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隨着傳統“金九銀十”的漸近,開發商積極備戰希望掀起新的成交高峯;但同時,調控政策絲毫沒有放鬆的跡象,購房者對降價仍然充滿期待。今年的“金九銀十”會是延續量價齊升的“秋收滿倉”,還是繼承去年降價求量的“寒冬突襲”?
搶佔先機
8月已接近尾聲,全國許多城市樓市銷售向好。雖然優惠幅度沒有明顯加大,但是買房送面積、認籌送優惠等措施還是吸引了不少購房者,個別加推的優惠戶型甚至出現“日光”。
記者25日在武漢光谷一“湖景現房”樓盤看到,這裏正在銷售兩棟準現房,並開展“一萬抵五萬”的活動。售樓中心坐滿了正在選房的市民,十多位售樓小姐在各個顧客之間忙來忙去,還不時有人高喊着要看樣板間。現場一位置業顧問告訴記者,顧客主要是附近企業的上班族,以及買二套房的改善型需求。
據搜房數據監控中心顯示,截至22日,武漢商品房成交量已高達11759套,成爲3月以來連續第六個過萬的月份。而且,武漢7月商品房銷量達14454套,環比增加19.38%,創下近26個月來新高。
這種銷售熱潮正在全國大多數城市上演。中原市場研究部統計數據顯示,8月中上旬,54個主要城市新建住宅合計簽約165930套,雖然環比有所下降,但仍是年內第二高點,且相比去年同期有明顯增長。
另一方面,8月以來,許多開發商都在加緊申辦預售許可證,爭取儘快把房源拿出來賣,搶佔“金九銀十”先機。一線城市的上海有28個項目開盤,北京也有34個項目入市,均高於去年同期。武漢僅本月最後一週就有12個樓盤入市,爲8月最高紀錄,較上週6個增加了一倍。
某知名房地產企業營銷負責人姚澤偉說,前幾個月,部分有實力的開發商因對政策不確定而抱着“等等看”的心態,一再推遲開盤計劃。目前,這些推遲的樓盤都在準備開盤,預計會加速出貨。
仍存變數
一方面,政策收緊預期依然強烈,出臺調控儲備政策、開徵房產稅的傳聞屢屢攪動市場;另一方面,在嚴厲的限購政策下,開發商關於庫存與負債壓力的擔憂也不絕於耳。這一系列傳聞與擔憂無時無刻不挑動着樓市的神經。
同時,巨大的庫存量也一直是開發商心中無法抹去的痛。雖然近幾個月樓市成交月月放量,但開發商的日子並沒有好過多少。統計數據顯示,今年上半年武漢市場庫存高達1006萬平方米,較2008年曆史最高值還高出16%。
特別是大型上市房企,庫存和負債率出現雙雙攀升。截至8月8日,萬科等22家上市房企公佈的上半年財務報表顯示,上半年末庫存合計3581.28億元,與年初相比上漲9.17%,新增庫存300億元。加快出貨換取資金仍是他們下半年的主要任務。
中國指數研究院(微博)華中分院副總監李國政認爲,從現金流來看,目前部分房企資金狀況好於去年同期。這主要源於大量剛性需求的入市。而本輪調控中最爲基礎的限購政策短期內不可能取消,再加上剛需總量有限、購買能力相對不足,將會越發乏力。
沒有根本性扭轉
多位業內人士表示,目前,市場並沒有出現根本性扭轉,開發商還會延續以價換量的銷售模式,不排除個別樓盤大幅度降價的可能。
“市場的博弈情緒有增無減,開發商唯有繼續推出實質性降價優惠才能打破僵局。”姚澤偉說,目前樓市相對樂觀的局面是以價換量的結果。開發商只要在價格上做一些讓步,購房者馬上就會跟進;如果價格堅持不變或者小幅漲價,購房者就不買賬了。
李國政表示,不少開發商一般都將新盤集中在下半年,而且受金融政策影響,一些上半年的項目也延遲到了下半年。在這種壓力下,爲了回籠資金,開發商將無法避免加入價格戰。
不過,李國政同時提醒說,“由於前幾個月的優秀銷售成績有點出乎意料,不少開發商已完成了全年銷售任務,將有可能放緩推盤節奏,隨時觀察行情再作決定。”
許多市場人士都擔心,在降息、降準及微調等多種因素的刺激下,首套房置業需求加速入市,樓市將繼續放量銷售。這使得開發商對市場判斷由信心不足轉向謹慎樂觀,從而加價出售,甚至捂盤惜售,推動“金九銀十”走向量升價漲。
對此,中國房地產研究會副會長顧雲昌在接受媒體採訪時表示,隨着前幾個月購房需求的集中爆發,未來將進入溫和釋放期,“金九銀十”量價齊升的可能性並不大。如果房價短期內出現過大漲幅,必將招致政策的進一步從緊,開發商將陷入更加艱難之中。