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在近日召開的山東省保障性安居工程和房地產調控工作會議上,連續釋放出多條頗受樓市關注的信息。一是在該省全面實行商品房預售資金監管制度,並開展商品住房現房銷售試點;二是明確有條件的城市可對首次購房者適度降低首付比例。
“兩政策對房地產市場可說是‘一鬆一緊’,現房銷售試點使之前的預售製取消傳聞又向前走了一步,而降低首套房的貸款首付比例,則很可能進一步刺激剛需入市。”業內人士表示,兩條政策若在山東真正實行,其對全國房地產市場的象徵意義,將遠大於其所起到的作用。
試點現房銷售
山東省保障性安居工程和房地產調控工作會議傳出的信息顯示,該省要求繼續嚴格落實房地產調控政策,要求各市嚴格執行商品房預售許可制度,按照“一房一價、明碼標價”的要求,切實加強商品住房預售方案審覈。預售報價過高、隨意調價且不接受房地產主管部門指導的商品住房項目,一律不得核發預售許可證書。要全面實行商品房預售資金監管制度,保證開發企業將預售資金用到相應的項目上,防止資金挪用和抽逃。自今年9月1日起,凡不實行預售資金監管的商品住房項目,暫不核發預售許可證書。各市也要總結改進商品房預售管理辦法,選擇有條件的開發項目,開展商品住房現房銷售試點。
在加強對預售資金的監管方面,近期國務院督查組對各地房地產情況進行調研時曾被多次提及。據瞭解,在督查組的通報中,“部分城市尚未建立預售資金監管制度”被着重點出。
“山東此次強調加強對預售資金監管,且對不實行預售資金監管的項目停發預售許可證,顯然是對督查組的積極響應。”業內人士表示。
而更受關注的,則是對現房銷售的試點。之前社科院發佈的《中國住房發展(2012年中)報告》,曾建議政府在目前開發商商品房庫存量較大的條件下,適時取消期房預售制度,利於控制開發商資金鍊促其快建快銷。這一“智囊機構”的建議,曾被解讀爲政策預期,引發股市中地產股的暴跌,最終在相關部門的出面闢謠下才告一段落。
始於1994年的商品房預售制度,對於降低房地產企業資金門檻,促進房地產開發和銷售一直起着巨大的作用。國家統計局數據顯示,今年1至7月份,房地產開發企業本年到位資金50832億元,其中定金及預收款12750億元,佔比超過25%。
顯然預售制度若真取消,對於房企資金鍊將起到“釜底抽薪”的作用。而山東明確開展商品住房現房銷售試點,無疑將其向前推進了一步。
不過在業內人士看來,現房銷售雖然會避免廣告宣傳誇張、交房質量糾紛等許多預售制度的弊端,但目前若要實行依然不太現實。
北京中原市場研究部分析認爲,山東政策中僅提及可能試點,但在還處於加強預售監管政策執行過程中的山東市場,目前更多還是加強對預售資金監管的執行,現房銷售很難在短期內開始試點。此外,山東在售的項目中有95%以上的項目都是期房,取消預售證的可能性非常小。
“在房地產調控已經影響經濟的情況下,政策制定部門不太可能冒險出臺如此激烈的政策,從目前情況來看,樓市最大的問題是存量房源過多,而不是在建量過多,取消預售證只會使得房價再現暴漲,而不會增加市場供應。”上述業內人士對新金融記者表示。
首套、二套房貸“一放一控”
試點現房銷售外,“山東版新政”中同樣引發關注的還有對首套房貸和二套房貸的表述。山東省強調,嚴格執行差別化的房地產稅收、信貸政策和住房限購措施。嚴格執行二套房認定標準、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策;濟南、青島嚴格執行住房限購措施;繼續落實好對首套普通住房的稅收、信貸優惠政策,有條件的城市可對首次購房者適度降低首付比例、增加公積金貸款額度並延長還款年限,支持居民自住性購房需求,保持房地產市場穩定。
“山東對於首套房貸和二套房貸‘一放一控’的政策,一定程度上符合保護以自住剛性需求爲主的購房者的原則,同時還強調對投資投機性需求的抑制,這種有保有壓的靈活思路,我覺得不會被叫停。”上述業內人士認爲。
在上述會議上,山東省副省長夏耕表示,要認真落實90平方米以下住宅佔商品住房70%的規定,嚴格限制大戶型和高檔住房建設。“目前我省在售樓盤中,100平方米以上的戶型比例還比較高,'90平方米到140平方米的戶型佔最大比例',不符合以中小套型爲主的調控導向。”夏耕表示。同策諮詢研究中心總監張宏偉對新金融記者表示,山東這種降低首套房貸款首付的“刺激剛需”政策,以及重提“7090政策”,應該鼓勵。“2012年限購政策繼續執行的市場背景下,首套房貸政策2012年下半年這個剛需的購房時間窗裏應定向放寬,應該制定‘差別化’的信貸政策,保護以自住剛性需求爲主的購房者,爲這些購房羣體爭取更多的購房時間。”張宏偉表示。