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期盼中的‘金九’行情落空,即將到來的‘銀十’,對開發企業來說成爲年底前不能錯過的機會。然而在近期各部委繼續表態堅持調控的背景下,房企能給出多大程度的促銷力度,將成爲決定‘銀十’行情的重要因素。
“金九”落空
在剛剛過去的9月份,樓市成交併未延續七八月份的行情,“金九”落空成爲事實。中原市場研究部統計數據顯示,9月前26天,全國主要的54個城市樓市住宅總簽約爲210228套。比8月同期的222006套下調了5.3%,成爲最近4個月同期的最低點,低於7月同期的232041套。在54個城市中,有29個城市成交量有不同程度下調,下調超過10%的城市有21個,整體市場成交量在金九未見起色。
中原市場研究部總監張大偉對新金融記者表示,“金九”落空的原因,一是開發商以價換量基本結束,目前是很多城市都出現了價格止跌,之前熱銷的項目都出現了折扣減少,購房者再現猶豫。二是各地庫存均有所減少,可售項目減少影響了成交量放大。三是信貸未繼續放鬆,影響購買力釋放。四是不時釋放的調控傳言,始終影響購房者入市積極性。
開發商推盤猶豫和買房人入市猶豫,共同造成了“金九”的落空。而在價格方面,優惠越來越小的態勢,更影響了近期的成交量。
在9月23日落幕的北京秋季房展會上,這種趨勢表現明顯。此次展會共有300多個項目參展,其中共有180個國內參展項目,這個數字也比上一屆的秋展提高了50%,保利、萬科、首開、綠地等一線房企悉數到齊。組委會的抽樣調查顯示,目前樓市需求依然強勁,在這次房展會中,80%的參觀者表示最近有買房打算。其中首次置業需求佔64%、改善性需求佔16%、其他需求佔20%。
但是從具體的銷售情況看,這次房展會的銷售情況並不盡如人意,其中最爲關鍵的一點是本次房展並未有明顯的價格優惠。在180多個參展項目中,有三分之一的項目有不同程度的折扣,最低的折扣在85折左右。但這些優惠並非是開發商專門爲此次房展會纔給出的,與此前在售樓處執行的力度基本一樣。“即使有些標稱優惠幅度較大的,實際上也就僅侷限於一兩套房產,只是一個噱頭而已。”中國房產信息集團評論員馬祺對新金融記者表示,當前真實需求的剛需改善爲主,這些消費者依然對價格敏感,新推房源是否能轉換成銷售,房企的價格策略至關重要。
備戰“銀十”
當“金九”在房企的猶猶豫豫中過去的時候,“銀十”成爲它們在年底前不能錯過的機會,直接決定了今年最終的業績。
標杆房企近期紛紛在推盤方面有所動作。其中碧桂園動作最大,包括廣東、湖南、湖北、江蘇、遼寧區域將有18個樓盤推房,僅僅在大本營廣佛地區,就有8個新盤或加推盤。越秀地產則在廣州推出7個項目,採取“7盤聯動”的優惠活動。金地集團計劃在9月和10月,在16個城市新推或加推盤計劃25個項目。
從天津樓市來看,10月份的預計推盤量也有明顯增加。搜房網數據監控中心統計顯示,10月全市有44個項目預計開盤,數量環比增加2.33%,同比增加2.33%。新開樓盤中,市內六區有7個、環城四區16個、遠郊區縣18個、濱海新區3個。其中純新盤有26個,佔預計開盤總量的近六成。“樓市推盤量的增加,特別是一些純新盤項目數量的增加,一方面說明開發商在之前的蓄客階段取得了不錯的效果,另一方面也說明房企的業績壓力依然存在。”業內人士表示。
目前獲得的信息來看,在推房項目中,給出較大幅度優惠的樓盤很少。而近期不少城市舉辦的房展會上,也顯現出打折力度不足的態勢。除了北京房展優惠不足外,瀋陽秋季房展的折扣力度也比較小,知名房企中,萬科、金地都沒有優惠活動,只有中海有少許優惠。南京房展也只有10多家樓盤針對此次展會給出了特別優惠。“部分開發商在上半年的降價跑量降低了項目利潤,近期較好的市場預期使得它們更多希望從價格方面找回利潤。”張大偉表示。
然而近期的政策和市場走向,顯然使得開發商的樂觀預期被打上了問號。政策層面,9月以來,住建部、國土部、國稅總局等多部委再次針對房地產市場過熱的現象喊話。地方政府方面,上海9月份前後房管局發文兩次,重申嚴格執行限購政策。廣州甚至創商品房“限售”的先河,對市區個別異常高價的住宅項目採取限售。市場層面,9月各主要城市樓市成交環比降幅明顯,穆迪投資者服務公司近期發佈的數據顯示,8月份穆迪的中國房地產開發商流動性指數惡化至22.6%,是自3月份以來的最高水平,同時高於7月份的16.1%,其流動性轉弱反映了今年迄今的簽約銷售疲弱。
“降價幅度收窄、漲價行爲這種博弈市場的做法或許會獲得短期內的利益收益,但是,在‘買漲不買跌’難以形成的市場背景下,相對於‘以價換量’以時間換取發展空間的做法,降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行爲只能讓現有項目停滯不前,降低項目及企業的資金週轉率,由此有可能會喪失更多的發展機會。”同策諮詢研究中心總監張宏偉表示。