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北京二手房市場在經歷了9、10月份的旺季不旺之後,11月份以來呈現出淡季不淡的態勢。北京市住建委網站公佈的網籤數據顯示,截至11月底,今年北京二手住宅簽約套數爲124201套,已遠遠超過2011年全年121512套的成交量。
需求旺盛導致成交上漲
北京二手房市場在成交量連續2個月下滑之後,11月份出現了明顯上漲。根據北京市住建委的網籤數據統計,11月北京二手住宅網籤總量爲14449套,環比上漲了26.2%,同比更是大幅上漲了80.5%,成交量僅次於8月份,創下年內第二新高。截至11月底,今年北京二手房的成交量已經遠遠超過去年全年的水平。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者,近期北京各區縣二手房成交量普遍上漲,尤其是昌平、順義、大興等房價相對便宜的遠郊區縣漲幅更加明顯,與去年同期相比,成交量普遍上漲兩到三成。胡景暉表示,11月份新增二手房意向購房客戶有效登記量環比上月大幅上漲了20%,購房需求的增加是導致成交量明顯上漲的首要原因。另外,交通、配套等日益完善的昌平、大興、順義等遠郊區縣,憑藉房價優勢以及供應充足的次新房源成爲購房人關注的焦點。
鏈家地產市場研究部張絮認爲,市場預期的變化是二手房成交量上漲的關鍵因素。“十八大”關於房地產調控的政策動向並未出現新的變化,這讓很多購房者由原先的舉棋不定變爲積極入市,11月份新增客戶的購房需求得到集中釋放。
胡景暉表示,年關將近,樓市或將迎來更多結束觀望打算出手的購房人羣,其中包括明年開春準備結婚的購房人羣以及急需改善居住環境的升級置業人羣。此外,購房人普遍認爲未來房價不會繼續下跌,將刺激更多的需求趁年底入市。再加上今年房租節節攀高,不少被逼無奈的租客也打算加入到買房大軍。如果新房市場供應量不充足,那麼這部分需求必然會流向二手房市場。
核心商圈房價有所升溫
根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計,11月份北京二手房成交均價爲23797元/平方米,環比小幅上漲2.5%。北京有7個區縣11月份的二手房價格環比上漲,其中通州二手房價格漲幅領跑全市,二手房均價達17600元/平方米,環比漲幅達10%。此外,海淀、朝陽等傳統交易熱點區域,以及順義、大興等新興交易熱點區域,二手房價格漲幅均在5%左右。
記者在走訪中發現,一直以中高端樓盤爲主的朝陽公園、東直門、雙井等區域,二手房成交非常活躍,房價也有所上漲。“最近朝陽公園區域的棕櫚泉國際公寓成交情況不錯,成交的多是120平方米的戶型。9、10月份棕櫚泉朝南的房子價格爲4.6萬元/平方米,11月份以來成交的房子基本上都在5萬元/平方米左右。現在業主輕易不肯在價格上讓步,一些客戶已經反覆看過好幾遍房子,成交意願比較迫切。”偉業我愛我家朝陽公園店店長對記者介紹道。
最近雙井區域多個項目的二手房成交也表現不俗。北京麥田房產的工作人員表示:“10月份這邊的二手房價格在4.7萬元/平方米,這個月均價已經達到4.8萬元/平方米甚至更高。”他表示,在附近買二手房的多數是在CBD工作的白領,隨着年底換房需求的增加,最近來看房的客戶特別多,並且購買意願十分強烈。
胡景暉認爲,從長遠來看,位於繁華商圈的二手房由於佔據核心地段,並且房源有限,因此有較大的升值潛力。此外,舒適的生活環境和成熟的生活配套,也被企業高管、高級白領等有實力的購房人羣所看重。
二手房議價空間變小
日前,記者來到位於石佛營的北京市朝陽區房屋登記發證大廳,遠遠就能看到發號窗口排起了長長的隊伍。“進入11月份以來,來這裏辦理二手房過戶都要排這麼長的隊伍。”一位中介人員告訴記者。
胡景暉表示,從9月份開始,北京二手房成交量連續下跌,使得部分二手房業主對後市不再樂觀,部分急需賣房的業主開始下調房價。但是,進入11月份以來,隨着購房人的觀望情緒轉淡,成交週期明顯縮短,部分業主再次對房價燃起信心,議價空間普遍減小。
在記者走訪炫特區、富力城等具有代表性的二手房社區時,多位中介工作人員表示,近期二手房業主在房價方面基本不讓步。在炫特區,一位中介公司的經紀人告訴記者:“炫特區的二手房10月份成交均價約在2.7萬元/平方米,而上週有房主報價每平方米3萬元,還不同意議價。即使這麼高的價格,也有購房者交了意向金。”
據記者瞭解,今年年中二手房交易火熱,造成市場上性價比高的優質房源比較稀少,甚至一房難求。中介門店工作人員反映,優質房源並不給購房者提供猶豫的時間,“你不買,也會有別人來買,很快就會成交”。
對於未來的北京二手房市場,胡景暉預計,樓市調控依舊從嚴,購房需求已集中釋放,因此,未來的市場成交量及價格將總體保持穩定,大起大落的市場行情將很難出現。