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12月1日,紅谷灘新區天賜良園小區的業主接到了兩條意思截然相反的短信:物業公司爲“回報”業主,推出了預交明年物業費可獲贈禮品的優惠;業主委員會同日發出溫馨提示,要求暫緩交納明年物業費,因爲是否更換物業公司還未明確。
這兩條信息讓大家看到了物業公司與業委會的“不融洽”,也讓許多業主無所適從。業內人士認爲,這是目前南昌物業糾紛、矛盾的一個典型案例,迫切需要政府建立完善的物業糾紛調解預防機制,避免因業主與物業的矛盾而出現小區管理真空。
兩條針鋒相對的短信
12月1日上午,天賜良園業委會成員與小區物業管理高管坐在一起開座談會時,小區業主收到了物業公司發出的一條短信:“年關將至,爲了回報廣大業主一直以來對公司的大力支持與厚愛,一年一度的預交物業費贈禮品活動從即日起開始了,望業主積極參加。”不過,參加座談會的業委會代表沒有收到物業公司的短信。
就在這個座談會上,業委會代表向物業公司高管提出,鑑於與物業公司簽訂的合同即將到期,是否續簽要由全體業主在年底召開的業主代表大會決定。並希望物業公司不要提前預收明年物業費。一名參會的業委會工作人員說,直到當日下午,業委會成員才知道物業開始預收明年物業費,原因是不少業主來“炮轟”業委會,以爲業委會已經與物業公司達成了默契。
當日下午,業委會緊急向業主發出“溫馨提示”短信:小區物業合同在12月31日到期,請大家交清今年的物業費、停車費,建議暫緩繳納2013年度的物業費和停車費,待新物業合同確定後再交。業主大會將在年底召開,業委會已向上級主管部門提交指導申請。目前,業主大會還沒有表決確定2013年的物業公司。
在南昌福田物業管理公司天賜良園管理處的辦公室裏,堆放了幾箱食用油,這些就是給預交明年物業費的業主準備的禮品——預交半年可以得到一桶油、一份報紙;預交一年可得一桶油、一袋米和一份報紙。管理處總監萬烈發說,目前已有10多戶業主預交了明年的物業費,此舉主要是爲了方便業主。“如果大部分業主選擇不與我們續約,我們會退回或與新物業公司協商好,絕對不可能會帶着錢跑。”
不過,有業委會成員則表示了明顯反對:是否與物業公司續約目前還沒有確定,現在就預收明年物業費顯然不妥當,到時會增加許多矛盾。而且,按照《江西省物業管理服務收費管理辦法》,物業費預收期限不得超過三個月,物業公司此舉明顯違規。
兩份結果相反的“民意測評”
小區業委會之所以提醒業主暫緩預交明年的物業費,原因在於根據業委會的“民意測評”,大部分業主對物業不滿意,將在年底舉行的業主代表大會上決定是否更換物業。而物業公司也拿出了一份“民意測評”表,與業委會的測評結果截然相反,是大部分業主都滿意現有物業的服務。
今年7月至10月初,業委會進行了物業滿意度問卷調查,小區共有1736戶住戶,收回了857份調查表,其中,同意與福田物業續簽合同的只有206戶。
業委會向紅谷灘新區房管辦和鳳凰洲管理處遞交的報告認爲,物業公司存在沒有嚴格按照合同的標準進行管理,違章搭建勸阻不力,監控設備、消防設施維護不及時,給小區帶來較大的安全隱患,一年內發生盜竊二十餘起;小區綠化破壞嚴重,循環水系清理不及時等問題。因此,多數業主要求儘早解聘目前的物管。
萬烈發坦言,確實有部分業主對小區的綠化、安保及違章搭建等方面存在不滿,但是,大部分問題都屬於開發商遺留問題,物業無力解決或已在整改,短時無法見效,需要業主理解。
萬烈發拿出了物業公司在今年8月至11月的“民意測評”報告,結果是63%的業主對物業服務表示滿意,只有6.5%的業主明確表示不滿意,“這說明大部分業主對我們還是很信任的,也看到了我們正在努力改善小區環境。”
兩份“民意測評”結果截然不同,雙方對對方的調查結果都表示不信任,而且都表明了態度,希望能夠由業委會、物業公司和居委會等第三方部門聯合進行滿意度調查,確保調查的公正、公開。
完善機制避免管理“真空”
眼下距物業合同到期只有不到一個月時間,一旦業主代表大會作出不與現有物業公司續約的決定,是否會出現管理“真空”,引發小區的混亂,這是許多業主所擔心的。有業內人士分析,小區交房後的5年至10年,屬於物業矛盾的高發期,南昌目前許多小區正處在這個時間點,因此,迫切需要政府建立一套完善的物業糾紛預防和調解機制,避免出現物業矛盾激化的情況。
儘管物業公司表示,即使業委會最終作出了不續約的決定,也會站好最後一班崗,絕不會出現交接期的管理真空。不過,萬烈發也坦言,從2006年進駐小區後,公司投入了大量人力、物力和財力整治小區,眼下剛剛收支平衡,這個時候如果被掃地出門,確實心裏很難接受。而且,目前小區部分業主還拖欠了300多萬元的物業費。
南昌市物業管理協會副祕書長晁振宇認爲,政府應該牽頭建立一套完善物業糾紛的預防、調解機制以及相關機構,來減少類矛盾產生。尤其是社區和街道應該提前介入、協調業委會與物業管理方,一旦出現矛盾,及時啓動人民調解、行政和司法調解。如該小區業委會和物業方面均單方進行了滿意度調查,得出的結果有較大差異,互相不認同,而如果居委會提前參與,就能起到監督的作用,確保調查結果的公正性。
天賜良園小區業委會負責人說,鳳凰洲管理處已經通過居委會表示,會派出工作組進駐小區,指導召開業主代表大會,確保程序和結果的合規、公正。(記者鄭榮林)