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投入百餘萬月收租7300元
投資達人
投資物業大有大的買,小有小的玩。有大投資客會花上千萬元買街鋪或者整層寫字樓,也有工薪族的小投資者花個二三十萬元來“蚊型”物業。廣州某局公務員張女士就專門投資市中心一些面積只有十幾二十多平方米的“蚊型”寫字樓。這類投資單筆投資額非常低,放租容易,投資風險小。2008年至今,張女士花了107.2萬元先後買入5套物業,現在每月能收到7300元租金,租金回報很豐厚。
小檔案
張女士是廣州某局的公務員,住的是早年單位分的福利房,後來在郊區買了個小別墅來投資,感覺多年來昇值並不快,而且還很難出租獲利,於是近5年來主力投資“蚊型”寫字樓物業。
一套寫字樓總價19萬
因為工作的關系,張女士非常清楚廣州住宅禁商的政策,眼看不少企業為了規避這個政策租用“蚊型”寫字樓辦工商登記,然後“飛地”辦公,她認識到“蚊型”寫字樓租賃需求極大。另一方面,她還認為市區的住宅越來越貴,工薪階層想投資也買不起,郊區的住宅又租不起價,昇值也有限,商鋪投資自己不熟悉而且總價又貴,於是將投資目標放在市區的“蚊型”寫字樓上。
2008年,張女士在天河公園附近的華港商務大廈[最新消息價格戶型點評]買了間面積21平方米的二手寫字樓。“那間寫字樓其實就只是一個小單間,套內面積纔十幾平方米,只能擺下兩張辦公桌和兩個櫃子。寫字樓總價19萬元,感覺很便宜,單價比附近的住宅便宜四五千元。買下後我很快就租給了一家公司,當時月租1000元,後來換了租客,現在漲到1800元了。原來租的那家是小公司,就只有兩個人;現在租的公司在附近租了套四房的住宅辦公,再租我這地方專門作工商登記用的,平常少有人在這邊,基本是拿來放資料的。現在算起來租金回報有11.4%。”
裙樓商鋪也作寫字樓租
嘗到了甜頭後,張女士更加留意“蚊型”寫字樓市場。一年後,同樣在天河公園附近,張女士看到華建大廈在推售裙樓寫字樓,“那個物業是裙樓商業性質的,原本就只有40年使用期,我買的時候其實只剩下二十四年了,不過樓上是住宅樓,住宅樓有70年的使用期,我覺得沒理由到時樓上的住宅樓還沒到期,樓下的裙樓就會作廢不能用,可能到時就補點地價就可以了吧。當時樓上的住宅樓二手單價都要1.8萬元,但這個裙樓寫字樓,單價卻只需8000多元,我覺得很超值。”
於是,張女士一口氣在華建大廈買了兩間寫字樓,一間面積只有13平方米,另一間19平方米。“我交了錢第二周就收樓了,很快就租出去了,一間月租1000元,一間月租1200元,租的也都是在附近辦公的企業。那間19平方米的單位,租客掛了公司牌還擺了些東西進去;另一間13平方米的,租客根本就沒去用,一直鎖著門,其實就是用來當個工商注冊點。”
讓張女士高興的是,買上面3套物業時廣州寫字樓價格還沒怎麼漲,她買下來兩三年後整個寫字樓市場價格都漲了。因為位置好,3套物業的價格都翻了不止一倍。不過張女士沒有賣掉物業,“因為沒看到有投資回報更高的物業了”。去年,張女士又在天河區先後買下了兩間“蚊型”商用物業,因為價格已上漲了,這兩套物業的租金回報沒有原來的高。這兩個物業,一間是暨南大學附近的天河數碼創業園[最新消息價格戶型點評],面積28平方米的裙樓寫字樓總價39.2萬元;另一間是黃埔大道上的富星商貿大廈[最新消息價格戶型點評],面積11平方米的裙樓商場內鋪,總價23萬元。“那邊也開不了店,我也是租給一家在體育西路附近小區裡辦公的企業作工商登記用的。雖然面積小,但因為交通方便,人家也用來做辦公門面,有時接待客戶什麼的都帶過來。”
算算賬
租金回報8.2%
張女士買下的5套物業,總共花了107.2萬元,她說這些錢加起來都不夠在市區買間小公寓。雖然如此,這5套物業卻給張小姐帶來每月高達7300元的租金收入,整體租金回報也有8.2%。其中,2008年-2009年間買入的3套物業,其投資回報都超過了10%。另外,因為商用物業的價格持續上漲,從賬面上看,張女士這5套物業已昇值了77.8萬元。
張女士投資商用物業一覽表
買入時間物業名稱建築面積買入價目前市場價賬面差價目前月租金租金回報
2008年華港商務大廈21㎡ 19萬元45萬元26萬元1800元11.4%
2009年華建大廈32㎡ (2間) 26萬元64萬元38萬元2200元10.2%
2011年中天河數碼創業園28㎡ 39.2萬元48萬元8.8萬元1800元5.5%
2011年底富星商貿大廈(內鋪) 11㎡ 23萬元28萬元5萬元1500元7.8%
生意經
只選市中心物業
“我們是工薪族,平常積蓄也不太多,所以不可能一下子拿出太多的錢來投資,通常總價二三十萬元的物業我纔會考慮,這種超小面積的寫字樓,我覺得投資門檻很低,如果想轉手的話,因為總價低,人家也容易接手。
另外,除了華港商務大廈外,我買的那幾套物業都是裙樓商業性質的,但它們不像現在市場上流行的一些主題商場鋪一樣,要等整個商場都旺起來了纔有租金收,這種裙樓被間隔成寫字樓來賣,就有靈活的經營空間了,不管整個裙樓商場人氣如何,反正都能租出去給人辦公。因為這種物業租金很便宜,小企業又有做工商登記的需要,所以也就有了市場。
投資這種‘蚊型’寫字樓,我覺得最關鍵的是要選點在企業紮堆的市中心。其實廣州市中心有很多小企業是租住宅來辦公的,他們選市中心,是因為交通、中午吃飯什麼的都方便,而且選住宅是因為租金便宜。不過住宅不能辦工商登記,這就需要在附近找能登記的辦公樓,所以我買這種物業也就有了市場。”
——張女士
(新快報)