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本輪調控實施兩年多來,在有效抑制了投機投資性需求、取得了階段性成效的同時,7月房價卻也出現了觸底反彈的態勢。國家統計局數據顯示,全國70個大中城市中,房價環比上漲的城市有50個,超過了前6個月上漲城市數的總和。樓市調控、抑制房價的壓力陡然加大。
昨日,國家發改委主任張平在向全國人大常委會報告時指出,下半年要穩定房地產市場調控政策,防止房價反彈。而住建部此前在談及國務院16省市督查時也表示,正在密切監測房地產市場的變化,會研究進一步強化市場調控的政策措施。
樓市調控似乎又進入了一個敏感時期。但對於監管層來說,鞏固調控成果、堅持樓市調控卻面臨着幾大難題,考驗着政策制定者的智慧。
穩步推進房產稅改革試點
7月下旬至8月上旬,國務院派出8個督查組,對北京、天津、河北等16個省(市)貫徹落實房地產市場調控政策措施情況進行督查。
業內分析,在史上最嚴厲的樓市調控之下,今年3、4月以來,各地樓市成交行情卻出現一股暖流。在此關鍵時期,國務院派出督察組對各地進行督察,說明堅持樓市調控不動搖的必要性和緊迫性。8月17日,督察組發佈消息肯定了各地對房地產市場調控政策措施的落實情況,令不少人鬆了一口氣。但督查組也指出了一些需要特別關注的問題:如近期一些城市房價環比出現上漲,導致市場預期發生變化,穩定房價的壓力加大等。
隨後,住建部有關負責人在接受新華社採訪時也談及了國務院的這次督察。該負責人表示,針對督察發現的問題,督查組已向有關地方政府提出明確的整改意見,要求出現放鬆調控政策的地區立即予以糾正,並強調各地不得以任何理由變相放鬆調控。
昨日,國家發改委主任張平表示:下半年要穩定房地產市場調控政策,堅決抑制投機投資性需求,切實增加普通商品住房特別是中小套型住房供應,防止房價反彈;加強輿論引導,穩定市場預期,避免不實信息炒作誤導。
廣州市社科院研究員彭澎表示,從以上這些表態來看,樓市調控取得了階段性效果,因此下半年調控政策應該不會有太大的變化,主要是對現有政策的強化和鞏固。但不排除作一些小的調整,特別是樓市調控應該有長遠眼光,應該更多考慮運用抑制房價的長效機制,如房產稅試點就可以考慮擴大範圍。
住建部日前發佈的《關於做好“十二五”住房發展規劃編制工作的通知》也指出,“國家已經把樓市調控的長效機制提上日程,包括研究探討房產稅開徵,抑制投資投機性購房將成爲未來樓市調控的長期政策”,有消息稱,該通知將作爲編制房地產業“十二五”規劃的指引。而財政部部長謝旭人昨日在向全國人大常委會作關於今年以來預算執行情況的報告時也提出,將穩步推進個人住房房產稅改革試點。
難點1
如何鞏固房價調控成果
7月國家統計局公佈的數據更是增加了這種擔憂。數據顯示,與6月相比,7月70個大中城市中,價格下降的有9個,持平的有11個,上漲的城市達到50個,超過了前6個月上漲城市數的總和。而廣東納入統計的廣州、深圳、惠州、湛江、韶關5個城市中,除深圳環比未變外,其餘4個城市均出現上漲。
中國社科院財經戰略研究院近期發佈的一份報告更指出,由於目前房地產走勢主要通過行政高壓手段而非市場機制實行,下半年住房市場可能面臨“報復性反彈導致調控功虧一簣”、“資金斷裂積聚房地產金融風險”等諸多不確定性。
合富輝煌首席市場分析師黎文江認爲,近期房價上漲的原因具有特殊性,不能依據經驗一概而論。“開發商以價換量刺激了剛需置業,利率下調和信貸優惠帶動了改善型置業的釋放,因此房價迎來了結構性的上漲。”但面對即將到來的“金九銀十”這一傳統銷售旺季,如何鞏固房地產調控的成果,防止房價“越調越漲”,是擺在監管層面前的最緊要的問題。
難點2
如何平衡樓市調控與穩增長
樓市調控的從嚴落實抑制了大量投機投資性需求,樓市陷入了較長時間的冷淡期,但也給不少政府帶來了一些麻煩。
以廣東爲例,來自省房協的數據顯示,上半年廣東省地稅組織的房地產業稅收總額(剔除契稅和耕地佔用稅)446.11億元,同比下降8.4%。另外建築業稅收也同比下降3.1%。
房地產業及相關產業稅收的下降勢必導致財政收入的減少。來自省財政廳的數據顯示,今年1-6月,全省地方公共財政預算收入完成2994.34億元,同比增長8.64%,增幅低於全國14.4%的平均水平,僅高於2009年金融危機時的同期增長2.25%的水平。對完成全年增幅10%的目標造成較大壓力。
而對於不少對土地出讓金依賴程度較高的省市來說,土地出讓金的大幅減少更讓不少地方政府荷包縮水。
難點3
如何防止房企“過冬”減供應
樓市調控的一大難題是,在樓市低迷的情況下,開發商往往會戰略收縮,少拿地、少投資、少開工,進入一種“過冬”狀態。由於房地產開發週期的影響,樓市調控期內開發商的收縮將對一兩年後的新增供應量造成影響,新增供應量的減少又給房價上漲造成壓力。
來自國土資源部的消息,今年上半年房地產開發用地5.97萬公頃,對照去年上半年全國房地產開發用地供應7.02萬公頃,同比下降15%。特別在住宅用地方面,同比下降了約17.8%。
而在廣東,住宅用地的降幅更爲明顯。來自省國土資源廳的數據顯示,今年上半年,全省建設用地供應總量42.26萬畝,同比增長3.14倍;但住宅用地僅2.24萬畝,只佔供地總量的5.3%,同比下降21.88%。
省房協的報告也印證了這種收縮。上半年,全省房地產完成投資2193.39億元,同比增長10.0%,增幅比今年第一季度和去年同期分別低13.9和22.2個百分點。與過去兩年投資的快速增長相比,今年上半年的增長勢頭明顯乏力,尤其是第二季度,其同比增速僅爲1.5%。
如何既穩定房地產市場調控政策,抑制投機投資性需求,又增加商品房供應,是下一步樓市調控需要考慮的問題。 (盧軼牛思遠白慶虹曲歌)