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在南京衆多“地王”中,位於下關的“三汊河地王”尤爲惹人關注,這個“燙手山芋”經歷了易主,被恆盛地產控股有限公司(00845.HK,以下簡稱“恆盛地產”)接手後,試圖調整容積率未果,沉睡5年後,如今因再度調整規劃,躍入衆人視線。
這個號稱投資60億元的項目,遲遲未能動工。這讓短期債務高達100億元,資金鍊本就緊張的恆盛地產雪上加霜。而該地王項目周邊在售樓盤價格的大幅下行,更凸顯調整容積率,降低成本,急於推向市場的心態非常迫切。
成交價較底價漲了12倍
2007年8月17日,掛牌底價1億元的三汊河地塊公開拍賣,該地塊東至鄭和南路,西至夾江,南至定淮門大街,北至規劃道路。地塊用地總面積約21萬平方米,共分A、B、C三大地塊,其中A地塊規劃用於居住用地開發,容積率2.8,實際出讓面積約11萬平方米;B地塊約51931.4平方米,除建一所中小學學校外其餘面積用於開發公共綠地;C地塊面積爲21432.5平方米,全部用於公共綠地開發。
按照當初1億元的掛牌底價算,該地塊樓面地價不過300多元/平方米,相比周邊地塊十分便宜。但政府在出讓要求中明確表示,拿地企業必須配建包括濱江大道工程、規劃三路、三汊河河口公園、規劃二路、學校以及沿江綠化帶在內的6大配套工程,並無償轉交給政府。此外,該地塊還爲毛地出讓,需拿地企業自行拆遷。面對這一系列的附加條件,不少開發商知難而退。
南京一位開發商向時代週報記者回憶,由於當年土地市場火爆,一拍即成地王之風盛行,爲了給土拍市場降溫,當時拍賣現場大屏幕已不顯示樓面地價等信息。但拍賣當天,參與現場競標的開發商瘋狂加價仍讓人瞠目結舌,以至於現場主持拍賣的國土部門工作人員多次提醒開發商注意風險。
“當時一再提醒政府希望土地拍出的價格符合實際價值,並且是毛地出讓,但短短半個小時,經過了158輪競拍,最終國資背景的南京交通投資置業力壓首創集團,拍出了13.55億元的天價,翻了13倍!”該開發商唏噓不已。
缺乏高端住宅開發經驗的南京交通投資置業在以天價拿下該地塊後,項目遲遲未能動工,土地閒置了近兩年,一直在尋找合作方。
2009年10月,恆盛地產發佈公告,稱其下屬全資子公司取得了該地塊60%的股權。恆盛旗下上海鑫泰房地產與南京交通投資置業成立了項目公司—恆盛江旭(南京)房地產開發有限公司,於2010年4月組建完成,並雄心勃勃對外透露三汊河地塊將會被打造成南京最高端的大戶型江景豪宅,預計2011年上市,該項目定名爲恆盛尚海灣。
兩度調整容積率
按照業界測算,13.55億元的土地價格意味着樓面地價在4000元/平方米以上,加上六大工程的配建費用和拆遷成本,該地塊建成後的成本價將達到8000多元/平方米。
老地王在迎來新東家之後,業內就有傳三汊河項目可能調整了規劃,降低了成本。2007年南京市國有土地使用權公開出讓第10號公告規定,A地塊建築容積率(建築總面積和土地面積之比)爲2.8,建築密度小於28%,建築高度小於160米,90平方米及以下套型面積不得少於45%。按此計算,建築面積約爲30.8萬平方米。
而2010年9月28日,南京市規劃局公佈了該項目批前公示,A地塊上的建築面積增加到了45.4萬平方米,共規劃了26個單元樓,其中7個單元樓超過50層。這意味着建築面積增加了近15萬平方米,容積率悄然提升至4.1,提高了近50%。這引起了軒然大波,此後該規劃方案不了了之。
而今年11月9日,南京市規劃局再度公佈了《NO.2007G39地塊項目規劃方案總平面批前公示》,顯示“規劃總用地面積爲113963平方米,地上建築面積爲398850平方米,地下建築面積爲148927平方米,建築高度180米。”該公示的截止日期爲11月18日。
按照項目規劃平面圖顯示,恆盛尚海灣一共規劃建9棟住宅樓共24個單元樓,3棟社區配套樓及一座幼兒園,最高一棟樓高達55(+1)層。這比第一次規劃調整方案中的單元樓有所減少,但整體樓層被拔高,有12個單元樓超過50層,同時建築面積也相對減少5.5萬平方米,但仍比當初地塊出讓時增加了9.9萬平方米,容積率爲3.5左右。
時代週報記者致電南京規劃局,工作人員表示,目前僅是批前公示,如果項目很重要的話,還要往市裏報,不會這麼快就批覆,具體公佈結果的時間不好說,但如果批下來會在網站上公佈。
對於容積率調整是否要補繳土地出讓金,該工作人員稱,這個肯定是要履行相關程序,但不歸規劃局管,由土地部門管。對此,恆盛地產相關負責人表示,地塊閒置5年未動工,與各項配建配套工程有關,也受到前期項目各項審批、規劃報批進度緩慢的影響,地塊上正在進行的緯三路過江隧道施工,也一定程度上影響了項目的建設進度。
項目拖沓考驗恆盛資金鍊
南京網博機構總經理孫海告訴時代週報記者:“下關濱江的世茂外灘新城超高層項目跟其比較接近,前兩年世茂外灘新城的價格曾衝到過2.5萬元/平方米,現在降到了1.6萬元/平方米。除此以外,該項目周邊沒有什麼新盤,入駐的開發商不多,價格一直沒有漲起來,均價沒有超過2萬元/平方米,這跟政府的配套推進力度等有關。這塊地遲遲不能動工,跟成本、合作雙方的協調、開發商的資金鍊、規劃等等都有關係,價格能否算得過來也是一個主因。”
如果按照目前周邊在售樓盤1.6萬元/平方米的價格計算,恆盛調高容積率增加9.9萬平方米的建築面積,將多帶來15.84億元的收入。
“拿地之初,沒有牽涉到地鐵四號線和過江隧道對地塊的影響問題,但拿地以後,過江隧道、地鐵四號線的建設對項目有干擾,本身南京交通建設也是股東方,又是做軌道交通建設等,國資背景,政府可能要對開發商有個補償,所以調高容積率。”一位與恆盛地產相熟的業內人士表示。
該人士向時代週報記者透露,如果調整容積率,成本差不多每平方米能降1000元,但是公共設施、學校等的配建問題還未明確,如果代建的話,成本還是很高,“這個項目很複雜,裏面很多細枝末節不爲外界所知道。恆盛那邊想早開工,但一直推進不了,對資金造成的壓力還是蠻嚴重的。”
而截至今年上半年,恆盛地產的短期債務佔借貸總額153億元的65%,約100億元,目前手頭現金僅34億元,償債能力有待考驗,資金鍊的緊張無疑也使得旗下多個項目進展緩慢。
“旁邊的世茂今年面積控制得比以前更爲合理,以前是精裝修,現在推出的是毛坯,也在降價。限購令出臺以後,對三汊河這樣定位濱江豪宅的項目有一定殺傷力,這對未來恆盛尚海灣上市的壓力不小,合理保守定價差不多在1.8萬元/平方米。”上述人士分析。