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上海新總價地王的競拍,讓信保(天津)私募股權投資基金走上臺前。作爲保利地產[簡介最新動態]發起的私募股權投資基金,信保首次出現在土地競拍者名單中。而據本報記者瞭解,參與此幅地塊的競拍者如華潤、中海[簡介最新動態]、綠地等背後,均有私募股權基金的影子。
原因在於,該幅地塊相當部分爲商業用途,對資金運作要求非常高,而這一領域正是地產私募股權基金願意進入的。
摒棄“融資工具”角色
地產私募在近三年來風生水起。據住建部政策研究中心今年年初發布的研究報告顯示,人民幣房地產私募基金總規模已達千億,較2010年增長了1倍。
但是,“目前大概只有5%的房地產私募是規範的,其他都是以債權投資形式存在的‘高利貸’,”一位地產私募資深人士告訴本報記者,“這種債類的業務只要有10%的收益率,很多人都願意做。”
據本報記者調查,2010-2011年間興起的所謂房地產私募,是由商業銀行的私人銀行和理財部門的客戶作爲LP(有限合夥人)進行債權投資,大多按照事先約定的價格進行回購。前述私募人士透露,這些房地產私募中,大部分實際是以“過橋貸款”爲主營業務。
“房地產私募在開發商資金困難時,確實扮演了‘救人於水火’的角色,但事實上,開發商還遠遠沒到願意‘割肉’的時候。與此對應的是,目前的房地產私募基金也沒有匹配的能力去實現全產業鏈的覆蓋。”中國房地產基金聯盟祕書長閆宗成坦言。
從全行業來看,地產私募股權募資額確實不高。星浩資本副總裁黃海濱透露,該機構今年截至目前僅募集私募股權資金20億元,卻已佔整個行業規模的30%~40%。清科研究中心的統計數據也顯示,上半年完成股權私募的房地產基金只獲得了總共5.71億美元的資金,平均單隻規模僅爲7138.75萬美元,2只併購基金到位2.15億美元,平均單隻規模1.08億美元。
而保利[簡介最新動態]與信保的合作,似乎標誌着股權投資正在成爲主流。據本報記者瞭解,此次信保擁有上海項目的40%股權。
金地旗下地產金融平臺穩盛投資總經理吳濤對本報記者表示,真正的私募是股權投資,投資人和開發商,共同分擔和控制項目風險,而很多債權投資的地產私募,基本上沒有風險控制可言。
閆宗成認爲,地產金融的先進商業模式,應由資本從拿地環節即開始介入,通過有序的管理,用股權合作的模式,共同分享長期投資帶來的收益,從而逐漸擺脫“開發商融資工具”的角色。