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市場與定位之誤
不過,有北京業內人士就指,萬科大都會畢竟是個舊樓改造項目,由於受樓高及寫字樓間距偏小的影響,改造空間有限。且項目地處CBD區域,環境嘈雜,高峯期出行頗爲不便。
此外,儘管CBD區域內雲集了不少有實力的央企或國企,但國內大部分企業並沒有形成像谷歌、IBM等外企那樣的企業文化,對萬科定位的“高端私人會所”需求並不大。
“萬科大都會有點背。”上述人士亦如此感慨,除了定位侷限性大之外,萬科大都會也有點“生不逢時”。
相關人士指出,北京萬科剛完成項目收購不久,北京市就出臺了禁止酒店式公寓拆分銷售的規定。所以在項目改造方案通過方面,北京萬科花費了一定的時間與力氣。
不僅如此,2010年,北京萬科在收購贏嘉中心之時,北京樓市呈現出“商住倒掛”的局面,彼時,同一地段內,高端公寓的銷售價格要高於商鋪及寫字樓。
然而,讓北京萬科始料不及的是,兩年之後,寫字樓與商鋪的價格遠遠超過高端公寓,受市場歡迎的程度也超出預期。
一個直接的例子是:北京北三環的金澳國際項目由高和資本收購併改造包裝爲寫字樓項目,而後於2011年8月入市當即銷售一空,且售價、出租率均在此前基礎上倍增。
有房地產權威人士近期就認爲,萬科大都會之所以在入市近兩年仍未完成銷售,主要是因爲企業延續了過去的思路和判斷,把一個普通的寫字樓變成一個高端的公寓,而這個判斷顯然沒有符合北京市高端寫字樓的需求。
“如果趨勢都判斷錯了,你再高明的管理經驗,再高超的經營技巧,再精明的團隊,你也無法對抗的趨勢,你也會受到損失,在房地產的發展中也會嚐到失敗的苦果,所以趨勢判斷很重要。”這番話頗具警示意義。(審校:樑嘉欣)據觀點地產網曹萍