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現場提問:今年七月份完成的合約銷售大概是67億,下半年入帳大概有多少?目標數字會維持在130億水平嗎?爲什麼七月份比六月份銷售下降了百分之十幾?
程立雄:全年的目標還是維持130億。到目前爲止,公司已經銷售沒有入帳的金額是130億,其中大部分都會在今年下半年入帳。
另外,七月份比六月份銷售額有所下降,原因是七月份以後銷售進入到淡季,包括八月份。從我們公司的銷售策略來說,在銷售淡季的推盤量也會相應的做一些調整。
現場提問:你們上半年淨利潤率大概是多少?觀察發現,上半年公司項目毛利增加了,但是毛利率跌了,而下半年你們的項目可能比較小,毛利率大概會維持在什麼水平?
姜永進:我們今年上半年淨利潤率是12%,毛利率是41.2%,比我們去年同期降了8.3%。總體來說,在40%的毛利率水平還是比較滿意的,因爲整個行業的毛利是呈現下降的趨勢,現在已經公佈業績的,毛利率在40%的不是很多。
此外,我們上半年尚海灣這個項目毛利率比較高,所以它在整個營業額中所佔的比例是下降的,去年大概是50%,今年大概42%。所以主要還是結構的問題。我相信全年的毛利率還能夠維持在40%水平以上,長期來講應該是在30%到40%之間,因爲整個行業是這樣的一個趨勢。
現場提問:爲什麼你們那麼有信心完成130億的全年目標?你們下半年有20個項目,平均售價會不會有下降的空間,幅度大概會是多少?剛纔說沒有進一步的買地計劃,但是你們非上海區域佔比越來越多,剛纔提到上海的毛利率比較高,預計未來的毛利率會進一步下降嗎?
丁向陽:爲什麼說有信心,我們剛纔說了有20個項目,150萬平方米,均價是8000多元,這些項目都已經進入可售階段。
去年也是8月份開中期業績推介會的時候,中央宏觀調控對內地的房地產市場帶來的影響是一年到一年半,現在8月份是一年,到明年3月份是一年半。當時我沒有講具體的原因,大家可能也猜得到,類似中國政府的換屆,以及中央政府對前段時間的限購和限貸政策,對調控效果造成了實際的影響,這裏有一個政策滯後的過程。
所以,從二季度能夠看到房地產市場交易量有一點上升,但是大家不願意看到價格過快反彈,所以價格是在降中求穩。這樣,這個市場從交易的角度來說已經到了一個非常低的水平,隨着剛需的滿足,以及政府對剛需的支持,房地產的銷售會反彈。
第二,我們已經有150萬平方米的開發量,同時有8000的均價支持。另外,我們應對這樣一個市場變化採取的是比較靈活,快速反應的銷售定價策略。我們這些樓盤銷售的價格已經比較接近市場的價格,而且是非常合理的狀態。
所以,如果有150萬平方米的推盤量,同時我們根據不同項目所在區域的市場特點制訂靈活的銷售策略,達到65%以上的去化率還是有信心完成的。
另外,我們非上海區域土地儲備比例在增加,上海的比例會下降,這也是我們在兩三年前對中國房地產市場的判斷。在二、三線城市進行佈局,而且當時我們也覺得恆盛不完全依靠一個區域,同時更不能依靠一個項目,比如說上海和上海灣。
但是,在這個過程中我們也會感覺到我們的毛利率在比較高的水平階段隨着時間的推移也會稍微下降一些,在後續的兩三年時間裏面大概會降一些。
但是,在這個過程中,我們還會維持比較高的毛利率水平,以及謹慎拿地的策略。根據以往拿地的經驗儘量拿一些高毛利率的項目,比如說一些一線城市,或者我們項目已經存在的城市,所以我們提出深耕城市。
可以通過降低管理成本,通過對市場的瞭解,開發更加符合市場的產品,提升我們的毛利。所以,我們現在也不父親任何一個我們已經浸入13個城市的任何拿地機會,我們會考慮公司的現金流和資金安全,以及在合理範圍內決定拿地的機會。
現場提問:你們剛纔提到未來可能會集中開發一些毛利比較高的項目在一線城市,是不是代表你們未來會減少在二、三線城市的投資。但是,中央調控在一線城市調控力度比較大,不擔心銷售的情況嗎?
丁向陽:因爲我們是一箇中高端的房地產開發商,但是也要根據政策的變化和市場的需要發展,圍繞毛利率的角度來說,無論政策怎麼調整,它都是週期性的,一線城市一定是毛利率非常高的項目。
我們現在可以看到很多開發商去了三線城市,或者原來就是從三線城市開始做的,在剛性需求得到滿足,得到政府支持的時候,它的開盤量和銷售金額比較大。但是,從毛利率的角度來說,一線城市和二線城市會比較高。
但是,我們爲什麼要去佈局二、三線城市,我們中國內地房地產市場不是全部集中在一線城市。因爲,40%的城市化還達到發達國家的城市化率水平,所以一定會產生三線城市的佈局。
三線城市也不是說毛利率一定會低,我們就不考慮這些項目。在具體看項目的時候還會根據項目所處的地段,項目所處的區域,以及掛牌競爭的激烈程度,以及推地的時間等因素考慮這個項目的毛利率是怎樣的。
所以,從恆盛謹慎投資的角度來說,我們會關注一線城市,但是更多是從毛利率的角度來看。但是,隨着掛牌拿地的形式,以及我們取得土地方式更多從掛牌中獲得,實際上毛利率無論在一、二、三線都有所下降。所以,整個行業的水平到最後就是在30%左右。但是,在這個過程中都會盡量考慮毛利率高的一些項目。
現場提問:關於張總上次被SEC質疑,請問這件事對公司有沒有什麼影響?主席會不會因爲這件事辭職?
丁向陽:公司在7月30號已經做了一個公告,媒體上的報道也是張總個人的行爲,跟公司沒有關係。當然,媒體朋友也會非常關心SEC對張總的質疑,對恆盛的運營和發展有沒有什麼影響。
第一,恆盛通過十幾年的發展,無論是上市之前還是上市之後都形成了自身發展的策略和經營的特點。尤其是在上市以後,我覺得公司管理目標和策略的發展都是通過董事會形成年度的計劃,包括長期的發展戰略,然後由我們專業管理團隊嚴格執行這樣一個策略。所以,在過去兩三年裏面,大家都會從恆盛作爲一個上市公司的表現中看到。
張總作爲一個大股東,在董事會中所起的作用,我想通過我們半年中期業績披露和年報的披露中都會看到主要還是寄託在我們這個專業的管理層身上。
最近的公司運營,包括債務結構的調整,我們都在按照計劃有條不紊的推進。無論是國內的銀行,包括同行業對恆盛運營都表示支持。我們也在不斷按照董事會所制訂的目標加快我們的庫存去化,以及資金的快速回籠,還有融資手段和融資產品方面的優化,改善公司的債務結構。所以,從公司的角度來說應該沒有什麼受到什麼影響。
而關於辭職問題,是張總個人的事情,跟上市公司沒有關係,而且這個公司是由董事會集體決策,由管理層管理,所以對公司沒有什麼影響。
至於你剛纔說的責任的問題,整個事件和SEC的指控都在程序之中。所以,我們不會做更多的評論。據觀點地產網見習編輯李瓊皙