|
||||
今年杭州的土地市場終於在臨近年末的節點上,掀起了一個小高潮。
11月2日,餘杭土地市場連續推出8宗631畝商住地塊,正式拉開了本月杭州土地市場的出讓大幕。此間,包括萬科、濱江、金地等近來頻繁出現在土地市場的實力房企高層亦悉數現身此次土地出讓現場,尤以金地爲例,這家數次出現在杭州土地出讓現場的房產企業,面對近來競爭加劇的土地爭奪戰中,表現出了日益急切的拿地熱情。
但事實往往頗具戲劇性,在當日的角逐中,富力地產作爲實力強勁的角逐者現身現場,並最終笑到最後。
當日拍地剛開始,位於未來科技城文一西路南、北的兩宗商住用地即告退出書面競價環節。其中,文一西路南地塊宣告流拍,而另一宗位於阿里巴巴淘寶城的東北面,南臨文一西路沿線的51號地塊,則由77號競買人富力地產旗下的翹威國際有限公司,直接加價20萬,以7.63億元的總價直接成交,樓面價爲3976元/平方米。這也是富力地產首次入杭拿地。
根據出讓公告,富力拿下的未來科技城文一西路北地塊,東至常二路,南至文一西路綠化帶,西至五常永福社區土地,北至五常永福社區土地。出讓面積95972平方米,起價76298萬元,屬商業、商務、居住用地,地塊容積率1.5-2.0。而這亦是富力地產從今年1月份至今,新增的第13宗土地儲備。
11月15日,杭州餘杭區再次推出5宗地塊,其中備受市場關注的餘杭未來科學城地塊,在經過長達2個小時,54輪激烈競價,富力地產再次以4.66億元競得未來科技城52號地塊。可以說,在短短半個月不到的時間內,富力地產在2012年年底,已然以高姿態進軍杭州樓市。
同日,繼今年6月份與綠城戰略合作曲線進軍上海之後,融創中國又將華東佈局的範圍延伸到了杭州。當日,融創中國力挫金地、濱江、建工、華元等房地產企業,以6.21億元的總價,摺合樓面價爲8047元/平方米的代價競得杭州餘杭區56號西溪溼地宅地,這同樣也是融創首次進入杭州市場。
與富力一樣,融創中國的入杭征途,在充滿了異常激烈的火藥味同時,亦受到了大牌房企的強力阻擊。當日現場,在經過了長達一個小時,將近32輪的競價拉鋸戰之後,融創中國才得以如願進入其垂涎許久的杭州市場。
資料顯示,該地塊位於西溪溼地三期工程的規劃範圍,緊鄰杭州繞城高速,目前周邊開發有大華西溪風情、西溪望莊、華元愛丁郡、溪上玫瑰園、翡翠城、西溪玫瑰項目。目前,上述區域的公寓產品銷售均價約爲1.3萬-1.8萬元/平方米,而排屋產品銷售均價約爲2.5萬-4.5萬元/平方米。
頗值得注意的是,此次融創中國所拿地塊,與不久之前的8月份濱江房產所獲得的西溪溼地25號、26號地塊距離接近,但當時濱江所獲地塊的最終樓面價僅爲6601元/平方米,比較融創中國本次的8047元/平方米樓面均價,足見土地市場已經有了明顯的升溫。
至此,同一時間,兩家窺探杭州市場許久的地產上市公司,就以這樣頗爲默契而戲劇性的開端,開始了各自在杭州樓市的征程。
富力熬過商業地產陣痛期
繼萬科、中海、嘉裏等外來地產企業繼續增持杭州土地儲備之際,爲什麼富力地產和融創中國亦會將目光同時聚焦競爭日益激烈的杭州樓市,似乎頗值探究。
以富力地產爲例,本次杭州拿地的旗下公司翹威國際有限公司於2007年12月31日在香港註冊,註冊資金爲1萬港幣,爲富力100%控股的全資子公司。此前,這家富力全資控股的子公司,曾經在2009年之際,翹威國際曾經聯合其他公司組成富力聯合體,拿下廣州亞運城地塊。
事實上,客觀分析今年富力地產在土地市場中的表現,一個鮮明顯著的特徵則是,富力地產在經過長時間蟄伏後,開始將目光聚集在以往從未進入的城市或區域。比如,在剛剛過去的10月26日,富力地產就首次在廣州南沙,以總價6.55億元獲得一宗地塊,而這一區域,歷來則屬於近來頗受媒體關注的“霍郭戀”之霍家大本營。由此不難發現,富力地產顯然在這個調控年份加速了其跑馬圈地的進度。
