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11月25日,週日,室外氣溫僅有零下2攝氏度。但是,作爲省城某商品房項目的營銷主管,小嶽顧不得連續幾日的困頓,強打起精神凌晨6點來到售樓處,準備項目開盤接待工作。
“冬季是樓市傳統淡季。但今年春夏行情不好,此時開盤一是爲了衝全年業績,更是爲了探來年市場。”小嶽並不清楚,就在這個週末,省城太原還有6個新老項目同時開盤或加推房源,看似平靜的樓市,競爭卻異常激烈。
據記者瞭解,在衆多房產營銷策劃鉚勁推廣下,省城樓市11月的開盤項目達到12個,12月達到6個,密集的營銷推廣活動一浪高過一浪。2012年歲末,省城樓市一反常態,迎來一次放量高峯。歷經長達一年的淡市煎熬之後,省城樓市的暖意能夠持續多久?
1新老項目歲末扎堆開盤
與上半年樓市的“平淡”截然不同,今年下半年省城各大在售及待售項目開始集體發力預熱市場,意在開盤時一鳴驚人。
小嶽說,他所供職的項目,在2010年、2011年連續兩年旺銷。但由於市場冷淡,項目在今年上半年一直未推出新房源。而9月、10月,在項目營銷廣告的狂轟濫炸之下,部分新開盤的項目銷售業績喜人,給項目的高管們增添了信心。他們隨即策劃了11月25日的開盤活動。
事實上,在剛剛過去的這個週末,省城多達7個新老項目集中亮相開盤或接受認籌。這當中既有一線品牌房企開發的太原茂業天地、太原富力桃園、太原萬國城MOMA、萬科·金域國際;也有本土房企開發的奧龍灣、幸福BOX、府東公館等中小項目。
據悉,這7個項目近期投入市場的房源達到超千套,相當於10月全城預訂房源的三分之一。7個樓盤中,既有多次推遲開盤時間的純新盤,比如太原富力桃園,也有老盤後期加推房源,如太原萬國城MOMA。
而記者瞭解到,今年12月,太原萬科·紫臺、太原恆大·山水城會推出數百套兩居至三居的新房源。
綜合省城各大樓市調研機構及房產網站統計的信息,冬日省城樓市的熱度延續了9月、10月的熱度。11月新開盤及加推新房源的項目達到12個,而今年5月的黃金推盤季省城新開盤樓盤僅爲5個。11月開盤的項目中,一線房企項目推盤數量佔到市場份額的四成以上。
2012年的歲末,省城樓市沒有進入冬季的銷售低靡期,反而逆市迎來一輪供應及成交高峯。看似開盤的意外撞車,恰恰印證了各項目推盤動力強勁。
2“潛水”數月只爲開盤精彩
位於城北勝利東街的富力桃園,早在今年年初就曾透露出年內開盤的信息,雖然時間表未定,但是業界紛紛認定,項目會在上半年亮相。時隔10個月之後,該項目終於開始接受業主認籌。
據項目售樓人員介紹,項目一期共有600餘套房源供應,首次開盤的供應套數還未敲定,在11月25日的認籌中,該項目積累認籌200餘套,終於達到項目的蓄客量,可以放心開盤。
說到眼下的樓市變化,最鮮明的就是樓市供應量大幅增加。焦點房產網的胡曙光認爲,2012年年初整體房地產走勢的不確定性,開發商對項目開盤普遍缺乏信心,使得很多房企在上半年放慢了項目入市的腳步。雖然從8月開始,省城樓市成交量上升走勢明顯,但由於反應與決策週期使得多數項目尚未及時調整入市節奏,一些欲開盤項目不斷調整計劃,將真正的開盤日期拖到了年底。“沒有充足的客戶量,對市場沒把握,開盤就是個尷尬。”省城業界人士樑先生介紹,以某品牌房企爲例,2010年、2011年太原公司項目僅有兩個,全年的銷售額達到30多億元。但是,今年該品牌太原旗下的項目增加到四個,成交表現不錯的項目卻僅有一個,全年的銷售任務降到了20多億元。儘管項目待售的7棟樓已建成現房,銷售部門仍然不敢輕易開盤,仍在淡定地等待蓄客。
