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從今天開年到如今,杭城寫字樓的市場表現一直很平淡。但是,平淡的背後卻是杭州寫字樓市場供應量不足,導致尾盤銷售爲主的寫字樓後續乏力。實際上,市場對寫字樓的需求依然旺盛,租金的瘋狂上漲,以及租賃市場上“舊人搬出新人急搶”情景,都足以表明寫字樓的價值遠被低估了。這一點,新出讓的商業用地或許能讓未來的供應結構得以良性調整。
不是過剩,是供應量遲遲不上來
據杭州透明售房網統計顯示,截止到2012年8月29日17:30時,杭州(不包括蕭山區)納入網上可售寫字樓(公寓)1568788.15平方米,可售套數15668套。
今年1-6月共成交寫字樓168套,總面積僅5.1萬平方米,環比下降了60%。相比去年上半年寫字樓市場熱銷情況,2012年上半年的寫字樓市場多少缺失了點乏善可陳的亮點。當然,與幾近沉寂的一季度相比,二季度的寫字樓市場還是有所活躍。統計數據現實,二季度寫字樓市場成交106套,總面積35050.23平方米,同一季度相比,環比上漲了118.6%。
這是否意味着如日中天的商業地產出現了“過剩”現象?全國一些城市存在的商業地產開發量與商業運營的消化能力不對稱的現象,同樣在杭州上演?實際的情況卻恰恰相反,供應量偏少、尾盤去化爲主、新增供應量遲遲不入市,這些都是造成杭州目前寫字樓低迷現象的最主要原因。
目前,杭州市場上在售的寫字樓主要以前期開盤熱銷樓盤的去化銷售爲主,錢江新城、濱江板塊依然是寫字樓成交的主力板塊。在整個二季度,以漢嘉大廈與泛海國際爲主的錢江新城區塊寫字樓,共成交63套寫字樓,佔到總數的一半。
如果說,早兩年的寫字樓市場空置率還讓寫字樓的持有者們感覺憂心,那麼,從去年以來,寫字樓市場就逐漸呈現出供不應求趨勢。其實,從錢江新城寫字樓目前剩餘房源都是高層,況且多以整層銷售爲主,對外報價普遍較高,就可看出儘管寫字樓產品本身面積大、總價高,讓大多數的投資客趨對這類物業望而卻步,但是,價值被低估的寫字樓仍受到一定的追捧。
不過,伴隨着新出讓的商業用地大多以寫字樓產品入市,預計未來寫字樓產品的供應量將會放大。
需求很強勁,租金呈爆發性增長
市場對寫字樓的需求有多大?呈瘋漲趨勢的寫字樓租金最能說明問題。近幾年杭州寫字樓二手租金一直在漲,根據贏商機構從杭州二手房市場上了解的信息顯示,去年第四季度,在住宅價格大幅下滑的影響下,寫字樓租金反而逆勢出現上漲,漲幅高達14%左右。
寫字樓租金的上漲已經不是杭州特有的現象,高力國際發表的《2012年第2季亞太區寫字樓市場概況》指出,亞太區寫字樓租金微跌2010年以來首次下跌,但中國寫字樓租金仍於季內錄得正增長。同時,高緯環球最新發布的《2012全球最貴寫字樓排行榜》上,2011年北京CBD頂級寫字樓租金同比增長75%,是全球寫字樓租金增長最快城市。
只要看看城西寫字樓的空置率,就可以知道有多少企業想租高端的寫字樓。尤其是那些自身辦公的硬件設施水平較高,軟性服務水平也相對較好的高端的寫字樓,租金上漲速度比普通寫字樓更快,企業對租金的承受能力也相對更強。由於寫字樓的供應量遠遠跟不上需求的增長,在高端寫字樓物業上更是供應稀缺,城西板塊的高端寫字樓的物業租金進一步呈現爆發性的增長。
杭州辦公租賃需求強勁和寫字樓產品本身的抗跌性,讓寫字樓租賃市場有了“舊人搬出新人急搶”情景。(記者胡靈波)