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萬科、綠城、遠洋等房企今年先後加速佈局或者試水養老地產,使得這個被認爲是調控後房地產領域又一“避風港”的開發模式引發關注。而隨着老齡化速度加快,養老需求潛力巨大,使得中國的養老地產更具前景。
“我們的房企目前開發的養老地產,都願意建出售型的,因爲它的整個商業模式和房地產是類似的,但對於社會上更需要的持有型養老物業,目前在商業模式上、稅費上、融資方面、整個運營的管理方面,目前在中國只是起步階段。”2012中國(天津濱海)國際生態城市論壇暨博覽會組委會、天津環渤海房地產商會、天津工商聯房地產商會和天津國際會議展覽商會聯合承辦的首屆綠色中國與生態人居建設峯會上,精瑞(中國)不動產研究院院長張雪舟表示。
養老地產熱潮
近日連續幾則房企涉足養老地產的消息,使得這個新地產形態,繼商業地產、旅遊地產之後,成爲社會關注的房企業務轉型熱點。
9月22日下午,遠洋地產總裁李明與美國Emeritus集團董事局主席DAN BATY進行會晤,就中國養老市場行業現狀及戰略合作進行溝通。會晤結束後,李明公開表示,遠洋地產進入養老業務領域的決心是非常堅定的,強大的市場需求指導着公司的戰略發展方向,未來十年遠洋養老地產板塊的發展規模將呈幾何倍數擴大,併成爲公司的全新核心業務增長極。
此前,在2012中國房地產品牌價值研究成果發佈會上,綠城集團執行總經理傅林江也公開表示,綠城未來將告別純高端地產發展模式,積極向養老、旅遊多元化模式轉型。
8月13日,萬科與長春市人民政府簽署協議,萬科將投資120億元在長春市多個區域打造佔地100萬平方米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。“未來15年中國住宅的機會還有很多,比如養老地產,萬科集團願意主動嘗試,在這方面做一些試點和前期準備。 ”萬科總裁鬱亮表示。
其實早在2010年在北京房山開發萬科幸福匯時,萬科即開始了在養老地產領域的嘗試。萬科在幸福匯項目中,規劃了兩種模式,一種爲“活躍長者之家”,利用“萬科幸福匯”的商業配套用地,建設戶型面積在60-80平方米的老年公寓,公寓周邊配套醫療服務站、心理諮詢、老年學校、專用浴池、圖書館、健身房等設施,以及24小時呼叫護理服務、送餐、果蔬超市等送貨上門、收費代繳等服務,公寓將以萬科自持出租經營的方式運營。另一種爲“活躍長者住宅”,這類產品面向市場銷售。該產品在戶型設計上更傾向於老年人的生理特點和生活需求,如配備電梯、防滑衛生間和其他無障礙設計,以及由專業醫療機構提供遠程體檢監控等設施。
“萬科這種租售並舉的開發模式,基本沿襲於國外養老地產的開發經驗,有自身清晰的開發和盈利路徑。但即便是作爲國內房地產龍頭的萬科,也在該項目操作過程中面臨着諸如地點過偏、針對老人的配套不夠成熟等方面的指責。”業內人士表示。萬科集團副總裁毛大慶也曾坦言,目前中國養老地產的概念還很籠統,萬科集團在研究了三四年後發現其實並不那麼簡單。
前景廣闊困難重重
除了萬科、綠城、遠洋之外,首創、保利等房企也表現出佈局養老地產和養老產業的意向。其原因就在於老齡化大趨勢下,養老產業的巨大前景。相關研究報告指出,我國老齡化已進入“加速期”。按照老齡化定義,60歲以上人口比例達到10%,而我國目前的比例是14%。從發展趨勢看,60歲以上的人口占比在未來40年內將持續增長,會提升至31%。
有社會需求的同時,地方政府也紛紛加大對養老地產的扶持。北京市國土局啓動了《北京市2013年度國有建設用地供應計劃》編制工作,“十二五”期間開始養老用地的專供。而就在長春與萬科集團簽訂合作協議後不久,長春市人民政府即出臺了加快推進養老服務業發展的補充意見,從土地供應和財政支持等方面,對養老機構、養老地產進行支持。
然而與房地產企業紛紛進軍養老地產的熱情成反比的,則是目前中國開發養老社區經驗的缺乏。“我們國家真正能夠叫得響的、建成以後能看得好的養老住區項目鳳毛麟角。‘十二五’養老產業規劃中就提出,必須把房地產和養老住區的區別、臨界點分清楚。”張雪舟表示,目前房地產企業在養老地產方面,都願意建出售型,出售的開發方式,盈利模式清晰,建成以後能夠快速回款。而需求量更大的持有型養老物業,則由於回款週期長、相關配套投入大等原因,被大多數企業忽略。
對於房地產企業紛紛加速佈局養老地產,有業內人士甚至質疑部分企業是在住宅受到調控打擊後,爲了迴避限購等政策進行的被動轉型。“與房子相比,相關配套設施纔是養老地產的核心競爭力。”上述業內人士表示,如果企業真的想進入養老產業,長遠看持有型物業纔是最有市場潛力和競爭力的產品。
養老地產目前主要面臨着概念模糊、相關標準缺失的情況。據張雪舟介紹,去年精瑞(中國)不動產研究院和老齡委、中國醫院協會、美國老年住宅協會一起制定了一份《中國綠色養老住區的聯合評估體系》,它從設施、服務、安全,還有運營管理方面制定了一些養老社區的標準。“在我們看來,養老社區的軟件比硬件要重要得多。這個體系中只有1/3是硬件,還有2/3是管理、運營、安全等軟的部分。我們也是試圖爲中國養老社區的標準盡一份自己的力量。”張雪舟表示,養老社區在中國還是剛剛起步,還需要政府、房企和行業協會共同努力,探索一條健康、可持續發展的模式。