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近日,香港將軍澳的一塊地皮競拍,吸引了香港7家公司競投,最終被一家地產商以11.6億港元競得,儘管樓面價約3.6萬港元/平方米,與今年5月周邊某地塊的成交價相比,已下跌2%。這是近期香港特區政府爲平抑樓價而採取的系列推地措施之一。
香港特區政府調控房地產市場的底氣,來自其豐厚的土地儲備。據《人民日報》報道,香港的土地開發率僅有23.7%,用於住宅用途的土地開發面積76平方公里,僅佔土地總面積的6.8%。
經過100多年的開發,香港卻仍保留了近八成的土地未開發,對房地產開發狂飆突進的各個內地城市而言,是本極具價值的活教材。
在等候了足足18個月以後,胡致遠終於得到消息:位於香港屯門的一個樓盤總算獲得了預售樓花登記書,這意味着樓盤可以開賣了。
胡致遠是香港一家地產代理公司的助理總經理,因爲等的時間太長,開發該樓盤的地產商上半年的銷售量同比下降了60%,即將開售的新盤很快就能彌補其損失,業內人士分析,該樓盤的售價可能超過10萬港元/平方米。
香港樓市恢復紅火
在胡致遠等待的日子裏,香港樓市經歷了一輪瘋狂,全面超過了1998年金融危機前的巔峯期。樓價上漲的消息,不斷衝擊着香港市民的眼球。
目前在香港幾乎已經買不到總價300萬港元以下的新房,二手樓的價格也水漲船高。香港一位房產代理稱,由於將軍澳片區有新樓開建的計劃,周邊二手樓價不斷上漲。
將軍澳區約有一半的業主臨時擡價或捂盤不賣。唐明苑一高層單位,業主同意出售後又反悔,臨時加價8萬元。假如你2006年在香港買入一套總價100多萬元的房產,今年6月賣出就可獲利100多萬元,樓價已經翻倍。
香港市民譚叔津津樂道於最近發生的一件事:香港尖沙咀海防道海利行地下的一個商鋪,實用面積約40平方米,售價高達3.63億港元,單價80萬港元/平方米,成爲九龍區新鋪王。
香港市民普遍認爲,作爲一個國際自由港,穩中有升的房價是香港的長期利益所在。1998年,香港特區政府公佈了《長遠房屋策略白皮書》,定下3個長遠目標:1999年~2000年,每年興建不少於85000套公營、私營房屋單位;2007年年底前,讓全香港70%的家庭擁有自購住房;在2005年年底前,將輪候租住公屋的平均時間縮短爲3年。
但突如其來的金融風暴打亂了這一計劃,長期在香港求學的胡女士表示,金融風暴前香港樓市達到頂峯,隨即跌入低谷,2003年SARS時更是陷入最低谷。直到2006年,許多區塊的樓價都沒能恢復到1998年以前的水平。
活用“招拍掛”和“勾地”
爲了振興香港樓市,香港當時決定無限期停建居屋,2004年特區政府更是全面停止用地拍賣,改用“勾地制度”。
香港發展局有關負責人在接受本報記者採訪時表示,特區政府每年編訂年度賣地計劃——“勾地表”,勾地表記錄了該年度預計售賣的土地的地段編號、地點、用途、土地面積及預計售賣日期等數據,供有興趣的人士參考。
單位和個人若對某塊土地有意向,可以提出勾地申請,並承諾願意支付某個價格。提出勾地申請的單位和個人必須參加該宗土地的拍賣,且報價不得低於承諾價。該項制度避免了流拍。
在中央政府的大力支持下,香港挺過了金融風暴和SARS等難關,自由行開通後,香港經濟迅速回升,香港樓市也隨之恢復了元氣。今年30多歲王先生是香港一家建築公司的董事,他見證了香港樓市的變遷,他說:“從2004年開始,香港樓市恢復上漲,到2006年有的片區樓價已經漲了幾乎一倍。2008年時樓價又下跌,2009年後又上漲。特別是去年,有的地方樓價上漲了50%。”
總體上,香港樓市的復興,與香港的土地供應制度息息相關。香港的土地供應是根據市場需要靈活安排的,比如:眼下樓價上漲,香港特區政府就加大土地出讓速度。
