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可以電子錶決舉行業主大會,業委會成立後還要成立監理會……近日,廣州市法制辦就《廣州市物業管理辦法》向公衆徵詢意見,其中首次提出的多個“新概念”很吸引眼球。但也有物業管理專家提出,如果不解決業委會成立難的老問題,所有“辦法”恐怕又成空談。
業委會若成立不了
所有美好將成畫餅
華南和諧社區發展中心主任周活寧介紹,《辦法》全文確實提出了很多小區自我管理的新構思,但問題就在於,“現在大部分小區在解除前期物業管理公司合同以及成立業委會兩個問題上就卡住了”,“不解決這些問題,所有那些美好都是空談”。
周活寧舉例,目前業委會成立比例低、成立難度高已經是一個共識。在這種條件下,不可能還選舉產生監理會,“無法催生更多的業委會,新條文也就是一紙空文”。
廣州市物業管理協會副祕書長陳昂鵬曾經多次參與物業立法諮詢會,他同樣指出,新辦法最大的問題是無法保障前期物業管理向業委會、業主大會自主管理小區的自然過渡。他的一個觀點與周活寧不同,他表示,對比《廣東省物業管理條例》,《辦法》中並無太多新意。而對原來已經衍生出來的一些問題,也沒有看到好的解決辦法。
街道作用應該明晰
人員配置也要跟上
周活寧還多次提起他到廣州市法制辦的時候反覆提到的一個觀點:街道居委在社區管理中的角色要更明晰,而且不能“有權無責”。
周活寧介紹,《辦法》中提到,當業主們提到成立業主大會時,街道居委應該在30天內給出迴應,“如果不迴應是否要追究責任?文中一直沒提”。他痛心地說,根據《物權法》的精神,小區管理的權力應該是作爲業權人的業主,街道負責人沒有任何介入小區事務的理由。
但從《廣東省物業管理條例》到《辦法》,給予街道居民越來越大的權力,“很多小區成立不了業委會,所屬街道難辭其咎”。
陳昂鵬也關注作爲政府派出的最基層機構———街道辦,在業主自我管理方面的作用。“不專業”是他用到最多的評價。他說,很多街道連業主大會和業委會的區別都沒搞清楚。更不用談其他的問題了。
周活寧還指出,目前小區物業管理還沒有得到足夠的重視,“政府還是習慣於把業委會的事情交到國土部門的物業管理科處理,而不是設立專門的科室”。他表示,市國土房管局物業管理科就只有幾個人,各個街道的人手還要更緊張。他們中的很多人不懂物業管理條例,編制也只有一兩個人,“根本無法迅速有效地因應如此多小區成立業委會的申請”。
電子投票最大亮點
確保公正先要試點
新《辦法》中最大的亮點是“業主大會”可以採取電子投票形式進行。業主大會召開一次有多難?目前已經成立業委會的大部分小區業主都會刻骨銘心。荔灣區金盈居業委會主任練志羣就介紹,從制訂話題到徵集書面意見,這個過程可以長達半年。
藉助現代高科技手段,這種痛苦可望迎來解脫的一天。陳昂鵬就介紹,電子投票系統並不算新鮮事物,北京已經在試點使用,深圳也正在進行系統建設。
據介紹,這兩個城市的電子投票系統一般包括網絡投票系統、短信投票系統、固定電話投票系統、物業小區觸摸屏投票系統和專戶銀行自助終端系統。業主大會會議召集人可向各區主管部門或市主管部門指定的其他部門申請利用電子投票系統組織業主行使投票權。
進行電子投票後,各區主管部門或市主管部門指定的其他部門應在投票結束後向業主大會會議召集人提供電子投票所獲得的統計數據,業主大會會議召集人負責覈實電子投票系統投票結果,如確認無誤應在電子投票信息表上簽字並加蓋業主大會會議召集人公章,電子投票結果方爲有效。
另據介紹,這種投票方式在北京剛實施不久,就有一些問題出現。例如,用電子投票系統,就得發選票卡,這個選票卡或是由物管公司或是由居委會發放,有些人爲了干預選舉,就故意把選票卡拿走了。
周活寧同樣表達了一定的擔心,“電子投票的方式太多,更容易引起人們對投票結果的質疑”。他建議電子投票先試點進行,而且投票結果必須及時透明公開,以確保投票結果的權威性。(記者李春暐)