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伴隨着今年一二線城市嚴厲的樓市調控,限購令的提出,直接抑制了州市客戶和外省客戶在昆明置業的需求,本着佔有稀缺資源的理念,旅遊地產憑藉良好的景觀資源優勢,成爲投資者眼中的香餑餑。綜觀雲南,地域廣闊,無論是麗江、大理、西雙版納還是香格里拉,每個地方都有自己獨特的自然風光和人文特色,於是旅遊地產項目也如雨後春筍般興起,但有多少人真正知道旅遊地產的類型呢?
目前雲南的旅遊地產項目,大多都朝着複合型旅遊大盤發展,集合商業、度假、住宅等功能爲一體。對此,曾有旅遊地產業內人士表示,中國乃至雲南旅遊地產應該調整營銷模式,擴大旅遊地產、酒店建設,採取營銷分期度假,多項旅遊產品組合等方式,把房地產開發當作一個旅遊產業來做。
而至今,旅遊地產各類型的發展模式離完善還相差很遠,但相關探索正在進行。萬達國際度假區巨資圈地造城、華僑城致力主題公園開發、宋城藉助文化打造公園……它們的成功與失敗,其模式都將成爲雲南旅遊地產開發的領航者。
本期《黃金樓市》搜索了四個最受市場追捧的雲南旅遊地產類型,它們的成功或能給予欲進軍旅遊地產發展的房企一些啓示。
旅遊景點地產
增加景區內容提升地產價值
市場表現:所謂旅遊景點地產,就是在旅遊區內爲遊客的旅行活動提供的各種觀光、休閒娛樂的非住宿型建築物及關聯空間。
對於此類旅遊景區地產的開發來說,最重要的是既可以增加景區的遊覽內容,又能提高遊客的遊覽興趣,從而間接提升其它旅遊地產的價值,達到最終盈利的目的。
從旅遊景區地產產品表現形式來看,旅遊主題公園首當其衝。其比較知名的案例就數杭州宋城主題公園以及深圳華僑城。而以宋城集團開發宋城公園爲代表,1995年宋城集團投資巨資複製“清明上河圖”,藉助西湖旅遊的品牌優勢宋城公園取得成功,2005年宋城藉助世界休閒博覽會,成功打造休閒旅遊第一城。
麗江束河古鎮注重資源保護與開發
經典案例:在雲南,全國知名的麗江束河古鎮就是一個典型的景點旅遊地產案例,束河古鎮位於麗江城區西北部4公里處,曾被列入“世界文化遺產”名錄。如今,束河從一個不爲外人所知的邊陲小城鎮發展爲全國最佳人居環境魅力名鎮、國家4A級風景旅遊區、雲南十大名鎮。
束河古鎮取得的成功,離不開開發、建設企業以及政府的共同努力,束河古鎮旅遊小鎮建設實施以來,開發商不僅認真做好規劃工作,制定了突出束河古鎮地方特色和民族風格的“束河保護與開發的設計方案”,同時,還處理好保護與開發的關係,以古鎮風貌保護、水資源保護與利用、古建築保護與利用爲重點,旅遊商業服務和民居住宅建設與古鎮格局、風貌相協調,使古鎮村落的整體格局保留完好。在此基礎上還全面着重改善基礎設施,使束河古鎮最終有了今天的風貌和成就。
-業內解析
在基礎設施上建立旅遊吸引物
至祥研究中心:旅遊景區地產開發關鍵要處理好保護與利用的關係,充分體現旅遊活動的戶外教育、環境生態接觸和歷史文化體驗的功能。旅遊景區地產的開發涉及到風景名勝區、自然保護區、森林公園、歷史文化名城、博物館、文物古蹟等旅遊資源時,必須認識到在其基礎上建立的旅遊吸引物是公營性的、要具有公益特點,並嚴格限制商業性的大規模開發,相關的體驗性服務設施也要視景觀效果和環境容量而定。
旅遊住宅地產
居住舒適環境品質最關鍵
市場表現:旅遊住宅地產是指與旅遊區相連接的可提供出租及購買需要的各類住宅建築。這類住宅建築對戶外活動和觀賞風景的特殊要求,使其與自然景色有着極爲密切的關係,一般有兩種方式:一是借勢(景)式開發,一是造勢(景)式開發。
旅遊住宅地產以提供“第一居所”爲主要目的,多建在旅遊資源突出的大中型城市市內或市郊,依靠旅遊資源、提升住宅的環境品質,增加休閒功能,提高生活質量。
從目前存在的旅遊住宅地產的產品形式上來分析,包括有自我營造景區發展旅遊住宅地產、依託現有旅遊資源或旅遊區發展旅遊住宅地產以及綜合型旅遊房地產。其中以自我營造景區發展旅遊住宅地產爲例,深圳華僑城就其中之一,深圳華僑城項目以主題公園依託型模式發展,項目前期主要以旅遊(門票)、酒店(商業合作)等方式獲利,後期則轉向地產銷售。
大理感通別墅打造第一居住空間
