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昆明樓市“金九不金,銀十不銀”已成定局。據昆明市房產信息網統計數據顯示,10月,昆明主城四區及呈貢各類商品房成交套數和成交面積環比降幅均超過兩成。二手方面,因貸款限制,部分門店業績下滑近20%。而促成土地市場拿地熱的重要源頭是昆高校舊址地塊,但該批地塊面積較小、溢價率總體偏低。此外,商業地產開盤收穫不錯。業內表示,“金九銀十”的低迷局面,不會對後市產生太大影響。 月度報告之一手房
僅5818套成交量持續下滑至新低
“十一黃金週”後幾周,昆明一手新房成交量雖然有所上揚,但從該月整體情況來看,成交量卻可以用“慘淡”來形容,10月的成交量也是繼5月以來的最低值,僅5818套。
據昆明市房產信息網統計數據顯示,10月昆明主城四區及呈貢新區共成交各類商品房5818套,成交面積約511457.5平方米。環比9月,成交套數少了2061套,降幅約爲26.16%,成交面積降幅25.27%。同比2011年10月成交套數的5845套,降幅爲0.46%,成交面積則同比上漲,漲幅爲19%。
從10月的成交量上不難看出,儘管開發商促銷之勢從未間斷,但成交量卻一直無法突破,這也表明了購房者的觀望情緒越發加重。業內人士分析,這是調控、信貸政策變動的影響,臨近年末很多購房者都會推遲出手轉而觀望市場局勢的變動。
市場面上看,開發商繼續加大推盤攻勢。據統計,包含濱江俊園、水岸家園、七彩俊園等在內衆多口碑樓盤在內,10月昆明主城及近郊有約近26個樓盤開盤入市,銷售樓盤物業類型豐富,以高層住宅居多,均價在8500元/平方米上下。另據瞭解,11月份有超過10個樓盤確定及計劃開盤。
對此,同策諮詢研究中心總監張宏偉表示,近期市場上加大新增供應量、大幅度優惠等營銷方式較爲普遍,開發商仍在爲通過走量實現資金回籠而努力。
記者點評:在樓市調控政策日趨收緊的情況下,開發商資金鍊確實緊張,但還沒有達到大面積斷裂的程度,所以,開發商仍在爭取時機“自救”,爲取得銷售,積極做着各種調整、應對,只是目前效果還不明顯而已。(記者林若男)
月度報告之土地市場
成交面積金額下滑昆高校舊址地塊引領溢價潮
年底人們所期待的土地供應潮及拿地潮顯然沒有到來。10月,昆明土地市場成交情況並不樂觀,成交面積及成交金額均出現下滑。
昆明市國土資源局公佈的數據顯示,10月,昆明土地市場累計供應37宗地塊,供應面積1216784.14平方米,交易起價412797.84萬元。其中,有30宗地塊順利完成招拍掛,成交面積1062647.12平方米,環比下降13.4%,同比下降49.4%;成交金額330846.50萬元,環比下降29.5%,同比下降39.7%。此外,3宗地塊出現流拍,4宗地塊“因故中止”交易。
其中,關注度較高的“溢價”地塊主要爲昆明高校舊址地塊。但幾批成交地塊面積較小,成交金額不大:10月11日,經過31輪激勵競價,雲南英茂以30700萬元拿下位於五華區昆瑞路202號兩宗地塊,地塊溢價4539.8萬元,溢價率爲17.35%。10月17日,財大南校區地塊又迎來衆多企業爭搶,33輪角逐後,面積爲10575.92平方米的土地被昆明優盛投資有限公司以27774.3萬元的價格收入囊中,成交價高出起拍價15800萬元,溢價率達131.9%。10月26日,位於五華區黑林鋪街道辦事處(雲南交通職業技術學院黑林鋪校區舊址),面積僅有12978.10平方米,但在經過51輪激烈競價之後,溢價5005.618萬元,昆明版築房地產開發有限公司花1.30億元拿下該地塊。
記者點評:9月昆明土地市場頻現“溢價”地塊,但細細梳理,我們會發現地塊主要集中在八宗高校舊址地塊上。這些地塊面積雖然都不是很大,但區位等資源優勢可謂十分明顯。也正因爲該批地塊的“特殊性”,由此做出市場復甦的判斷並不客觀。
月度報告之商業地產
主城區均價29985元/平方米
“銀十”,住宅市場一片冷清,而商業市場卻迎來機遇,月末出現的商業市場推盤小高峯成爲樓市一大亮點。
