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新聞緣起
7月下旬,國務院派出8個督查組奔赴16個省市,對房地產調控政策落實情況進行專項督查。在完成調研後,對於房地產調控的後續政策將是什麼?在最終答案出現之前,媒體、專家、研究機構紛紛根據各自的信息渠道推演出了樓市新政的各種版本,而本報記者則進一步進行了詳細的調查。
◎後續調控猜想之一房產稅將擴圍?
目前,對於房產稅擴圍比較集中的猜測是,房產稅改革的方向是能替代調控和限購,成爲將房價保持在合理水平的經濟機制。
持這種觀點者認爲,房產稅可能將針對多套住宅的擁有者、高端住宅的擁有者實施差異化稅率,簡單來說,就是房子越多稅越多,房子越好稅越高。從而達到兩個目的:以進一步打擊投機性資本,平抑房價;通過收高補低,爲保障房、公租房提供資金。
但反對者也是旗幟鮮明,有稅務專家指出,開徵房產稅的本意,一開始就並不是爲了調控房價,而是爲了降低地方政府對於土地財政的依賴,並且儘量調節收入分配,緩和貧富差距。
最新消息表明“開徵房產稅”這一目標並不會動搖。據曾參與制訂房地產“十二五”規劃初稿的中房協副會長朱中一(原住建部辦公廳主任)表示,房地產“十二五”規劃初稿中明確寫入了贊同開徵房產持有環節稅。
記者採訪了一些購房人,其中不少人表示,擔憂增加購房成本。朱中一則表示,房產稅開徵“不會給大部分老百姓增加負擔”。
朱中一在關於房產稅持有環節稅方面的核心表示是:“增加持有環節稅負,減輕流轉環節稅負。”
由此可見,房產稅新政主要的指向有兩個,一是增加持有成本,簡言之是針對持有多套房產的人課以較高稅額;二是減輕流轉成本,也即如朱中一所說,鼓勵持有多套房產的人把多餘的房子重新投入市場。
更意味深長的是,央行某下屬機構最新提出的一份研究報告稱,長期限購有害經濟,應該用房產稅代替調控。但幾天之後,央行有關負責人明確表態稱,媒體對該報告的解讀嚴重失實,“以稅代控”絕不代表央行的觀點。
多位學者及研究機構表示,擴圍房產稅絕不意味着取消調控和限購。
中華房商合作聯合會執行主席和祕書長賈臥龍表示:“在房產稅試驗的過程中,限購等現有調控政策絕對不能放鬆,否則房價必將暴漲,增加樓市供給,調節供需平衡,仍然是目前調控應側重的方面。”
◎後續調控猜想之二嚴查開發貸款?
“目前銀行對於房地產開發資金的審覈明顯變嚴,以前一些可以鬆動的環節現在都被抓的很緊,”一位不願意透露姓名的開發商高層告訴記者,“比如,發放貸款的幾個時間點,如開工、如封頂,以前檢查的不是很嚴格,有時候差一點,也會放款。但現在就查的非常嚴。”
“調控應該對買賣雙方都進行調控才能平衡,目前的限購主要是針對購房人資質的限制,繼續再針對購房羣體加限制可能性不大,”業內人士表示,“而對開發商收緊開發貸款的發放,可以有效的抑制開發商資金的迴流速度,從而迫使其加快降價,以價換量,從而拉低房價。”
但對於收緊開發貸這一“後手”的反彈聲音也是較大的。全國工商聯房地產商會會長聶梅生接受採訪時告訴記者,一方面,目前北京市場的庫存以現在的消化速度,“六個月到一年就會見底兒”,因此控制未來的房地產投資“最終會導致供應嚴重不足,房價跳漲”;另一方面,她認爲收緊資金鍊條的後果是帶動上游的20多個相關實體經濟領域受損。
◎後續調控猜想之三高端物業限價?
“目前建委明顯加強了對住房定價的審覈力度,可以說,現在定價權已經不完全在開發商手裏了,”一位開發商告訴記者,“尤其對於高端物業的審覈很嚴。很多豪宅的樓面成本從以前的四分之一、三分之一變成了二分之一還多。”
但這一說法顯然未能得到官方證實。事實上,有專家表示,目前“喊賠”已經成了業內的一種營銷手段。記者的實地調查也發現,從對四環到六環的多個高端項目的採訪發現,聲稱“低於成本價銷售,賠本在賣”的開發商佔到了一半以上。
事實上,作爲一種行政措施的“限價”比限購更難實現,因爲前者必須涉及到極爲複雜的審覈和評估,可操作性差,在某種程度上也違背了市場規律。
仲量聯行北京研究部主管覃曉梅告訴記者,目前來看,北京的高端物業的價格水準已經非常高,兼之多是大面積,所以購房成本進一步增加。由於宏觀經濟形勢緊張,高端物業的購房需求會下降,下半年高端樓市難以回暖。
在高端樓市難以回暖的情況下,“限價”是否還有必要祭出?部分研究者認爲,高端物業“拉高”商品房均價僅僅是統計意義上的,對實際購買者來說,會根據自己的需求購房,高端樓盤的存在不會提升自主性、剛需型購房人的利益;但反對者則表示,“限價”可以讓開發商把有限的資源投入到剛需和首改類項目中,從某種程度上亦可保障市場供給,降低漲價風險。(記者胡喆)