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從今年年初以來,申城2009-2010年的多個地王后遺症正頻頻發生。上週更是出現了優惠後“賠本”的新盤。曾經的“桂冠”淪落到現在的“燙手山芋”。在“金九銀十”前夕,這讓市場形勢更爲撲朔迷離。有專家預測此次“金九銀十”改善房將會熱推,“地王”或成爲“樓價底”,業內人士提醒購房者不要因爲價格盲目買房。本版撰文姚晟安逸
“地王”只賣成本價
無人問津成爲“燙手山芋”
從今年年初以來,申城2009-2010年的多個“地王”:“溢價地王”常發豪庭國際,“總價地王”中海紫御豪庭,“單價地王”佘山瓏原陸續爆發出“地王”的後遺症,面臨剛需房及小戶型以價換量的熱銷,曾經的“地王們”顯然有些難以推動銷量,價格直降到“成本價”,業內人稱其是爲了“賺吆喝”。
“溢價地王”,常發豪庭國際,優惠後1.3萬-1.4萬元/平方米的均價,最低單價1.2萬元多一點。這個價位在其所屬的嘉定新盤中其實確實挺“實惠”的,但是如果把它和當初拿地時的“成本價”對比,就會有驚人的發現——該樓盤優惠後房源的最低價已經幾乎相當於樓面價了。
這個幾乎要上演“麪粉貴過麪包”的樓盤,2009年底土地出讓成交樓面價爲12076元,雖單價不高,但土地的溢價率卻達到驚人的435.29%。也被一些業內人士戲稱爲“溢價地王”。
圈內人士稱:“1.2萬元的樓面價,算上人工、財務、建安成本和營銷費用,各種成本七七八八加在一起怎麼也要差不多1.8萬元了,而且就算每平方米賣1.8萬元都不賺錢。”
無獨有偶,“總價地王”,中海紫御豪庭在5月的最後一個週末首次開盤。該項目位於中環內的普陀長風核心地塊,與古北相鄰。2009年,中海地產以70億元的天價競得該項目所屬地塊,創造了當年全國總價“地王”,平均樓板價達到22409元/平方米。此前,市場曾預期該項目開盤價將高達7萬元/平方米,時隔兩年多,“地王”項目終於亮相,隨着項目正式開盤,開發商報出的3.2萬元/平方米起(計入優惠促銷活動折扣),3.8萬元/平方米的均價出乎不少業內人士的意料,“拿地的淨價加上建安成本、裝修成本等,低至3.2萬元/平方米的銷售價格幾乎可以說是‘微利’了。”也就因爲這樣的超乎市場預料的低價格,纔會令其之後避免同其餘“地王”一樣,爲了銷量被迫降價銷售。
但也並不是每一個“地王”降價後都會提升購買力,“單價地王”,佘山瓏原就是很好的例子。在經歷了長達9個月的銷售零記錄後,位於松江的類別墅項目佘山瓏原一度推出低於6折優惠的宣傳,價格與周邊同類產品已基本持平。佘山瓏原自去年6月開盤以來,共推出125套房源,從去年6月到現在一共賣出9套房,而且都是今年3月、4月簽約的,5月份以後就再沒賣出一套了。
爲迎“金九銀十”
“地王”或將爲“樓價底”
“地王”的“成本價”銷售,是有一定的市場原因,自從“紅五月”過後,許多剛需房,小戶型樓盤“以價換量”的銷售方式取得了很好的效果,一度讓人們認爲樓市又回到了溫暖期。其實不然,購房人買房更講究的是一個價格,不求最好,但要是最便宜。這是在當時樓市高漲的時候開發商所沒有預料到的,在市場最高潮的時候,開發商普遍對未來房價持樂觀預計,所以房價預期就很高,倒推回來的土地價格在如今就明顯畸高。在如今市場形勢急轉直下,當初那部分以高價競得的土地正成爲開發商手上的“燙手山芋”。在現今樓市成交低迷、融資困難等背景下,在售的地王項目,根據企業自身資金情況及運營策略,部分或存在放棄眼前利潤,考慮適量的降價甚至虧本出售,用以回籠資金的可能性。
