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“去美國買房子,去澳洲安家”,這些曾經的小衆話題,伴隨着中國經濟強勁增長,中國買家紛紛出海買房置業,現在大有普及的勢頭。海外置業的人羣也從原來的以留學、移民爲主演變成純粹的投資。來自機構統計顯示,目前以純投資爲目的的海外置業比例已經達到50%,不過,業內專家表示,海外房產與國內房產市場不同,單靠投機難以發財。
海外置業持續升溫
上世紀80年代末,澳大利亞人曾擔心腰包鼓鼓的日本人最後會買走整個昆士蘭海岸東南部。但最終“日本人橫掃澳洲房產”並沒有變成現實。而在2010年,國際金融危機後哀鴻一片的澳大利亞房地產市場又迎來了中國人。
伴隨着中國經濟崛起,中國買家的實力急劇膨脹,胡潤髮布報告顯示,目前中國高端消費者中擁有海外資產的比例高達1/3,海外資產佔到其總資產的約19%;而海外資產中,房地產是這部分羣體最主要的投資領域。
“中國人去海外買房開始於2000年前後,新西蘭、澳大利亞對中國開放旅遊,才漸漸有中國人開始在海外買房。最初買房的買家集中在中國香港、中國臺灣、馬來西亞和新加坡等地,中國內地的成交量還是非常小,主要以教育、移民爲目的,真正意義上的投資很少。”一位從事海外房產近15年的業內人士向記者表示。
受金融危機重創後的美國、歐洲樓市持續走低,中國人紛紛前往“抄底”。中國買房者表現出的不俗購買力,也讓海外感到驚訝。全美房地產經紀人協會(NAR)此前發佈的一份調查報告顯示,截至3月份的12個月內,中國內地和香港買家成爲購買美國房產的第二大外國買家羣體,交易額達90.75億美元。這比2011年73億美元的交易額高出23%,在澳洲市場,來自中國的客戶更是成爲僅次於英國的第二大購買羣體,在這一羣體中,投資客戶和留學生客戶佔大部分,並且比例持續攀升。
從事海外房產業務的美亞置業集團數據顯示,按照綜合指數以及過去美亞成交量來看,中國人最喜歡的依次是:美國、澳大利亞、新加坡、中國香港、加拿大。
房企海外覓商機
中國買家不斷膨脹的海外置業需求,也讓衆多海外開發商看到商機。在京、滬、深、廣等中國一線城市房展會上,海外項目所佔比例也逐漸增加。以澳、美、加、歐爲主的海外樓盤項目進入中國內地市場的數量逐年上升,北京、上海等城市舉行的秋季房展會上,海外參展商都多達100多家。
不少國內房企看到其中商機,把觸角深入海外市場。據悉,包括萬通地產(萬通龍山逸墅萬通新界·紫藤堡)、中坤集團、中航地產、綠地集團、碧桂園、頤和地產等房企已經出海,而萬科地產也有染指海外市場的打算。繼去年成功進入韓國濟州島後,今年8月,綠地集團海外投資第二單將落子澳大利亞悉尼,總投資約80億元建集住宅、配套商業及酒店於一體的大型示範性生活區。該項目建成後,主要面向華人及留學生市場。
除了住宅之外,海外商業地產也成爲國內買家的新方向。第七屆亞洲國際商業地產投資交易會(簡稱MIPIMAsia)在香港舉行,包括韓國、馬來西亞等國的商業項目前來參展,據悉,MIPIM Asia是1990年開始在法國戛納舉辦的國際房地產投資展覽會MIPIM的亞太區版本。每年MIPIM展會上都匯聚了全世界最大、最著名的房地產投資者、開發商、國際租戶、專業服務公司決策者。
MIPIM亞太地區總監林協芬在接受採訪時表示,鑑於中國近兩年在商業地產領域的迅猛發展中對於高端零售品牌的需求加大,今年MIPIMAsia特設了零售商區,這也是今年展覽的全新概念。據悉,零售區域給購物中心機會展示自己給觀衆,在零售商區域給大型購物中心展示自己的創意和模式的機會。“以香港爲例,受到政府壓抑住宅物業價格而採取的嚴厲措施,市場大量資金轉向商業地產。”
投資比例迅猛上升
值得注意的是,受到國內樓市調控等因素影響,海外置業的人羣也從原來的以留學、移民爲主,向純粹投資性購房目標轉變。美亞置業數據顯示,在目前以投資爲目的的海外置業比例已達到50%,而10年前此比例僅爲35%。
