|
||||
上週,關於湖南、湖北征收房產稅的消息,再次讓房地產業界繃緊了神經。據中原地產等中介介紹,現在不僅一手開發商對房產稅表示關注,因房產稅還牽連到二手房,市場上無論是放盤的業主還是準備置業的買家,交易行爲都受到影響。
滿堂紅成交數據顯示,今年7月份全市二手住宅的成交均價儘管同比上漲了8.3%,但已連續兩年漲幅明顯收窄,說明此輪樓市調控,在二手市場同樣有較明顯成效。值得注意的是,一手住宅加大促銷力度,二手業主因放盤長時間無法成交而調整價格,近一個多月來,廣州樓市的“一二手倒掛”現象,已逐步變得“不明顯”。
滿堂紅專業人士表示,一二手倒掛現象最早出現在2008年,而2011年之後,一二手倒掛的現象則主要是郊區或次中心板塊的一手新盤發展商快速制定“一步到位”的降價策略,目的是儘快回籠資金,用於其他儲備用地或在建項目的後續開發。但由於周邊的二手房小業主在接收市場最新行情時處於劣勢,信息相對滯後,故對放盤價的“定位”過高,甚至高於同地段的一手項目。而這種現象,一般要經過三到四個月的時間,才能在小業主逐步調整放盤價的前提下有所改變。由於調控已經歷了一段時間,小業主對未來的市場走勢已有了新的認知,一般會選擇“滯後”調整價格,使之更接近於可以成交的價位。當然,個別板塊仍存在“倒掛”現象的板塊,會對二手市場造成一定衝擊,交易量會有所縮減。
海珠區:
二手領漲板塊,議價空間收窄
在海珠區廣州大道南板塊,在售的一手項目有合生廣場的公寓項目,位於海珠區政府對面,二手均價在2.5萬元/平方米左右。二手市場方面,根據滿堂紅成交數據顯示,廣州大道南板塊是7月份海珠區領漲的板塊,以逸景翠園、疊彩園爲主要成交樓盤,逸景翠園剛性需求與投資客各佔一半,而疊彩園則以自住需求買家爲主,70多平方米的兩房成交最活躍,兩個樓盤的二手均價在1.7萬-1.9萬元/平方米左右,在反映業主價格心態的議價空間數據方面,這類交投活躍的樓盤,二手住宅房源的議價空間隨着成交量的恢復,議價空間不斷收窄,市場價格也在穩步上漲。
越秀區:
傳統熱門學位房不敵一手盤?
文德路附近的東方文德廣場目前的一手售價約3.5萬元/平方米左右,朝向較好的單位比較搶手。滿堂紅專業人士表示,有不少一直在附近找二手電梯樓的客戶也流失到東方文德廣場,對比周邊能入讀文德路小學、樓齡較新的電梯樓選擇不多,大多樓齡較長的樓梯樓,一二手物業的類型相距甚遠。
滿堂紅專業人士介紹,以客戶類型來說,該區域的客戶有六成是學位房買家,兩成爲改善型買家,其餘兩成比例則爲首次置業買家,成交價格的主力區間仍是落在100萬-120萬元左右。其中帶學位的樓梯樓盤源仍爲大多數買家的熱捧對象,如30-50平方米的一房單位二手成交均價爲2萬元/平方米左右,面積稍大的兩房或小三房單位二手均價則爲1.8萬-1.9萬元/平方米左右。雖然一手項目對周邊的二手住宅成交量和放盤量不會有太大影響,但卻使放盤的業主心態受到改變,放盤價也頻頻出現高於市場價較多的現象。
天河區:
成熟樓盤仍出現一二手倒掛現象
珠江新城東區的財富世紀廣場,公寓戶型主要由68-138平方米的1-2房單位組成,項目從去年開始正式發售,目前售價爲2.8萬-3.2萬元/平方米,該一手樓盤目前的買家大部分爲高端白領人士或商戶居多,多數爲自駕人士,因此對周邊的交通、生活配套設施如肉菜市場、食肆、便利店、學校等要求並不高,樓盤周邊的公交站點相隔較遠,步行時間約在8分鐘左右。
而二手物業成交較爲活躍的爲譽峯,滿堂紅專業人士介紹,目前譽峯的二手成交均價爲3.3萬-3.5萬元/平方米左右,如景觀或樓層較好的單位,售價有可能高達3.5萬元/平方米以上。相比起同樣位於珠江新城東區的財富世紀廣場而言,雖然一手新盤的價格比二手盤的價格更低一些,但綜合其他生活配套設施的水平來看,譽峯開盤至今已近5年時間,周邊的配套和小區內的居住氛圍會比財富世紀廣場更爲成熟一些。(趙亞洲)