經典案例:大理感通別墅位於大理古城與下關新城之間的七裏橋感通寺旅遊專線,背靠蒼山,面向洱海。大理感通別墅爲蒼山坡地別墅,坡度約12度,沿感通寺旅遊專線平行莫殘溪兩側順勢而建。
項目以古老的白族民居爲建築特色,將白族民居和現代化設計理念結合,設計上均爲主體二層局部三層建築,加大了居住的舒適度。作爲旅遊住宅地產的典範,大理感通別墅不僅有極具特色的居住建築,同時也做到了旅遊住宅地產“第一居所”的居住環境和品質的要求。
-業內解析
開發前準備是關鍵
昆明中原大理事業部負責人張濤:旅遊地產項目和普通小區不同,超大體量和超長的開發週期均需要發展商具有較長遠的眼光和準備。
旅遊度假地產
依託城市良好經濟背景打造“第二居所”
市場表現:目前,隨着住宅市場調控的從緊,一定程度上加大了旅遊度假地產投資趨熱。業內人士表示,受政策的影響,使得住宅市場升值空間比較有限,租金回報率低,投資者開始放棄,而轉向旅遊度假地產。
而在旅遊地產中,直接爲遊客或度假者提供的、用於旅遊休閒度假居住的各種度假型的建築物及關聯空間的地產都被稱之爲旅遊度假地產。
事實上,因爲旅遊度假地產是以“第二居所”的度假休閒和投資置業爲目的,所以這類地產需要有良好經濟背景的城市爲依託,旅遊者消費層次高,消費結構向度假旅遊傾斜。
從開發建造區域來說,大多數的旅遊度假地產多建在大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區附近,或建在旅遊資源突出的旅遊目的地城市。依託現有旅遊資源,投入休閒度假設施建設,大力營造旅遊度假氛圍。
其中,產權酒店、時權酒店、養老型酒店等各種類型的度假村都可被稱之爲旅遊度假地產。
雲南華僑城綜合開發加大競爭優勢
經典案例:雲南華僑城項目位於昆明陽宗海旅遊度假區。項目秉承“規劃就是財富、環境就是優勢”等先進理念,以周圍衆多的旅遊景點爲依託,按照“生態優先、旅遊先行”的原則進行旅遊項目和主題社區的系統開發,以保護生態環境爲前提,加強旅遊、度假、文化、娛樂元素的融入,充分發揮綜合開發的整體競爭優勢。
雲南華僑城旅遊項目主要包括滇越鐵路主題旅遊、生態旅遊小鎮、體育公園、國際會議中心、頂級溫泉SPA、溫泉水公園、生態溼地及森林休閒公園等,無疑是一個休閒度假勝地,也是旅遊度假地產的首選代表之作。
-業內解析
側重旅遊體驗項目的建設
昆明中原大理事業部負責人張濤:以華僑城爲首的度假旅遊項目的發展模式主要依賴於城市交通和旅遊人口的數量,如果旅遊體驗項目做得好,能給度假性的配套物業帶來更大的經營活力和升值潛力。
旅遊商務地產
開發首先考慮有遊客資源的城市
市場表現:雲南旅遊與地產從最初貌合神離的嫁接開始,經歷了從簡單的疊加,到在不斷地嘗試與探索,走到了現在二者完全融合的狀態。在演變過程中,旅遊商務地產被越來越多的人熟知。
旅遊商務地產是指在旅遊區或其附近的提供旅遊服務的建築物及關聯空間。包括了住宿、餐飲、交通、會展旅遊、商店、娛樂等設施以及城市遊憩商業區中的接待設施等。業內人士曾指出,旅遊商務地產發展必須有一定的遊客基礎,經濟發達的大中旅遊城市是首選,這類房地產的發展要做到相對集中、統一管理。一般需要景區統籌規劃後再開發建設,確保景觀的完整性和連續性。
旅遊商務地產產品基本形式包括有:以接待爲目的的經營性酒店、旅遊商務寫字樓、論壇式旅遊地產、旅遊主題商業中心。
楚雄彝人古鎮特色商業推動旅遊發展
經典案例:彝人古鎮的開發充分地發揮了本土特色優勢,將古老而神祕的彝族歷史文化名人、建築文化、人情風俗、節慶歌舞等作爲旅遊要素吸引遊客,在項目開發模式上,打破了傳統的旅遊地產開發模式,並沒有運用觀光型的旅遊資源,而是直接開發商業旅遊,同時以特色建築、特色活動的旅遊效應爲宣傳切入點,推動商業的出租和銷售,在開發上實現了滾動開發,可持續發展。
目前,彝人古鎮列入滇西旅遊的楚雄遊站點。旅行社團的外地遊客觀光旅遊正在熱火起來。每天都有數百人的旅遊團隊進入古鎮旅遊,觀賞、遊覽、體驗、感受和發現彝族文化旅遊的樂趣和魅力。
-業內解析
運營管理團隊至關重要
至祥研究中心:目前常見的旅遊商業地產項目可以投資的物業形態涉及產權酒店、商鋪等,儘管物業形態選擇多樣,但其價值都需要通過遊客的消費來體現,而對於遊客的吸引更多的仍舊取決於區域或者項目自身吸引能力的打造,此外項目管理和運作的團隊也是影響投資物業長期增值的關鍵因素。