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告別慘淡,北京二手房成交量在6月、7月份經歷了繁榮,8月份開始又出現了回落。與此同時,北京二手房市場上出現了業主擡高房價、看漲樓市,而買方則重新陷入觀望的狀況。
8月成交量衝高回落
北京二手房在經歷了7月份的成交高點後,8月份開始下滑。
7月份北京二手房成交量爲16923套,環比增長31.1%,同比增長120.6%。伴隨首次置業的購房需求和部分改善類購房需求集中入市,7月份北京二手住宅網籤量創自去年2月份以來18個月網籤量新高。
根據北京住建委網站公佈的網籤數據顯示,8月上半月(1日—15日),北京全市二手住宅網籤總量爲5984套,與7月上半月同期相比大幅下跌了12.5%,環比7月下半月的成交量更是大幅下跌了41.9%。
二手房房價方面則恰好相反,隨着二手住宅成交量的回暖,房價開始止跌回穩。
截至7月,今年二手商品房價格已持續上漲4個月,且幅度和速度在7月達到最大。7月的價格已相當於2010年11月的市場價格。
根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計,8月上半月北京二手住宅成交均價爲21988元/平方米,與7月份房價相比上漲了0.4%。
此外,根據18日國家統計局公佈的數據來看,7月份,北京二手房漲幅超新房。今年7月北京新建商品住宅價格環比漲幅爲0.3%,漲幅與上月持平;二手房方面,7月本市二手房價格環比也上漲0.3%,漲幅比上月增加0.1個百分點。
買賣雙方預期相反
調控一年多後,二手房市場的買賣雙方進入新一輪博弈期。一方面,在近期樓市回暖後,一些房主強勢看漲房價,掛牌價格開始有所提升;另一方面,8月份以來一些二手房購買者再陷“觀望”。
記者從鏈家地產瞭解到的數據顯示,在南三環一小區,成交均價大約在24000元/平方米—26000元/平方米,但是部分業主掛牌價高達28000元/平方米—29000元/平方米。記者瞭解到,有些房主越來越“硬氣”,這類高於成交均價的房源看房人羣比較少,成交難度大,但是這類業主並不着急出售,也沒有下調價格。
鏈家地產市場研究部分析認爲,二手房業主的心態相對積極,一部分着急出售的業主基本都按照市場價格出售,很難再爲了儘快出售而調低價格。也有部分業主的房源掛牌價均遠高於市場價,這類業主強勢看漲房價,並不着急出售,甚至有個別業主邊租邊售。整體上看,隨着近幾月量價的上漲,業主出售心態上持續樂觀。
與此相對應,“8月上旬,鏈家地產新增房源量沒有太大變化,比七月下旬增加了不到5%。但新增客源量則比7月下旬下滑了近20%。”鏈家地產副總裁林倩對記者透露。根據林倩的解釋,新增客源是指首次到店來訪或來電話,諮詢買房的客戶。
對此,鏈家地產市場研究部指出,從購房者當前心態來看,購房意願與6月、7月相比略有下降,觀望情緒開始出現。主要原因是價格上漲後,購房能力有限的消費者被迫觀望。此外,購房者預期未來政策從嚴後價格仍然有下降可能,當前不着急購買。
“可以說,目前買賣雙方仍然處於深度博弈的過程中,市場中存在兩種相反預期,業主預期未來房價上漲而高價掛牌,而消費者當前理智購房。”鏈家地產市場研究部認爲,按照當前市場心態,預計未來“金九”的成交量也將會穩定,不會有突破性上漲,在多月成交穩定的情況下,業主的心理預期也會再度回落,價格上漲空間有限。
案例
學區房領漲難議價
在二手房源中,由於各大、中、小學開學日期的臨近,學區房在近一段時期內成爲熱點。不但成交活躍,且價格一直居於高位。
記者近日走訪了位於海淀區知春路附近的多家二手房中介,有銷售人員告訴記者:“每年的這個時候都是學區房的成交熱季,學區房數量有限,一直都是供小於求,所以基本上是房東給出的價格是多少,成交價就是多少,不能談價。”
記者瞭解到的一套位於東南小區的房源,69平方米的二居室總價380萬元,單價將近55000元/平方米。“買了這個房子,就可以上中關村一小。在周邊,這個小區的二手房最搶手,成交單價都要達到55000元/平方米—57000元/平方米之間。”銷售人員向記者推介。
據悉,東南小區是中科院的家屬區,裏面住的大部分都是以前中科院研究員級別的職工,建造於上世紀80年代。對於每平方米超過55000元/平方米的高房價,銷售人員則十分不以爲然。“我剛剛賣了這個小區一套81平方米的三居室,還是在頂層,總價465萬元,摺合單價超過57000元/平方米。”該銷售人員說。
