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新華網重慶10月14日專電(記者朱薇)在二手房交易市場,買主爲省中介費繞過房產中介私下交易時有發生,過去中介將這種“翻院牆”的購房者告上法庭索賠違約金,多半能得到賠償。重慶市萬州區法院近日審結一宗案件顯示,房產中介提供的格式合同限制購房者選擇權屬無效,認定購房者“翻院牆”買房行爲不違約,不需要向中介支付違約金。
經查明,2011年5月4日,張某在萬州某房屋中介公司瞭解到一套房屋準備以34.8萬元銷售的信息,隨後找到這家中介,在中介員工陪同下實地看了此房。看房前,張某按中介員工要求在“看房回執”上籤了字,“看房回執”寫明“如本人或本人親屬、公司、委託人、受託人、朋友、同事私下直接或間接委託代理買入或承租此物業,本人願按合同成交價的5%或一個月租金之雙倍金額支付給中介公司作爲違約金。”看房後,由於張某與中介未能對房屋價款達成一致而沒有購買。同年5月7日,張某在另一家中介看到此房源,並通過該中介以33.5萬元購買此房。不久後,原來那家中介發現張某買房後,要求他按約定支付違約金1.6萬餘元。雙方協商未果,中介將張某告上法庭。
庭審中,張某稱是在雙方見面時的公路邊上籤的看房回執,不具備仔細閱讀協議內容的客觀條件。中介工作人員還說,公司規定每個看房者都必須籤這樣的回執,他纔在看房回執上面籤的字。
法院審理認爲,中介提供的看房回執屬於格式條款,其內容明顯對張某具有限制性,而該中介沒有證據證明工作人員在張某籤看房回執時盡到了提示說明義務,所以按照我國相關法律的規定,該格式條款無效。同時,消費者權益保護法規定,消費者在選擇商品或者服務時,有權進行比較、鑑別和挑選。因此,張某有權在多家房屋中介進行比較、挑選後選擇其中一家爲其提供服務。中介排除張某自由選擇商品權利的格式條款應屬無效。據此,法院判決張某不存在違約行爲,不需要支付違約金。
據瞭解,目前二手房市場上買賣雙方繞開中介私下成交很常見,這一“翻院牆”行爲對房產中介卻有不公平之處,因爲中介前期付出了大量勞動,收集房源、帶客戶看房等,卻得不到相應的報酬。如何避免二手房買賣中的“翻院牆”行爲發生,辦案法官提醒,中介可以將格式條款及其解釋說明的內容單列出來,單獨與買方籤一份確認書,而且籤這份確認書的時間必須在籤正式合同之前,提供格式合同的中介就有證據證明自己盡到了足以引起對方注意的提示說明義務,如果發生糾紛,中介便可以此向對方索賠。