這一端倪,在今年3月20日,富力地產舉行2011年業績發佈會中就得以窺探。此間,富力地產董事長李思廉曾公開對外表示:“配合目前政策的傾向性,一些二、三線城市的土地我們也會適當購入。”
熟悉富力地產業內人士對記者表示,其實,富力地產作爲中國房地產企業的一個品牌,在地產界,富力地產曾經與恆大地產、雅居樂、碧桂園和合生創展並稱“華南五虎”,以其敢拼敢闖的風格著稱業界。“但是最近幾年,富力地產的發展路徑與合生創展一樣,同樣遭遇到了一些阻礙,去年的中國房地產企業年度銷售額排名中,富力地產已經下跌至第十四位,並與同樣起步於華南的恆大地產進一步拉大差距。而在2007年,當時的富力地產曾經以161億的銷售額排名第四位,僅次於萬科、綠地和中海。”
也有業內人士表示,富力地產近年來表現乏善可陳,一個重要的原因在於,自2005年富力地產上市成功,打開資本市場通道以後,富力地產就將發展中心側重於商業地產領域。“但商業地產顯然是一個比住宅市場更爲燒錢的領域,在經過了多達五年商業地產的不斷投入和堅持之後,現在富力地產在商業地產領域逐漸開始有了回報,其公司的後續優勢已經開始顯現。”而本次富力地產在杭州的兩宗地塊,未來可以在產品定位上相互補充。而富力此次抄底進駐,顯然從成本上就得到了很好的控制。富力地產杭州公司相關負責人對記者表示,52號地塊與首宗富力拿下的地塊距離不遠,今後可以形成聯動開發效應。而該負責人亦表示,富力地產非常看好未來科技城板塊的規劃前景以及發展預期。
融創中國的曲線路徑
對於本次杭州獲地,負責拿地的融創中國相關負責人表現得異常低調,並不願意向記者透露更多的拿地細節。只是表示:“融創中國近年來的發展非常穩健,對於產品,則追求精品,質量將放在首位。”而對於何時開始關注杭州市場,該負責人則簡單以“很早了”而概之。
一個細節是,早在本次融創中國拿地之前的數週,該負責人就曾經介紹進入了記者所創建的“地產百人會”QQ羣,並與衆多杭州地產資深業內人士有了廣泛的溝通與交流。由此,亦再次證明融創中國進軍杭州樓市的決心。
對於融創中國而言,雖然其公司的品牌知名度並不被大多數的公衆所熟悉,但是對於其董事長孫宏斌,公衆的熟悉程度或許更高。在中國的房地產行業中,或許沒有一家房地產企業的領導者能夠如孫宏斌一樣,經歷了創業歷程中的大起大落,幾番沉浮。
在兵敗順馳之後,孫宏斌當年順便成立的平臺公司——融創成爲了他東山再起的基石。截至目前,作爲一家專業從事住宅以及商業地產綜合開發的企業,融創中國已經在環渤海、成渝和蘇南城市羣擁有衆多處於不同發展階段的項目,產品涵蓋高端住宅、別墅、商業、寫字樓等多種物業類型。
與順馳當年大舉擴張所不同的是,近年來融創中國無論是其發展速度和專注度而言,都顯示出更爲穩健的一面。
2003年,融創中國以天津爲基地,開始操作包括融創奧城、融創海逸長洲及融創上谷商業中心的高端物業項目。2004年,融創中國進駐重慶。2007年,發展至四年的融創中國開始引入國際戰略投資者雷曼、鼎暉及新天域。三年之後的2010年,融創中國成功登陸香港聯交所主板市場,正式踏足國際資本市場。
而融創中國之所以被杭州媒體關注的則是,今年6月22日,綠城中國與融創中國在上海召開聯合新聞發佈會,宣佈融創中國旗下融創置地,與綠城中國旗下綠城房地產,成立各持50%股權合資公司。合資公司將收購綠城所持有的8個地產項目的全部股權(上海黃埔灣、玉蘭花園;蘇州御園、玫瑰園;無錫玉蘭花園、茉莉花園;常州玉蘭廣場;天津響螺灣)及1個項目的50%股權(上海玫瑰園)。
9月25日,孫宏斌在其騰訊微博中就與綠城合作一事這樣表示:“融創已經付完了和綠城合作的近34億,綠城和融創向融創綠城合資公司各注入近6億共12億也已到位,合作進入自身良性發展階段。一個投行朋友說這合作只有在完全互信的基礎上,才能如此快速順利。我說,靠繁複完善的合同,這個合作沒有半年畫不上句號。沒有互相信任,任何大的合作都會變的複雜和沒有效率。”
