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主營業務地產化明顯
上海歡樂谷項目實際上屬於上海“佘山大型綜合性旅遊項目”的一部分,其最初構想並非只有主題公園。
其時,迪斯尼樂園項目落地仍在未有定論之時,上海方面對於歡樂谷寄予厚望。
據深圳華僑城控股股份有限公司2005-36號公告顯示,上海華僑城旅遊綜合項目,是一個契合上海市科技立市和大力發展現代服務業重要戰略的大型現代旅遊綜合項目。
但最終確定的歡樂谷一期只有90萬平方米旅遊部分,而配套地產項目卻遲遲未能獲批啓動。
不過,這並不意味着華僑城在上海就放棄了地產開發。事實上,藉助於主題公園的這塊敲門磚,華僑城在上海拿地亦頗有斬獲。
2010年2月11日,華僑城以70.2億元“天價”拿下位於閘北區蘇州河北岸黃金位置的“蘇河灣1號”。隨後的7月23日,華僑城又通過非公開的“邀請招標”方式,以17.91億元的低價拿下“蘇河灣41、42街坊”地塊,樓板價格爲1.45萬元/平方米,而此前摘得的一號地塊樓板價估算爲5.2783萬元/平方米。
所謂“邀請招標”,指的就是出讓方根據自身土地出讓需要,只向特定的幾家開發商發出邀標通知書,而只有獲得邀標通知書的地產商纔有資格參加土地出讓。據悉,在此之前,上海只有非營利性質的大型居住區地塊纔會採取該模式。
這還並非全部。早在2007年,華僑城就曾低調拿下浦江板塊的多個地塊。本報記者獲得的一份《上海市閔行區國有土地使用權協議出讓公示》顯示,六幅地塊合計近46萬平方米,出讓價格僅爲13.08億元,其中多個地塊樓面價格僅爲2500元/平方米左右。而據上海市規劃和國土資源管理局數據顯示,2007年上海市平均樓面價格4222元/平方米。
不願透露姓名的業內人士對本報記者表示,這或許是上海方面對於華僑城的一種變相補償。如今,在有鵬欣、萬科、建工、保利地產等多個地產開發商進駐的浦江板塊,華僑城以佔地1.83平方公里獨佔鰲頭。
從多個官方規劃文件中亦可看出上海方面對華僑城歡樂谷的重視。“十二五”期間,上海將全力建設“世界著名旅遊城市”,歡樂谷二期即爲上海市21個重點旅遊項目之一。
上述人士進一步分析說,華僑城模式是低價拿地,以旅遊綜合項目爲目的對土地進行成片開發,然後以主題配套公園拉動項目均價,再以地產業務銷售現金和利潤反哺旅遊。華僑城模式目前已經成功複製到北京、上海等一線城市以及武漢、昆明、泰州等二三線城市。
“以華僑城旅遊地產的開發經驗,主題公園對房價的支撐大約是2000元/平方米。”上海華僑城投資發展有限公司兼上海歡樂谷總經理肖德中曾表示。
儘管一直聲稱是旅遊企業,而不願承認是房地產企業,但華僑城今年上半年房地產業務收入比例高達53.56%,主營業務地產化趨勢日趨明顯。
招商證券分析師林周勇曾對本報記者表示,像歡樂谷這樣的項目,旅遊回報週期較長。旅遊+地產的模式,主要是通過旅遊項目帶動周邊地產升值,再通過地產開發來分享這種升值,可以加速整個項目的回收週期。而如果僅靠旅遊項目,其盈利將面臨一個非常長的過程。據中國經營報