10月,濱江俊園、錦悅四季、水岸家園以及七彩俊園相繼開盤推商鋪,四盤合計推出137個商鋪,從銷售情況上來看,小戶型商鋪備受購房者親睞。價格方面,主城區域的七彩俊園項目憑藉其優越的區位配套和綜合品質,均價高達90000元/平方米,濱江俊園與錦悅四季均價約36000元/平方米,位於富民的水岸家園項目最高價也直奔29800元/平方米。
據至祥置業(昆明)研究中心(下稱至祥)的數據顯示,10月昆明輔城區域商業市場逐漸走熱,商業均價在14600元/平方米,主城區均價在29985元/平方米,主城區商業均價環比9月有200元/平方米的漲幅,平均租金水平爲198元/平方米。而石林老街·東門坊項目借勢石林區域城市和旅遊發展機遇,當期商業價格最高至60000元/平方米,直追主城。
從商業類別來看,10月,昆明商業街的售價在24000元/平方米左右;社區商業爲29427元/平方米,租金204元/平方米/月;專業市場商業均價14040元/平方米,租金143元/平方米/月;而綜合商業價格最高,爲38650元/平方米,環比出現11.13%的上漲,租賃價格爲228元/平方米/月。
從區位看來,以二環爲界限,10月,二環內價格爲40840元/平方米,二環外爲29332元/平方米,整整高出11508元/平方米,租金每平方米也高出近100元。
記者點評:在住宅限購接二連三日趨嚴厲的情況下,商業地產成了很多投資客眼中的香餑餑,而這也是導致10月昆明商業售價微張的關鍵原因。業內人士也表示,隨着第四季度中央對住宅的調控政策的調整,商業地產或將迎來更大的放量,以及更多追捧。
月度報告之二手市場
部分中介二手成交環比降近20%
金九不金,銀十更難銀,在剛剛過去的10月份,昆明的二手房市場依舊持續9月以來的不景氣態勢。記者從榮城房產、富邦房產、東函地產等品牌中介瞭解到,各品牌中介雖然成交量有漲有跌,但總體成交量仍不樂觀,除了市場需求的因素外,主要原因還有來自貸款緊縮的影響。對於置業者來說比較好的消息是,成交量的低位運行下,房價還是總體趨於穩定。
“我們10月成交量環比9月下滑了近20%。”榮城房產常務副總經理畢永國在接受記者採訪時表示,成交量的下滑,除了10月恰逢黃金週之外,最明顯的影響是來自銀行貸款,由於貸款收緊,許多交易都因此而延期,造成了成交量的下滑。“時值歲末,許多銀行的貸款已經趨緊,在這樣的背景下,房貸審批越來越嚴,對於我們的交易影響很大。”畢永國說。而門店量剛剛破百的富邦房產,成交環比9月上漲14%,除了門店擴面帶來的紅利外,富邦房產在交易過程中同樣感覺到了來自銀行貸款的壓力,“我們目前有三筆交易卡在貸款階段。”富邦房產總經理卞東曉在接受記者採訪時表示。
成交量因爲市場原因不景氣,而租賃市場同樣因爲淡季的到來而開始逐漸冷清下來。從各大品牌中介的統計數據看,十10月以來,租賃業務均出現了不同程度的下滑。據介紹,二手房租賃淡季將一直持續至明年春節後。
記者點評:政策調控下的市場依舊處於低位運行,在傳統銷售旺季不旺的背景下,中介的生存問題越來越明顯,榮城房產高調進軍代理市場就是中介尋求突破的選擇,在未來兩個月,是各大中介爲生存而奮鬥的時間了。本報記者毛建偉
月度報告之月度熱點
10月31日,有媒體報道:昆明市382個城中村,已有181個村啓動拆遷,拆除面積1960萬平方米,121個村啓動安置房建設,3991戶動遷戶已入住新居。
10月30日,相關方面發佈了《昆明新國際會展中心徵地拆遷項目競爭性談判招標公告》,項目建設也提上日程。
10月29日傳出,昆明繞城高速東南段和新嵩昆高速公路兩個項目的可行性研究報告獲得國家發改委批覆。
10月29日,騰衝駝峯機場擴建總體規劃獲民航西南地區管理局批覆。
10月23日消息,湖南、湖北房產稅試點準備工作已暫停。
10月21日,陝西省住房和城鄉建設廳和省物價局聯合出臺通知,其中要求將房價合理利潤率控制在10%左右。
10月19日,富民縣“撤縣設市”舉行公開聽證會。
10月8日,住房城鄉建設部發文要求開通12329住房公積金熱線。
10月7日,貴陽市公佈“新政”,根據本人意願可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證,享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇,不受入住時間和購房面積的限制。