8月29日,香港元朗朗屏地鐵站北地塊向社會公開招收投標意向書,項目地塊面積約1.1萬平方米,預計建832套住宅,樓面地價約2.7萬港元/平方米。業內預計該地塊將非常搶手。
上述地塊將採用招投標方式出售,價高者得。
香港特區政府近日的一系列土地拍賣,儘管地塊面積都不大,但被香港媒體解讀爲:政府想通過增加土地供應,防止樓市過熱。今年上半年,香港住宅動工量接近去年全年的總數,可以預見的是,明年至2015年住宅供應會迅速增加。
香港特區行政長官樑振英在其政綱內提出,繼續通過勾地、招標和拍賣三管齊下,確保土地供應靈活。他還建議增加土地供應的透明度,精簡變更土地用途和發展的審批程序,引入補地價仲裁機制,並重新啓動已完成可行性研究的填海計劃。
專訪香港發展局:
去年賣地收入669億
審慎處理未開墾土地
據《人民日報》報道,香港的土地開發率僅爲23.7%,用於住宅用途的土地開發面積爲76平方公里,僅佔土地總面積的6.8%。經過了100多年的發展,香港仍保護了大部分土地未開發。香港特區政府是如何做到土地的可持續開發利用的?爲此,本報記者採訪了香港發展局的有關負責人。
廣州日報:香港特區政府如何保證土地開發的可持續性?
香港發展局有關負責人(注:以下簡稱“香港發展局”):
特區政府已制定土地儲備政策,當土地需求下降時,繼續開拓土地,新開拓土地成爲土地儲備,在適當的時候再推出,務求做到當需求上升時,可及時滿足土地需求。特區政府採取一系列措施開拓土地資源,比如:釋放工業用地;探討維多利亞港以外的適度填海;發展巖洞,安置合適設施,以釋放建設用地。
爲了儘量善用鐵路沿線的物業發展潛力,特區政府與香港鐵路公司正積極探討鐵路沿線可供進一步發展的用地。
廣州日報:香港每年的房地產開發規模,以及相關的規劃是怎樣的?
香港發展局:爲了確保房地產市場的健康平穩發展,前行政長官在2010年《施政報告》中提出,在未來十年內,平均每年提供可興建約2萬個私人住宅單位的土地。這並非建屋量的硬指標,目的是讓特區政府在一段時間內累積一定的土地儲備。2011~2012年度,政府提供的土地總共可建約19500個私人住宅單位。2012~2013年度,特區政府提供的土地估計可建3萬個私人住宅單位。
在出租公屋方面,我們會從完善土地規劃及增加公屋供應入手,現在每年平均1.5萬個公屋單位的興建量並不是硬指標,會根據實際情況,在土地條件允許的情況下增加供應。
在新居屋計劃方面,計劃從2016~2017年起,四年提供約1.7萬個單位,並在將來土地供應增加時,把平均每年提供5千個單位作爲規劃目標。
總之,一切因時制宜,按供需情況調整。
廣州日報:最近幾年香港特區政府從土地中的收益有多少?
香港發展局:過往三年,特區政府的賣地收入分別爲:144.66億港元、441.16港元和669.08億港元。
廣州日報:如何平衡土地開發與經濟發展之間的關係?
香港發展局:我們立足於更有效地利用土地及基礎設施等資源,審慎地評估已發展的土地和現有基礎設施的承載力,妥善利用現有發展機會,避免不必要的浪費,同時審慎處理未開墾土地的開發。另外,採用創新方法管理我們的需求,及早籌備,對增長作出規劃,確保能適時提供所需。
爲了加強經濟發展,提升香港作爲經濟樞紐的功能,必須有策略地預留充足的土地儲備,確保能適時提供充足的土地及基建配套,以支持各經濟行業的增長,確保香港具備多元化且穩固的經濟基礎。
廣州日報:對於特區政府支持的產業,如何給予土地支持?
香港發展局:特區政府作靈活配合,例如,爲提升香港作爲數據中心的競爭力,特區政府已在將軍澳預留土地,將來建設高端數據中心,首塊用地預計最快可在明年接受公開投標。另外,我們亦已預留土地支持創意及知識型產業,包括爲私家醫院及學校預留土地。(記者何濤)