於是此次以低於成本價的優惠面世,估計可能一方面資金有壓力,另一方面周邊項目壓價太厲害。由於之前剛需房的熱起,“以價換量”的營銷方式給了許多開發商看到了希望,而由於之前的樓盤囤積,都希望在這個“金九銀十”的樓市機遇中,取的一個好的收益。因爲之前的熱推,價格戰的拉鋸,“剛需房”、“改善房”成爲了如今購房需求中的主力,其根本就是因爲價格。
目前,市場已經形成一種平衡生態,這種生態儘管不是自然形成的,但也已經有了自己的生存法則。無論人氣個盤多麼旺銷,淡季表現如何出彩,買家購買慾望怎樣強烈,房價也不可能無限度向上飆升;無論樓盤的產品多麼靚麗,開發商的名聲多麼響亮,前期的炒作多麼熱鬧,然而最後克敵制勝的武器只有價格。
長時間調控的效應已經形成一股隨時間推移而積累的力量,甚至可以如此定義,正是這一隻看不見的手,給市場設定了“價格紅線”。便算是高地價樓盤,也無法超越這根紅線,否則,它們將會被市場拋棄。這就是市場生存的法則,也是市場進行自我調節的看不見的力量,這種生態已經形成,未必再需要多麼嚴厲的政策追加。
“金九銀十”就算人氣超高,也註定了是在這樣的一種生態中運行。如同月球繞着地球轉,樓價的軌道不會出現太大的偏離,因此,我們在價格方面不需要有太多的擔心。而高價盤的“露底”賣樓已經暴露了樓市的極限,這個高價盤的極限即將成爲“金九銀十”的“底”。
面對“地王”降價
購房者買房需謹慎
在這樣捉摸不定的樓市中,對於買家而言,其實很容易作出決定。買家可以心中瞭然,在參照高地價項目的交投熱度中做出自我判斷———假如這些項目賣得非常好,說明該價格已經被市場接受,的確“降無可降”,那麼買家可以及時跟隨;假如這些項目的割肉賣樓仍不能引發市場興奮的話,則意味着價格還會有下降空間,那麼,你大可以在一旁笑看商家們爭鬥,坐收漁翁之利。
購房者的心理是矛盾的,一方面是擔心自己買的房子之後還會更加便宜,一方面又是擔心萬一現在不買房,將來就有可能再也買不起房了。於是在當一次次調控未果、一次次預期破滅後,購房者開始誰也不信。從原來信任政府大配套,品牌開發商小配套,到目前完全不信任。其中最根本問題是,購房者自身缺乏理性的信息蒐集、整理、分析的過程,於是,從一個極端走向另一個極端。
這方面表現在對“合理房價”的爭論上。市場上的房價如何纔是合理的,這個不是通過購房人自己得出的,更多的是由大環境中相比較而言,同一板塊的樓盤價格比對,“三人成虎”的寓言告訴買房人,價格不是自己心目中定的,而是這個板塊的整體價格。再者,“合理房價”的另一個體現手段就是降價。只要樓盤降價總會吸引許多的購房人,因爲他們買房是盲目的,沒有心理的價位,認爲降價了,就是一個便宜的時候。如此一來,整個市場將會形成一個“僞熱潮”,這帶動的不是真正的房產時代,品質時代,而是一個銷售的策略引發的定時炸彈。舉一個例子,位於郊區的一個樓盤,沒有軌交可以直達,沒有任何配套,但是仍然選擇了每平方米2萬元的價格,這個樓盤或許不會有太多的人關注,但是當週邊的樓盤都是這個價格,再當這個樓盤從每平方米2萬元降價到1萬元的時候,引起的關注度將會大大提高,因爲價格而忽略了本身應該有的功能(交通、配套等)。
面臨如今“地王”的“成本價”銷售,“金九銀十”中仍會有許多樓盤一降再降,購房者需謹慎對待,不要因爲價格而“一葉障目”。