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傳統量價齊升的“金九銀十”,在持續的調控週期中,早已蒙上了神祕的面紗。
在經歷了六七月份的行情回暖,8月份的調控吹風、成交放緩後,今年的“金九銀十”,樓市到底會有何種表現?
9月房源洶涌上市
目前唯一毋庸置疑的是,九十月份將會是今年開盤最集中、房源新增供應量最大的一個時間點。據來自各統計機構及開發商售樓處的信息顯示:僅9月份就有超過50個樓盤推盤,而且不少都是首次開盤,包括百大綠城凱旋門、新華園、遠洋心裏,還有濱江的鉑金名築等備受關注的熱門樓盤。從商業到住宅,物業類型應有盡有。預計九十月份新增供應量比前兩個月增加30%-40%。
城東新城板塊遠洋心裏項目,首推戶型以90平方米爲主,三房兩廳兩衛,另有部分119-138平方米的邊套,滿足改善型需求,小高層的得房率在85%,項目預計2014年交付。心裏項目營銷總監張民表示,目前客戶積累情況還不錯,樓盤具體價格還未定。據瞭解,這個項目臨近德勝快速路及滬杭高速,一號線七堡站北側500米內,距離地鐵一號線九和路站僅400餘米。作爲遠洋地產在杭州落地的又一力作,項目團隊將沿承遠洋公館、大運河商務區、大河宸章的精緻築品理念,着力打造城東新城品質剛需新標杆。
另一個新盤鉑金名築位於四橋南濱江核心區,南臨南環路,東靠長河路,從西湖大道出發,經中河高架-復興大橋-時代高架,10多分鐘就到,交通非常方便。鉑金名築預計9月4日首開,計劃開1、2、10幢,共275套房源,戶型面積爲80-160平方米,預計均價1.7萬-1.8萬元/平方米。
位於慶春商圈的百大綠城西子國際,預計9月首推酒店式公寓,預計均價4萬元/平方米,含6000元/平方米的精裝標準,戶型面積55-295平方米。
位於市中心的濱江凱旋門預計今年9月底或10月初首次開盤,首推1、4、9號樓約230餘套房源,戶型面積90-180平方米,毛坯均價預計3.5萬元-4萬元/平方米。
“金九銀十”作爲傳統的銷售旺季,一直被開發商當成爭搶客戶的決定季。今年的這個時間點上政策、市場都呈現不確定性,在很多開發商看來,如何搶得市場先機,跑量纔是王道。一位不願透露姓名的開發商表示:“今年九十月份的競爭一定是相當激烈的,我們周邊好多項目都有推盤計劃。”
小戶型依然是主打產品
在衆多的房源中,90平方米左右的中小戶型依然是市場需求的熱點,也是很多開發商重點推出的。一位購房者李女士表示,最近一段時間,房子成交量起來了,價格微漲,如果有合適的房子,近期還是準備要買的。而現在市面上90平方米的好戶型也越來越多。
文溪鼎園的89平方米戶型,是現在杭州主城區範圍內非常罕見的多層三房,其中8號樓還是帶電梯的多層公寓。戶型設計充分體現了高得房率的特點,算上可拓展的設備平臺及飄窗,得房率高達90%以上,一梯兩戶,南北通透。部分位於二樓的房源,均帶超大露臺(南向或北向),露臺面積約30-50平方米。今年9月,文溪鼎園項目即將推出最後50套89平方米3房戶型,大部分都是邊套全明戶型,堪稱絕版。
另外,同樣位於文溪鼎園的商業項目,11號67平方米精裝公館也將於9月開盤(目前樣板房已開放),精裝修標準高達4000元/平方米。但根據開發商預計,其銷售價格不會超過2萬元/平方米,遠遠低於老城西周邊在售的二手房價格,不過,該批房源僅僅48席。
嘉裏樺楓居預計將在9月份加推7、8號樓,共160餘套房源,戶型面積爲84平方米的兩房、89平方米的小三房及最後一批104平方米舒適三房,均價預計1.4萬元/平方米。具體開盤日期及價格待定。7號、8號樓是嘉裏樺楓居未售房源裏最後兩幢中小戶型集中的樓棟。
西溪板塊的綠城西溪誠園,則將於9月推出五期致誠苑1號和2號樓,主力戶型90平方米三房,共170套。全屋地暖,被稱爲綠城最好的90平方米房子。
銷售價格趨於穩定
對於購房者來說,價格是非常關鍵的因素。
文溪鼎園項目營銷總監黃家宇認爲,在政策走向波動中,銷售價格會趨於穩定,這將是今年“金九銀十”的樓市行情主基調。三四線城市可能會複製一二線城市上半年的價格戰,相對而言一二線城市會比較平穩。無論是首套剛需客戶,還是二套改善型客戶,在需求驅動下入市,會更注重樓盤性價比,會更多考慮樓盤周邊的配套及交通。
而許多開發商對未來的行情預期還比較樂觀,認爲在降息、降準及各種微調等多種因素及差別化的樓市調控政策綜合作用下,以首套房置業爲主的需求將會繼續積極入市,繼續放量,延續之前成交量回升的局面,因此“金九銀十”樓市可能出現“回暖”。三、四季度是房地產傳統的銷售旺季,如萬科、保利、中海、龍湖等龍頭房企上半年與下半年的推盤比例約爲4∶6,九十月份的銷售業績將達到全年的高峯。
合創機構認爲,接下來隨着供應量的增加,成交量在整體上也會有一個大的突破,將會延續六七月高成交量的態勢。在價格上,大部分樓盤依然會保持理性的出價方式,價格發展出現兩極分化,市區或靠近市中心的樓盤在經歷了低價風潮後價格會有所反彈,如申花、橋西、城東新城等,而部分樓盤上市量大的郊區板塊,會依然保持低價優勢,如臨平等,低價風潮將會持續。從成交產品看,90平方米的剛需戶型依然是成交主流,但120-130平方米的中等戶型走量會比上半年有所增加。
還有一家品牌房企的相關負責人認爲,目前整個市場政策進入穩定期,雖然有房產稅新政的風不斷吹來,但從近期消費者對房地產的反應來看,需求及成交態勢依然旺盛,購房者目前並不過於在意新政策的影響,原因很明顯,一方面是恐慌性購房心理還存在。更重要的是,在調控政策的衝擊下,開發商持續的高性價比房源不斷推出,也打動了不少消費者。(記者餘麗)