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業內人士表示:這一制度將使捂盤惜售現象有所改觀房價也將因此有所下降
樓市調控政策的加碼,導致房地產行業進入寒冬。時至金九銀十,備受開發商重視的樓市傳統銷售旺季並未如約而至。當房產稅擴容還在猜測之時,多地加強預售款監管的消息披露則引發了各界的廣泛關注。
多地加強樓市預收款監管
近日多個省市傳出欲收緊樓市預售款監管的消息,給正處於金九銀十銷售旺季的樓市潑了一盆冷水。
武漢市房管局日前宣佈,將於10月啓動商品房預售資金監管制度。房管局、銀行和開發商將簽訂第三方監管協議,並開設監管賬戶,用於存放購房人所支付的購房款。根據監管協議,開發商可在工程結構封頂、竣工驗收等重大施工節點,向房管部門申請提取資金。房管部門將組織確認施工進度,批准後通知銀行向開發商撥付資金。這意味着以後購房者買房所交的錢不是直接交給開發商,而是存入由開發商、銀行、房管局共同管理的賬號。開發商需要施工費,必須申請才能使用資金。武漢市住房保障和房屋管理局開發市場處處長劉震介紹,推行這一政策,主要是爲了防止開發商非法挪用購房款,保障購房者的合法權益,防範金融風險。
山東省也出臺規定,對不實行預售資金監管、預售報價過高、隨意調價且不接受房地產主管部門指導的商品住房項目,不得核發預售許可證書。
早已實施商品房預售資金監管制度的合肥也計劃明年元旦將監管進行普及,以最大程度保障合肥房地產市場健康發展。事實上,這項舉動的推行並不陌生,早在2010年北京就出臺了監管商品房預售款相關的管理辦法。北京房地產協會副祕書長陳志曾表示,此制度最主要的目的是爲了保障購房人的合法權益不受侵害,保證預售資金優先用於工程建設,防止爛尾樓現象發生。
“總體來講,此次多地加強樓市預收款監管利好樓市健康發展。”專業人士分析,雖然可能會影響到開發商的利益,但不得不說這塊奶酪動的很漂亮。
開發商資金或更加困難
國家統計局數據顯示,2012年1-8月,房地產開發企業本年到位資金59714億元,同比增長9.1%,增速比1-7月提高2.9個百分點。其中,國內貸款9886億元,增長11.2%;利用外資293億元,下降53.7%;自籌資金25040億元,增長12.5%;其他資金24495億元,增長6.7%。在其他資金中,定金及預收款15323億元,佔所有開發資金的25.7%,增長10.1%。
“這佔比達1/4之多的定金及預售款通過加強預收款監管可以達到專款專用,更好的保障購房者權益。這不僅能防止開發商私自挪用購房款還能大大降低購房糾紛和欠款風險。”市場人士認爲,這對於開發商而言並非樂事。如此高比例的預售款一旦被監管就意味着每年開發商都將失去上千億的自由支配的款項,失去這樣一塊足夠分量的奶酪,對開發商的打擊可想而知。
據統計,目前已經披露半年報的房企上半年存貨合計高達1.16萬億元,同比增幅25.48%。其中招商、保利、萬科和金地四大巨頭房企的庫存在短短半年間由年初的4760億元激增至5158億元。數據顯示,四大房企的平均銷售毛利率也從2011年的43.25%跌至40.5%,淨利潤率則從2011年的15.9%跌至今年的11.7%,下降4.2個百分點。
業內人士認爲,在目前巨大庫存壓力下,再對預售款進行監管,對於需要大量資金週轉的開發商來說面臨的將是釜底抽薪的嚴峻局面。在這種“一邊倒”的政策下,各方人士也對開發商接下來的動作多有猜測。監管前,開發商挪用預收款進行投資囤地已是業內人盡皆知的潛規則,還有的企業挪用預售款支付其他項目成本實現滾動開發,而這其中就隱藏着爛尾和捂盤惜售的風險。業內人士判斷,加強對預收款監管的做法能防止部分開發商囤地惜售和控制開發商的擴張速度。
“進行預售款監管制度後市場上捂盤惜售的現象將有所改觀,房屋供給量會增加,房價也將因此而有所下降。”我愛我家副總裁胡景暉表示,此外,部分小型房地產公司會因資金無法迅速回籠而降價。目前,開發商唯一的途徑就是加快銷售,增加自有資金持有,否則難逃優勝劣汰的自然法則。
樓市漲價很難
對於即將收緊的樓市預售款監管制度,有購房意願的合肥市民聞先生卻提出了自己的擔憂:預售資金被監管,小型企業被淘汰,留下的大房企會否令房價上漲?“這種擔憂沒有必要。”專業人士解釋,面臨更加嚴峻的資金困境,很多開發商只能採取降價跑量措施以儘快儲備資金。業內人士斷言,當前情況下金九銀十的漲價狂風難以再起。以北京爲例,根據亞豪機構數據統計顯示,9月上旬北京共有9個項目入市,共提供商品住宅1437套,預售許可面積13.6萬平方米,同比套數增加5.9%、預售面積卻減少13.4%。與此同時9月上旬9個項目開盤均價爲18827元/平方米,同比跌幅爲13%。已經出現了降價的苗頭。
同時上海的開發商也開始了積極降價的促銷活動。記者瞭解到,萬科煙臺項目、長甲集團上海豪宅項目已經開始了新一輪的降價行動。
對於未來的房價,陽光100集團常務副總裁範小衝認爲,漲價對開發商來說需要非常謹慎,“之前房地產市場的整體低迷,開發商希望以價換量,紛紛調低了房屋售價。但包括土地在內的各項成本依然處於上升階段,導致銷售利潤下滑明顯,因此當前開發商調價意願非常明顯,對於一些稀缺區域的好產品,不排除價格微調的可能,但考慮到當前市場仍處於宏觀調控的敏感時期,而限購和限貸的影響依然存在,開發商仍很謹慎。”
億房研究中心研究員鄢峯也表示,前幾個月的降價銷售導致開發商利潤率普遍不高,多數開發商手上資金並不充裕。而加強預售款監管,又將開發商回籠不多的資金做了再次分流。在這種形勢下,開發商選擇降價出貨、加速回籠資金將是必然之舉。原先預計10月以後纔會出現的降價潮可能提前到來,金九銀十即便旺銷也難以帶動房價上漲。