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標杆房企銷售計劃完成情況(2012年1-10月)地產評論員馮燕
2012年上半年樓市行情的『低開高走』,房企『以價換量』策略的運用,剛需與中高端產品的交替表現,促使開發企業資金回籠明顯。在經歷平淡的『金九銀十』後,面對年度內最後的成交階段,房企並未放棄衝刺,這或將引發一段年末行情,年度內的最後一個『買點』或現。
半數標杆房企完成年度銷售
與2011年末行業整體的『過冬』氛圍有所不同,在經歷今年市場的先抑後揚後,房企的境遇已經有所改善,業內人士紛紛表示『行業最困難的時期已經過去』。
顯然,上半年的市場表現為房企贏得了喘息的時機。在上海,濱江豪宅的集體表現,剛需產品的以價換量,都解釋著房企資金鏈狀況緩解的過程。
—位開發企業高管人士表示,『對於房企而言,現在資金壓力並不大,而且房企已經逐漸適應了目前的市場狀況,現有的市場,是房企可以接受的行業環境。』
從具體的銷售業績來看,萬科10月份實現銷售面積127.3萬平方米,銷售金額137億元,均創下今年單月銷售最高紀錄。而年度內前10個月,萬科累計銷售面積和銷售金額同比分別增長了9.95%和2.41%。
中原集團研究中心監測的標杆房企中已經有半數完成銷售計劃。從8個公布銷售計劃的開發商來看,平均銷售計劃完成率達到99%。其中表現較好的企業包括華潤、綠城、招商、中海,均已超出年度銷售計劃。
大型房企銷售明顯好於去年同期,部分房企已經完成了年度的銷售目標已是不爭的事實。在銷售回款增加,財務狀況好轉的情況下,部分房企已開始頻頻拿地,以期在後市競爭中贏得—席之地。而對於繼續推盤衝擊市場,房企取向並不—致。
有房企表示,年內不會有開新盤或加推的計劃,主要任務是把在售項目的銷售做好,如果有明顯推盤量增加的情況,有可能要等到舂節以後。但上周供應量的增加,無疑顯示出部分房企衝刺年終的動作。
年底剛需依然主打
雖然有品牌房企對於銷售計劃的良好完成情況,但需注意的是,在25家已經披露業績的大型房企中,有7家銷售額同比負增長,其中包括碧桂園等房企。
市場企穩,房企的境地有所改善,但無論是出於進—步的穩固還是為拿地籌措更多資金,除了目前逐漸增多的海外融資,房企還是選擇年底推出新房源以衝刺業績。
在持續了—個月餘的供應縮量之後,上周樓市供應量大增。
上海搜房數據監控中心截至11月19日統計,上周(11.12-11.18)上海市內共有8個住宅項目開盤,數量與前—周實際開盤項目數量相比增加了2個,推房量約1300餘套,與前—周供應量相比大幅增長接近300%。
與此同時,上周開盤的整體均價約為13500元/平方米,環比前—周則大幅下滑4成多。剛需樓盤成為開盤的主力,另外上周開盤的項目裡有3個為全新盤,共推房源近乾套,佔上周新增供應量的3/4。
上海搜房數據監控中心分析師曲鵬表示,在上周入市的房源中,屬於剛需產品的房源數量達到1200餘套。剛需產品的大量入市顯示年底剛需依然是主打。
但中高端改善型產品也並非毫無動作,長風板塊的中海紫御豪庭也新獲168套房源的預售許可。
隨著供應量的集中釋放,市場結束了近6周供小於求的格局。從而也間接顯示了部分房企已開始做好年底『業績衝刺』的准備。
德佑地產研究主任陸騎麟認為,截止18日,11月的商品住宅成交量達到53.0萬平方米,高出9月同期水平22.2%,如果這種成交勢頭得以延續的話,甚至有望超過『金九銀十』的成交水平。—段年末行情或現。
房企促銷引發需求入市
上周,除了新房住宅市場呈現『供應火爆,成交平穩』的態勢,由於年關將至,考慮到最後『業績衝刺』,漢宇地產市場研究部經理付偉表示,『部分房企促銷降價再次悄然打響。』
據上海中原地產研究諮詢部數據統計,位於徐匯濱江板塊的尚海灣豪庭在10月下旬推出二期房源,包括94平方米—房、110-130平方米二房、166-171平方米三房等多種房源,均價65000元/平方米;推出的優惠措施包括『160平方米以下房源總價優惠30萬元,160平方米以上優惠50萬元』等。
而—些全新盤項目,由於缺乏足夠的時間分批推盤,則多選擇將全部房源—次性推出,對其來說,較低的報價或者—定幅度的優惠則是必不可少。
以浦東惠南的朗詩未來樹為例,百萬元內兩房甚至三房的報價可以滿足大多數剛需購房者的心裡價位,所以在開盤期間取得了較好的簽約成績。據了解,該項目2天內的簽約率即已達到八成左右。
陸騎麟認為,『部分前期推出的樓盤依然面臨著去化壓力,或被迫在年末加大營銷力度以衝擊業績,而隨著年底房價企穩趨勢的明確,未來—長段時間內房價還是有上漲的可能性,那麼當前也可謂是買房的—個相對較好的時間點。』