“中國人以往在海外置業的原因是爲了子女留學以及家庭移民需要,而近4年,因美國樓價在個別城市跌了超過六成,如拉斯韋加斯等,很多喜愛低買高賣的物業投資者現在會大量買入低價物業用作投資用途而非自住。”美亞置業集團高級副總裁徐兆基表示。
徐兆基表示,一般而言,大部分中國買家買澳洲物業他們都會選擇貸款方式,因金額不少,而購買美國物業則一次性付款的多,因價格可能只是澳洲的1/5。“中國買家一般都選擇他們較爲熟悉或已有親友在的地區投資,除價格外,同時會很看重土地以及房屋面積。”不過,在澳信集團銷售部經理彭豔麗看來,海外市場投資與國內不同。彭豔麗表示,目前澳大利亞由於市場成熟,澳大利亞房價7年翻一倍。投資收益相對穩健,中國的一線城市租金回報率只有2.5%至2.7%左右,而澳大利亞租金回報率在6%。“澳大利亞房地產市場已發展100多年,政府對於房地產利潤有嚴格規定,因此與國內不同,單靠投機難以發財。”
暗藏衆多風險
不過,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,衆多海外開發商進入中國市場招攬客戶,但是,由於各國經濟發展狀況不同,各國的經濟發展前景、房地產週期、匯率的波動會影響到投資的收益。
比如今年美元相對於人民幣在貶值,不同國家匯率的波動會影響到投資的收益。此外,按照內地的投資模式,選擇好的地段便能獲得不錯的回報,但是海外的房地產市場發展具有自己的週期,業內專家表示,美國房地產雖然近期有復甦跡象,但是各個州情況不盡相同,“比如美國底特律,由於汽車工業的衰退,那裏的房價近些年一直在走下坡路”。
據悉,澳信集團主要銷售項目集中在悉尼、墨爾本及布里斯班三大首府城市,彭豔麗表示,即使在房地產市場較爲安全的澳大利亞,不同地區城市房地產發展情況也不盡相同。“墨爾本、悉尼等大城市的房地產,有的地區看似比國內便宜,但是,這些地區往往人口很少,當地經濟並無特色,看似便宜的價格背後隱藏巨大風險。
此外,在澳大利亞沒有房產稅和遺產稅,國外稅收環境因國而不同,目前環境都較爲寬鬆。海外購房買賣不需要爲賣家付營業稅及個人所得稅,甚至免中介佣金。有些國家如新西蘭,連印花稅也免了,購房成本在外國比中國還低。而美國,不同的州針對房地產稅收也不盡相同,加拿大稅率是全球稅,購房者即使加入加拿大國籍,在中國做生意也是要向加拿大政府報稅。
□注意事項
1.注意房產週期
美亞置業集團負責人表示,海外房產市場具有較強的週期性,房產週期一般都在七年以內,所以在低價位買入而維持擁有五年或以上的買家貶值風險極低。如果如期判斷錯誤,國外的房子可能價格還會跌,買進了之後,房價跌了,資產就貶值。在考慮海外房產投資時,率先要關注房地產市場指標以及經濟增長、失業率等宏觀經濟指標。
2.瞭解稅務環境
國外買房子流程比較多,法律上要求比較多,購買的時候,是不是有一些法律方面的隱患,這需要搞清楚。我國現在買住宅沒有持有稅(房產稅),現在只有上海和重慶開徵房產稅,稅率很低。但在國外一些國家,擁有了房屋每年都要交稅,每年都要交2%。養房成本挺高。
3.一次性付款不科學
中國買家喜歡一次付清房款的習慣在海外購房中並不科學,在海外買房貸款,銀行是把關人,因爲在置業者申請貸款之前,銀行會去對房子做一個評估,如果買房成本太高或沒有升值的潛力,銀行不會貸款。所以,海外置業者在買房時最好申請銀行貸款,這樣不至於買到不好的房子。
4.買房不等於移民
近日,在不少房展會上,在一些海外項目打出“買房送移民”、“免費代辦移民”的旗號,而實際根本不具備合法的移民中介資質,美亞置業集團負責人表示,熱門國家的移民政策越來越緊,目前只有少數歐洲國家,如塞浦路斯買房可帶居留權,而大多數國家買房不等同移民。
5.選擇合格的中介機構
來自澳信集團、美亞置業信息顯示,選擇海外房產時,當地對在購房、持有、出租、出售等諸多環節要求非常嚴格,僅購房合同、銀行貸款合同全爲英文而且還需要律師陪同。因此,一般在購買海外房產藉助於中介機構。房產項目後續服務是否能跟上也是考察中介機構服務和實力的重要因素。而海外置業中介機構良莠不齊,往往利用市場信息不對稱誤導投資者,最後給投資者造成不可挽回的損失,因此一定要選擇合格權威的中介機構。