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回顧房地產過去10年發展,房企合作拿地並非新鮮事,特別是在樓市調控之下,迫於資金壓力的中小開發商往往選擇與大開發商合作開發的方式度過寒冬。然而,與以往小大聯合相比,今年以來,越來越多的巨頭型開發商紛紛選擇與自己同級別企業或者基金聯手,形成更加強勢的聯盟,房地產企業間的合作模式開始向“強強聯合”、“專業與專業聯合”進行演變,隨着集中度的增強,中國樓市資本化與寡頭正在加速。
強強聯合成新趨勢
作爲房企強強聯合的代表,2011年底,方興地產與融創中國聯手北上斬下來廣營B1-B3組團地塊。方興地產是央企中化集團旗下地產旗艦企業,而融創中國作爲高端住宅市場另一大巨頭企業。
今年2月14日,招商地產發佈公告,稱其公司全資子公司招商局地產(公園1872招商嘉銘·瓏原)(北京)有限公司與九龍倉集團有限公司全資子公司大連盈致企業管理有限公司聯合競買取得北京市朝陽區來廣營鄉A4和B4地塊的國有建設用地使用權,成交價總計23.7億元。房地產企業代表招保萬金,招商地產有140年的歷史血統,九龍倉是香港最具規模的地產投資公司之一。此外,10月10日上午,保利萬科聯合體以總價32.56億元競得長沙濱江新城B7地塊。
據鏈家地產市場研究部統計,在2011年成交的69塊住宅土地中,17宗地塊的受讓者是聯合體。在2012年成交的40宗住宅土地中,9宗地塊的受讓者是聯合體,佔比22.5%。
鏈家地產市場研究部張絮認爲,從聯合拿地的房企來看,既有民企聯合央企,也有央企聯合港企。但是整體來講,房企之間的合作拿地還是由於其在資金實力和管理能力上有較強的互補性。隨着市中心可出讓地塊的減少,單塊土地的總價越來越高,如果房企依靠自身能力拿地,一方面短期籌資的壓力較大,另一方面,將大量資金沉澱在一塊土地上,風險較大。尤其是在調控以來,房企聯合拿地的優勢凸顯。未來也仍會持續。
資本化與寡頭化
除了強強聯合外,房企巨頭與基金公司的合縱連橫也成爲今年出現的新變化。今年10月,位於徐彙區濱江XH129B-02、XH129D-01商住辦地塊以45億被保利建錦聯合信保基金摘得,而信保基金,是專注於房地產業投資的基金管理機構。此前金地、復地等房企也都設立了專門的投資基金公司。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,中國房地產開發行業,正在步入真正的“資本爲王”的時代。或許多年後,中國房地產業可以像美國那樣,劃入“金融業”了。而資本爲王的時代,是大型開發商和金融機構共同主導的時代,中小房企玩不轉了。
中小房企的轉產或退市,在資金、市場份額等多個方面,龍頭房企的“寡頭化”趨勢也同樣越來越凸顯。中房信此前數據顯示,2012年前三季度銷售金額全國前10企業市場份額達到14.06%,較2011年前三季度的12.58%增加了1.48個百分點;前20企業,2012年前三季度其市場份額爲19.25%,高出2011年前三季度17.11%的市場份額2.14個百分點。
近日,上市房地產公司三季報陸續發佈,數據顯示,今年前9個月,房地產上市公司利潤分化明顯,大型房企的優勢日益顯現,衆多中小房企在業績大幅下滑與資金壓力下艱難度日。在大品牌開發商開始逐漸掌控地產話語權的同時,對於價格體系的影響力也在不斷擴大。
不過,北京中原地產研究總監張大偉認爲,目前大型房企集中度距寡頭階段還有一定距離,這個階段的集中度只會增大企業之間的競爭,特別是在二三線城市,大型房企聯合進入對當地原有大企業定價權會產生衝擊,目前處在雙方在定價權博弈階段。
稀釋利潤率
張絮認爲,合作拿地後,一般會伴着合作的持續開發。如果在整個過程中能夠整合房企雙方的資源,對於項目的成功開發將會產生積極影響。對於房企來說,引入合作伙伴合作拿地和合作開發,在財務風險降低的同時,由於少數權益的增長,房企淨利潤增長將會放緩。
保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)發佈的三季度報告顯示,今年1-9月,保利地產實現營業收入313.07億元,同比增長43.52%,主要是由於房地產竣工交樓面積增加及其他業務增長;實現淨利潤38.20億元,同比增長10.21%
“公司淨利潤增長速度遠低於主營業務收入增長速度,主要原因是少數股東權益佔比提升導致公司淨利率下降明顯。”申銀萬國證券報告顯示,“這主要是公司少數股東權益佔比由去年同期的3%提升至17.6%。少數股東權益的大幅度提升,主要是公司當期結算項目佔比較高的成都保利中心、南京保利紫晶山、廣東保利V座等項目合作比例較高所致。
據悉,爲了應對樓市調控,降低財務風險,很多房地產企業在上半年加強了項目股權合作力度,多個項目引入股權合作資金,分離了部分利潤。儘管利潤率有所降低,但是,保利總利潤卻呈現加速趨勢,保利地產10月29日晚間公佈2012年度第三季度報告,7-9月,公司實現營業收入111.24億元,同比增長67.96%;實現歸屬上市公司股東淨利潤13.09億元,相比去年同期增加94.96%。