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2012年可謂雅居樂的多事之秋。
在惠州白鷺湖土地涉嫌違法之後,雅居樂主席陳卓林又涉嫌非禮女祕書而招致信貸違約風險。
11月13日晚,雅居樂發佈公告稱,已就此前與相關機構簽訂的5筆信貸協議作出修訂。原協議規定,如果主席陳卓林停止擔任集團主席,便產生違約事項。而修訂後的條款則保證陳卓林辭任主席,也不會違約,該事項涉及金額約40億元人民幣。
顯然,這是雅居樂和投資人雙方協商的結果。但暫時的危機解除,並不意味着雅居樂可以高枕無憂。其全年380億元的銷售目標截至三季度僅完成不到六成,過於倚重旅遊地產項目的風險凸現。
40億潛在違約風險解除?
今年8月份,雅居樂地產(03383.HK)主席陳卓林“非禮門”事件經媒體曝光,隨之牽出潛在的債務違約風波。
穆迪和星展同時在報告中提及,如果非禮事件進一步發酵,導致陳卓林離任公司董事局主席的話,將導致公司5筆貸款、約40億元債務構成違約。據悉,這些債務主要爲海外銀團貸款,貸款協議中的違約條款通常存在“要求管理團隊穩定”以及“陳卓林必須出任董事會主席”等相關條款。
數據顯示,截至今年6月底,雅居樂的總借貸爲291億元,其中銀行貸款約132億元、優先票據102億元、可換股債券爲23億元以及其他借款34億元。瑞信在報告中指出,在雅居樂接近300億元的借貸規模中,約佔57%是要求陳卓林爲首的家族信託基金必須持有集團股權超過50%,當中約40億元的銀團貸款同時要求陳卓林須爲集團主席。
截至目前,香港有關檢控部門並未對陳卓林“非禮門”一事做出定論。
沉默兩個多月後,雅居樂及其附屬公司於11月13日晚公告,稱其訂立了5份修訂協議,即使陳卓林辭任集團主席,只要在15個營業日內雅居樂集團的主席由陸倩芳、陳卓賢擔任,或者該二人出任聯席主席,則相關的5筆貸款也不會構成違約。
接近雅居樂的人士對本報記者表示,陳卓林的個人事件未對公司的正常經營管理構成影響,因爲公司早在上市前就形成了“三人決策機制”,重大事務均由主席陳卓林、陳卓賢(副主席兼聯席總裁)、陸倩芳(副主席兼聯席總裁)三人共同決定,陳卓賢是陳家兄弟中的老五,陸倩芳則爲陳卓林髮妻。
全年業績完成堪憂
雅居樂真正的風險來自於業務和運營。
8月份“非禮門”事件剛發生時,雅居樂投資部人士曾表示,即使陳卓林獲罪,公司也有足夠的現金來償還40億違約的債務。截至6月30日底,雅居樂擁有現金餘額121億元。
但穆迪警示,即使雅居樂有能力應付65億短期債務、部分應付土地款項以及上述40億海外銀團貸款,但累積效應也會削弱公司的流動性。
2012年雅居樂的業績不如人意。爲緩解現金流,公司曾將中山大本營的項目進行75折促銷。大規模促銷之下,一向因低價購地、高價售樓而一直保持高利潤率的雅居樂,今年上半年首次出現毛利負增長。
上半年雅居樂營業額收入118.48億,同比增1.1%,但毛利僅爲53.64億,同比降12.7%。利潤率同比降低7.1個百分點,至45.3%。拿地成本上升,銷售價格降低,導致毛利出現下降趨勢。
公司日前披露的前三季銷售數據顯示,1-9月公司累計合約銷售金額約207.4億元,對比之前公佈的全年360億至380億銷售目標,前9月完成率不到58%,結果堪憂。
近三年來每年佔據集團約1/3銷售額的海南清水灣項目,上半年確認的銷售額僅爲15.43億元,較2011年同期減少72.9%。瑞士信貸在最近的一份報告中指出,海南清水灣項目前三季銷售僅爲45億元,與目標80億元相去甚遠。
標普分析師陸楓表示,旅遊地產最大的風險在於,它受經濟波動影響大,銷售極不穩定。瑞信還指出,雅居樂計劃投資的雲南大型旅遊地產項目也將面對執行風險。花旗則預計雅居樂未來2-3年盈利表現持平或較低,尤其海南項目今年的收益貢獻及毛利率將減少。據21世紀經濟報道記者張曉玲廣州報道