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今年“寒冬”開局的江門樓市,回暖趨勢漸顯。購房限價、二度降息、降準,國家出臺政策控制經濟下行的同時,在一定程度上營造了樓市利好的局面。據江門市住建局數據顯示,自第一季度以來,各項數據呈震盪上升趨勢,其中8月供應量及成交量均得第一,單月供應量高達1242套,成交量達917套。前三季度市場整體供應充足,成交量也取得不錯的成績。第四季度,改善型置業逐漸嶄露頭角。
整體供應略大於需求
縱觀前三季度官方數據,蓬江、江海區批准預售商品項目共32個,其中新開盤項目12個,住宅合共推出6524套,相比去年同期增加124套,月均同比增長2.6%,批准預售面積86.79萬平方米,同比增長11.4%,其中住宅面積80.82萬平方米,同比增長5.4%。
從供應量的變動來看,上半年供應總體較爲平淡,第三季度有明顯的爆發增長。上半年總供貨量爲3386套,月均約爲564套,而第三季度推貨量分別爲892、1242、1004套,3個月總推貨量達3138套,佔前三季度總和的48%。在單月的供貨量中,3月份供貨量達1139套,單月佔據上半年推貨量33.6%,5月黃金週卻創下了推貨低潮,僅推貨114套,而傳統淡季7、8月實現逆反,供應量不降反升,並取得不錯的成交量,這表明開發商結合市場實際需求,不侷限於刻意節假日集中推貨。
從供應量的區域方面來看,今年前三季度江海區供應量大幅增加,供應重心由北新區南移江海區明顯。據資料顯示,今年前三季度江海區供應套數所佔比例達52%,主要集中在城軌站和外海西江邊,臨近中山古鎮的區位優勢,及輕軌方面的交通優勢在無形中起拉動作用。而傳統特點區域北新區供應僅佔23%,濱江新區、淌下、潮連、荷塘等區域供應較爲沉寂。
針對今年的剛需主導的市場,從供應的產品戶型來看,推貨以中小戶型爲主。面積在144平方米以下的商品房套數所佔總比例的83%,其中低於120平方米的套數佔據61%。剛需產品成爲主流,爲結合市場情況,儘快消化存貨,某些開發商甚至通過改規劃實行戶型“以大化小”,結果引發糾紛爲人詬病。
前三季度住宅共推出6524套,總成交量爲5998套,月均成交666套,業內表示,今年總體供應量略大於需求,處於買方市場,開發商通過以價換量等各種優惠措施吸引市民購買,從節假日及房博會推貨可以看出來,不過隨着樓市回暖,開發商資金回籠,優惠呈現逐漸減少的趨勢。
成交量走勢震盪回升
經過兩年國家樓市調控,今年房地產市場迎來發展春天,呈現回暖趨勢,各月成交量呈震盪回升走勢。1月以成交量298套開盤,銷量逐漸上升,到了4月有一個小幅的回落,5月成交量達769套,創上半年新高。到了第三季度樓市銷售火熱,月均成交量超過850套,其中8月份以917套的成交量,坐穩今年至今銷量最高月份的寶座。三個季度的成交套數分別佔前三季度總量的24.3%、32%、43%。7、8月爲傳統淡季,今年卻呈現逆反現象,業內普遍認爲是之前市場需求受到壓抑,加之目前市場推出的產品與購房者需求對口,且新貨質量高,由此引發淡季不淡的情況。
成交量與成交價格密切相關。由於長期樓市受壓制,購房者觀望情緒較濃,開發商手中存貨較多,急需消化產品博得資金回融,第一季度開發商主要以價格爲主打王牌,通過以價換量的方式謀求成交量,第一季度均價來回震盪,其中2月降到今年最低5688元/平方米,之後房價呈緩慢微漲趨勢,9月均價最高,達5827元/平方米,相比最低的2月,差距爲139元,房價整體上升約2.4個百分點。房地產專家認爲雖然相比年初房價有小幅的回升,下半年房價主要以平穩爲主,不會出現太大變動。
在成交的戶型中,主要以中小戶型爲主,大戶型成交逐步減少。隨着國家房地產調控政策的深入,投資投機需求得到抑制,目前購房主要以首次購房和首次換房需求爲主的剛需客戶,中等偏小戶型成爲他們的首選。從成交數據上來看,140平方米以下戶型成交量佔總成交量的81%,其中90—120平方米佔據總量44%,剛需盤好賣開發商有目共睹。其中育德上院開盤當晚即售罄,夜光盤重現,海倫灣開售300多套當天買完,江海碧桂園精裝洋房也頗得市民歡心,幾次加推均被搶購。
值得一提的是,江海區除了供應量雄起外,成交情況也比較出彩。由於今年江海區供應充足,前三季度江海區成交套數比例較之去年的21%有大幅度的提升,達到33%,與北新區差距縮小至10個百分點,而城區成交比例則明顯下降。另外,雖然總體購房者本地戶籍維持在六成左右比例,但受外地戶籍人口相對集中的江海區成交情況好的影響,前三季度本地戶籍購房者所佔比例爲61%,較之上半年有1%的輕微下降。不過以此論定江門房地產正吸引更多外地戶口購房者來江門買房,還爲時過早。
第四季度改善型置業或崛起
毫無疑問,今年前三季度是以剛需爲主導的市場,而改善型置業,也在第三季度後逐漸嶄露頭角,從近期的房地產市場成交情況中可以體現出來。
鳳山水岸自10月份以來共成交約100套產品,其中改善型置業者佔總購房者的八成;11月10日天鵝灣墅景樓王開盤,推出115平方米、130平方米、143平方米三種戶型共88套,3個小時勁銷七成;11日,珠江帝景灣150平方米中軸樓王開盤,當天推出42套單位取得熱銷九成的好成績。新盤方面,不少樓盤尚未開盤已引起不少市民關注,碧桂園·山湖灣近期將開盤,推出18棟768平方米臨湖鑽石別墅,新福港峻廷灣首批200-680平方米美墅單位也將在12月隆重入市,國翔·領薈觀城、觀湖樣板房也賺飽市民眼球。
第四季度改善型置業逐漸崛起,這在業界已鐵板釘釘。不過相比剛需型置業者謀求有房子住的心態,改善型置業者已經擁有一套房子,而且對環境、交通、配套設施方面要求較高,沒有合適的房子出手機會不大,改善型需求釋放較爲緩慢。不過有房地產專家表示,受市場影響,戶型開發趨向小戶型調整,今後上市的改善型大戶型的總量變少。反觀現在,適合改善型買家的房源多,價格調整後市場利好,而且產品類型豐富、可選擇性強,是改善型置業的好時機。
見習記者黃文波