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2012年3月21日,佟女士與被拆遷戶滕萬利見面,當天就達成了協議,補償滕萬利17年承包經營收入260萬元,200平方米住宅一套,車庫、200平方米門市房各一個。而滕萬利表示,這一年當中縣政府的相關部門找過他3次,但每次都只是告知拆遷,從來沒有談過相應的賠償問題,於是都不了了之。
縣政府一年沒解決的事,佟女士一天就辦完了。這讓佟女士很失望,以“政府違約失信、不作爲”爲由,將黑山縣國土資源局和黑山縣政府告上法庭,索賠1.4億元。
幕後:縣政府招商[簡介最新動態]“問題”多
11月6日,該案件在遼寧省高級法院開庭審理。對於開發商的指控,黑山縣政府的代理律師表示,汪興在招商會上的“60天交地”承諾並不具有法律效應,同時其代表縣政府提出了調解要求,但因沒有具體的調解意見而遭到開發商拒絕。
即使是對於一個縣政府,1.4億元也不是個小數目。
據陳一天律師介紹,佟女士提出的1.4億元索賠額由7項組成,主要有違約金,拆遷補償騰萬利的費用,工程無限延期帶來的人工費、建築材料折舊費、資金佔用損失,還有額外承擔的安置拆遷戶的費用以及商業信譽損失。
在此事件中,黑山縣政府似乎不能只用“違約失信”來描述。陳律師告訴記者,黑山縣政府當初招商時亦曾承諾開始可以只交35%的地價款,餘下的65%可以等到房子驗收再交付,而實際上這是違反國家規定的。同時,爲了避免稅款外流,縣政府要求開發商以個人名義競拍土地,然後掛靠當地公司進行開發。
分析:國土新政做支撐
“除了一線城市,其他城市的很多項目的拆遷都是開發商來掏錢完成的,地方政府拆不動也不太去想辦法。”一位央企開發商負責人對記者說,像遼寧這位開發商這樣會起訴縣政府的情況是很少見的,大多數情況下,開發商爲了保證工期,都自己想辦法解決拆遷問題了。
一位上市開發企業負責人私下也向記者承認了這一點,“實際上很多項目的拆遷工作都難以一步到位,開發商也會按照工程進度等原因分批上市銷售,而且在資金鍊不是很緊張的情況下,大多數開發商也願意拉長銷售週期,這樣房產會升值,利潤也會提高”。
這位上市房企負責人分析認爲,從上述事件的時間節點來看,開發商起訴政府失信,有政策變化的因素。
首先,遼寧省最近3年都在抓緊“信用遼寧”的建設,曝光的失信案件中,涉及地方政府失信的已有6起,這估計是開發商告縣政府“失信”的主要動力之一。
其次,從時間上來看,該開發商解決最後一戶拆遷問題的時間,剛好是拿到土地一年左右的時候,根據國土資源部政策,“如果開發商囤地造成土地閒置的,未動工開發滿一年的閒置土地將要按照土地出讓或者劃撥價款的20%來徵繳土地閒置費。”也就是說,如果今年3月,佟女士不能動工開發,那就有可能因爲涉嫌囤地被罰款。“一旦罰款,付出的代價要比給拆遷戶的金額高很多。”所以開發商不再指望縣政府,不得不解決拆遷戶的問題。
最後,今年新修訂的《閒置土地處置辦法》強調,政府與土地使用權人的平等地位。如果因爲政府原因導致土地閒置,經過協商,政府將承擔違約賠償。
截至記者發稿時,該案尚在法院調查審理階段。但很多業內人士認爲,在現有情況下,開發商應該比較佔優勢,縣政府極有可能妥協進行一定的賠償。(地產中國網&中國房地產報)