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昨從武漢市房管局獲悉,今年7月前獲得建設計劃的經適房項目的家庭,若合同簽約滿了5年,房子就可以上市交易了。值得注意的是,如果上市時將經適房的土地性質由原來的“劃撥”改爲“出讓”,則需要繳納差價的七成作爲土地出讓金。
【兩個節點】
2012年7月前房源
合同滿5年可上市
武漢市經適房從2005年開始搖號銷售,2006年武漢市出臺規定,允許購買經適房滿5年後,即可上市交易,並要求繳納土地出讓金,但相關的具體交易辦法一直沒有出臺。
武漢市房管局介紹,爲了讓市民經適房交易有規可循,今年7月武漢市出臺了《武漢市經濟適用住房上市交易的若干規定》(下稱《規定》武政規【2012】14號)。《規定》明確,2012年7月前下達建設計劃的經適房項目,其簽訂《武漢市經濟適用住房買賣合同》、《武漢市企業職工集資自建經濟適用住房協議書》等合同滿5年,並取得《房屋所有權證》和《國有土地使用證》的經適房方可上市交易。
值得注意的是,因一些項目交房後沒有立即辦證,“5年”期限以合同簽訂時間爲準。
【兩種繳費】
不變更土地性質繳幾百元
變更則繳差價的七成費用
經適房上市過程中,最受市民關注的是土地出讓金的問題。根據《武漢市經濟適用住房管理辦法》,經濟適用住房購房人擁有有限產權,土地性質爲“劃撥土地”,與一般商品房的“出讓土地”不同。
《規定》中明確,市民交易經適房時,按照相關規定繳納土地收益金,土地使用權可保留“劃撥”。若交易雙方願意將“劃撥用地”變更爲“出讓土地”的,按照該房屋市場價格與房屋原購置價格價差70%的標準補交土地出讓金,土地使用權變更爲“出讓”。
也就是說,交易時如果買賣雙方不變更土地性質,仍舊維持“劃撥”屬性,那麼經適房交易流程和稅費跟普通二手房交易相同。另外,土地性質爲“劃撥”的房屋,交易時有一項土地收益金,按地段等級收費標準×土地分攤面積收取。目前武漢市區土地等級分九級,一級最高,爲不到200元,四五級在100元以下;土地分攤面積一般100平方米的房子只分攤幾個平方米,所以算下來也只幾百元錢。
如果交易時,將該經適房的土地性質由“劃撥”改爲“出讓”,則要按跟房屋的市場價格與房屋原購買價格之差的七成補交土地出讓金,土地出讓年限不超過70年。
比如,2006年,市民李先生通過搖號,購買了位於徐東的一處經適房,86平方米的房子總價爲26萬元,現在該區域的商品房均價接近1萬元,房屋的差價爲50萬元,按七成上繳土地出讓金,意味着要繳納35萬元,房主只能獲得三成差價。
武漢市房管局保障處相關負責人告訴記者,經適房的用地屬劃撥性質,沒有經過國有土地出讓,這樣才能確保經適房單價低於商品房,收取買賣差價充當土地出讓金,就是相當於將經適房用地性質轉成出讓土地。
【兩個亮點】
上市“摘帽”後可自由出租
新房源交易要繳土地出讓金
根據現行規定,經適房不得出租獲益,而上市交易後,經適房就“摘帽”變成了普通二手房,新房主可以自由出租。
房管部門預測,正因爲經適房再次上市後,已經變成普通二手房,交易時買賣雙方變更土地性質的不會太多,因爲土地性質保留“劃撥”,並不影響該套房屋的使用功能。
房管部門介紹,《規定》其實給了經適房購買家庭比較寬鬆的選擇餘地。不過,《規定》出臺之後即2012年7月後下達建設計劃的新經適房,購買後再次上市,就要嚴格按照差價的七成繳納土地出讓金,土地使用權必須變更爲“出讓”。
武漢市房管局保障處負責人介紹,經適房本身就是具有保障性質的房源,主要是爲滿足中低收入者的住房。因此,對2012年7月以後下達的經適房建設計劃,將嚴格迴歸到“保障”軌道來。需要上市交易,就要嚴格變更土地性質,必須繳納七成差價的土地出讓金,實際上等於杜絕了經適房投資的可能。
另外,對於籤合同不滿5年的確需轉讓經適房的,由政府按照原價並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。即便是滿5年上市交易的,政府也享有優先回購權。