數據顯示,7月份,海淀區二手房價漲幅高於其它各區,而記者走訪的中關村區域是海淀學區內各大重點大、中、小學校聚集區域。同時,中關村是衆所周知的教育和科技產業基地,這裏具有北京甚至全國最優質的教育環境和最優秀的學校。這一區域的知名中學有中關村中學、人大附中、北大附中、知春路中學等;小學有中關村一小、中關村南二小、中關村三小、知春路小學等。
中關村學區的房產受這些著名的學校影響而備受矚目,每逢各大中小學校開學之際,該區域的二手房都會炙手可熱。根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計,各知名中學附近二手房有東南小區、知春路小區、雙榆樹小區等,這些小區房齡較新、戶型現代,受到很多家長們的青睞,目前二手房售價爲35000元/平方米—50000元/平方米;中關村一小、中關村二小、中關村三小周邊的二手房售價在43000元/平方米—48000元/平方米之間,代表項目有科育小區、科源小區等。
分析
胡景暉:購房需求逐漸萎縮
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,購房需求量的逐漸萎縮,是導致8月份北京樓市成交量出現下滑的主要原因。
胡景暉表示,造成購房需求量萎縮的原因主要有兩個方面。一方面,近兩三個月,支撐樓市成交量回暖的首次置業的剛性購房需求和積蓄已久的豪宅購房需求逐步釋放殆盡,與此同時,限購從緊,使得改善性購房需求和投資投機需求在下半年也無法進場,新的購房需求再生緩慢,無法支撐樓市的持續回暖,下半年的樓市成交量將逐步萎縮。
另一方面,近來中央接連表態要嚴控房價反彈,並對全國16個省市的房地產市場調控政策的執行情況進行督查,如果房價反彈必定有新的調控政策出臺的預期,使得購房人因擔心下半年房價反彈而產生的恐慌性購房情緒逐漸平復,恐慌性購房需求的減少也造成了購房需求總量的逐漸萎縮。
胡景暉判斷,二手房業主面對市場的降溫,以及需求的減少,在掛牌定價時也將更加理性,一些着急出售房產的業主的降價意願也將更加主動,預計三、四季度北京全市的二手房價格將整體保持穩定,部分近郊和遠郊區縣的二手房均價將有所回落。
林倩:價漲導致量跌
鏈家地產副總裁林倩接受記者採訪時表示,顯然最近的剛性需求出手有些猶豫。“剛性需求有點卻步,取而代之的是改善型需求的購房者,所以在8月上旬就出現了成交量下跌,但價格沒有跌。”林倩說。
林倩分析,剛性需求購房人對房價比較敏感,當最近房價往上走的時候,就會比較猶豫出手。再加上國務院督查組到各地檢查,以及所作出的對調控的堅決的表態,使得一些購房人的心理和上半年相比發生了變化。“上半年的心理是調控已經一年了,政府的調控手段已經出盡,會比較放心地去購房。”林倩說。
“8月份,二手房成交量的下滑更大還是價格上漲以及政府的因素。”在林倩看來,8月份的成交水平應該算是正常水平,而7月份是非正常水平。“是因爲政府叫停了二次網籤,本來應該8月上旬出現的成交量提前了。二手房每月成交量在1.5萬套左右是比較符合現在的市場狀況,對於房價的平穩也會比較有幫助。”林倩認爲。
林倩分析指出,3月—5月,二手房價格比較平穩,6月和7月波動較大。“成交量的大幅上漲,由此帶來了價格的上漲。如果8月份的二手房成交量維持在1.4萬套或1.5萬套的水平,價格則不會產生太大波動。如果成交量像7月份一樣達到1.7萬套或突破這一數字,二手房房價則很有可能會上漲。”林倩判斷,目前來看,8月下半月成交上漲動力有限,8月份二手房成交量突破1.7萬套的可能性不大。隨着購房需求的穩定,未來價格漲幅有限。
李燕來:市場會再度迴歸平穩
北京美聯董事助理李燕來分析認爲,進入今年8月來看,北京二手住宅市場成交速度有所放緩,主要是由於自8月1日起“二次網籤行爲”全面叫停,7月底透支了部分8月初的成交量,但和去年相比,市場的增量還是比較明顯的。
回顧年初的二手房市場,受到春節假期的因素的影響,2012年1月、2月份,全市分別成交二手住房2934套和5515套,創下了自調控以來歷史最低值。從3月份大量剛需客戶感受到了房價水平實質性的下降,開始集中式進入市場,使得整體成交量不斷走高。7月整月甚至突破了1.7萬元/平方米,這一數字與今年1月份相比增長了近5倍,剛需客戶的持續放量是成交量增多的主要原因。
對於接下來的市場走勢,李燕來分析,隨着成交量的走高,二手房的價格水平也在不同區域出現了6%—10%不等的漲幅,而且從7月份開始改善型客戶開始逐步入場,以小換大、以遠換近等購房需求一方面使客戶量得到延續,同時也爲剛需客戶提供了房源。在下半年的市場中,政策層面放鬆的可能性基本不存在,成交水平的增速或會出現一定程度的下降,市場會再度迴歸平穩,對於普通購房者來說,平穩的市場狀態會是最好的購房時機,價格水平的起伏不會很大,可供挑選的房源也會比較多。