除此之外,部分項目“潛水”卻是因爲項目不具備開盤條件。“我們期待項目能早點開盤,但是體育路拓寬改造工程未竣工,直接影響到項目的品質形象,只好將項目的開盤期推到年底。”11月25日正式開盤的茂業天地,開盤當日的簽約額達到3億元,營銷負責人薛先生表示,體育路竣工之後,該項目的區位優勢更加明顯,快速成交自然是水到渠成。
而在同日開盤的城北奧龍灣項目營銷負責人認爲,眼下國內樓市調控政策趨穩,剛需客戶蠢蠢欲動,樓市成交價格正從低谷開始上行。此時,恰好是樓市復甦的前期,能搶到早期入市的剛需客戶,讓項目在市場上深入人心。
3壓力之下項目火拼性價比
“一線房企在省城樓市的集中度繼續增高,省城樓市進入品質、價格比拼時代。”太原銀海房地產副總經理張建稱,一線房企在省城樓市的市場份額已達到近五成。與此同時,由於品牌房企的快速擴張,省城的品牌項目已從三年前的偏居一隅、相安無事,變爲現在的近在咫尺、短兵相接。所以各項目會不惜一切,抓住每一個入市時機。
在省城樓市開發的熱點區域龍城大街周邊,恆大華府、恆大綠洲、太原星河灣、首開·國風上觀等四大項目帶熱了整個片區,還將區域樓市定位不斷拔高;位處省城長風東山的綠地·半山國際花園、復地·東山國際、萬科·紫臺、恆大·山水城等品牌項目在吸引全城關注的同時,彼此又是強有力的競爭對手。
張建分析稱,今年下半年,僅在長風東街區域,各一線品牌項目的客戶到訪量就有明顯差異。有的項目的蓄客量超過了供應量,也有的項目每月成交量以個位數計,沒有營銷活動就沒成交。“儘管業主期待樓價下跌,但是低價銷售的樓盤,其配套投入一定相對較低,這在競爭激烈的當下,顯然無法笑到最後。”張建稱,基於此省城新項目不斷亮相,但銷售價格卻沒有一味降低,相反一些同價位小區儘量在規劃、配套上做到人無我有,比拼性價比。
記者瞭解到,以車庫配套爲例,近期東山片區新亮相的中高端樓盤全部將車庫設在地下,而且每戶的車位配比由原來的一戶一車位,增加到1.5至2個車位。人車分流、小區出行、休閒、生活功能區秩序井然,已成各樓盤園區規劃趨勢。
而樓盤其他配置和銷售服務也明顯提升:項目的樣板間由模擬樣板間變爲實景樣板間;園林藝術由沙盤展示轉爲實景步入;大到電梯品牌,小至櫥櫃把手材質,售樓處做到明示無誤。業界人士認爲,在長達一年的樓市冷淡期下,省城各項目雖然減少了供應量,但對項目打造的用心程度,前所未有。今後,僅靠地理位置、戶型、價格優勢的樓盤已很難吸引消費者的目光。省城樓市已進入比拼性價比的時代。
4一線房企依舊看好太原
“不僅是省城,全國房地產業都在向大型房企集中,這意味着一線開發商佈局省城的趨勢不會停止,還會繼續擴張。”太原市崇泰景和房地產經紀有限公司的高揚分析說,一線城市土地有限,競爭也激烈,開發項目的風險高。一線開發商要持續發展,分散開發風險,並擴大利潤,選擇發展二線城市是必然的。
雖然省城樓市上半年的成交量不盡如人意,但是這並未影響到衆多一線開發商在並拿地的熱情。“太原將建設區域性國際化大都市,2030年的城區規劃人口達到680萬人。這意味着,太原的樓市未來前途無量。”專業從事房地產研究及數據採集的中國克而瑞信息集團太原機構負責人李峯稱,太原樓市仍然處於發展期階段,市場剛性及改善性需求大。在一線城市紛紛出現樓價下跌的2011年,省城樓價依然保持堅挺。目前,太原品質社區在不斷增加,但是與樓市的需求量相比,供應仍顯不足。
房地產分析師侯先生稱,促成2012年歲末年終樓市營銷大戰的主力軍,仍然是入並的國內一線房企。這些品牌在一線城市根本拼不過央企。而太原樓市潛藏的商機仍待挖掘。
據瞭解,聞名全國的華潤地產、碧桂園正在積極籌備太原拿地事宜。而旗下項目已在並落地的萬科、恆大、富力,今年在太原及全省尋找合適土地開發的腳步一直在繼續。在業內人士眼裏,開發商集中在年末開盤,不僅是爲了沖年底銷售,更是爲了試探2013年的新春樓市,以此定奪未來的開發計劃。
“放眼明年,所有項目對2013年樓市非常期待。”侯先生說。(記者戎紫冰)