經過此次合作,融創得以戰略性進入上海,進一步完善了長三角區域的戰略佈局。分析人士表示,此次融創再下一城進軍杭州,亦是融創中國完善長三角佈局的重要一步。
本土中小房企日漸式微
儘管今年杭州具備出讓條件的土地爲數衆多,但隨着本輪房地產調控的持續發酵,市場整體遇冷的情況下,杭州的土地市場也進入了沉默期。整整半年時間,從今年1月至6月,杭州主城區僅出讓了2宗住宅用地,因爲沒有新的住宅用地掛牌,在剛剛過去的7月份,整個杭州主城區更是出現了罕見的零出讓。
時間進入7月12日,原本因“報名人記錯報價時間”而遭遇流拍的超山陳家木橋158畝宅地,卻意外受到了市場追捧。當日,來自桂林的東暉建設發展有限公司以總價3.94億元、綜合樓面價1554元/平方米收入囊中,溢價率爲9.03%。桂林房企可謂是逢低吸納抄底拿下該地塊。
就在桂林東暉建設發展有限公司超底餘杭超山百畝住宅用地的6月,杭州的樓市格局與其他國內多個城市一樣,開始了全面復甦,其樓市成交量也在開發商“以價換量”的市場應對策略中開始了大幅度的回暖。
10月11日,繼龍湖之後,另外一家來自重慶的房地產公司——寶嘉地產經過35輪競價後,以總價9.78億元,樓面價8634元/平方米競得杭政儲出[2012]31號地塊。對此,寶嘉地產總裁楊樹榕表示,地價還可以。而對於該地塊未來的發展方向,楊樹榕稱將打算做中高端產品。而寶嘉地產杭州公司相關負責人在日前接受記者採訪時表示,之所以進軍杭州市場,是考量到該項目所具有的戰略意義以及發展空間巨大。“杭州以及周邊城市的經濟都非常好,居民對房產品的品質要求很高,有利於寶嘉地產品牌和品質的打造。”
此後,全國其他城市的地王頻出,活躍其中的幾乎都是全國一線標杆房企。相關統計數據顯示,截至今年10月底,萬科、中海、保利、龍湖在內的全國性標杆房企,在土地市場已經投入超過千億重金。而伴隨着包括萬科、龍湖、中海、嘉裏建設以及新近入杭的重慶寶嘉、富力地產和融創中國,外來房產企業在今年的市場調控之際,再次來勢洶涌。截至目前,今年已經舉行的32場土地出讓競拍中,實力強勁的外來房產企業再次表現出了深耕杭州市場的決心。
在今年下半年舉行的幾場土地出讓會中,包括萬科、龍湖、中海、嘉裏建設在內的外來地產大鱷的表現亦相當矚目。以中海、萬科、嘉裏爲例,這三家外來公司在今年下半年的杭州土地市場,其拿地總金額就達到了103.4億元。
在已經出讓的35宗宅地中,共有包括萬科、濱江、中海、嘉裏建設、天陽以及桂林東暉這6家實力強勁的房地產企業拿下了多宗地塊。此外,包括龍湖、德信、方正、新湖、朗詩、保億等房產企業亦繼續增持了自己在杭州的土地儲備。其中,除了萬科、中海、嘉裏建設、龍湖、朗詩、富力、融創等近年來陸續進入杭州市場的外來房企強勢拿地以外,屢次在今年下半年現身杭州土地出讓現場的外來房企還包括了方中化集團旗下的方興地產、金地、世茂、保利、鐵建以及佳兆業等公司,由此不難發現,杭州的樓市格局已經從土地市場率先開始裂變。實力雄厚的外來房產企業已經在悄然中構成了杭州土地出讓市場中的半壁江山。
價格優勢不明顯、品牌競爭力相對薄弱以及企業現金流緊張等等因素,都成爲了本輪調控週期中,杭州衆多中小房企的最大軟肋。與其他行業一樣,當前樓市中,消費者的品牌意識已經越來越強,對開發企業的服務和配套建設能力要求也越來越高,由此,實力強勁的外來房產巨頭和本土已經打通資本通道的企業,顯然在競爭力上比衆多中小房企更爲勝券在握。
除了大批中小房企缺席今年的土地市場爭奪,包括綠城、金都、西房、廣宇、錢塘等杭州老牌的房地產企業,也似乎在復甦的土地市場面前“集體失聲”。除了綠城有意識地進行戰略轉移之外,絕大多數本土老牌房產企業,目前更爲重要的一件事情,則是如何迅速去化現有開發量,完成資金回籠。
顯而易見的是,一旦停止了土地市場的角逐,本土中小企業必然在未來的市場中失去話語權。(記者陳卿)