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憑藉一張已撤銷的公證書,房主小雯揹着父親與馮女士簽訂一份《房屋買賣合同》,以低於市場價的價格賣出一套房屋。誰知在辦理過戶手續時,房地產登記機關經過覈實,未採信該公證書,因此過戶未成。馮女士將房地產登記管理部門告上法庭,要求其履行房地產轉移登記的法定職責,同時又將小雯告上法庭,請求法院認定房屋買賣合同有效,並依法履行該合同。但近日普陀區法院經審理後判決駁回馮女士的訴請,買賣雙方的“如意算盤”都落了空。
【案件回放】
馮女士一直想購買一套二手房作爲投資。一次看房時,她看中一套適合投資的一室戶,房主是一對打算換房子的父女。馮女士聽了很動心,便由中介人員小沈帶着去看房。奇怪的是,小沈並沒有帶馮女士去看要售賣的房屋,而是看了樓上相同戶型的一套。小沈解釋道,因爲房東父女有事情近期都不在家。隨後還拿出了兩份湖北省襄樊市某公證機關出具的公證委託書,一份的內容是說房主老王委託其女兒小雯處理賣房事宜,另一份的內容是說兩人將賣房事宜全部委託給小沈處理。小沈還悄悄對馮女士說,因爲這是套欠債房,房價比市場上便宜,要買的話要趕緊出手。
馮女士看到委託公證書,對小沈的話深信不疑,決定買下這套房子。馮女士與房主小雯簽訂《房屋買賣合同》,約定以55萬元的價格買下房子。在辦理過戶時,房地產登記機關發現只有馮女士和小雯到場,便向湖北襄樊市的公證機關發函覈實,不久後得到回覆稱“對於委託人的身份不能確定,建議不採信委託公證書”,登記機關隨後通知當事人均需到場辦理登記,可當事人一直未到,因此登記機關便未在法定期間內向馮女士頒發產權證。
馮女士將房地產登記管理部門告上法庭。普陀區法院調查發現,當時辦理委託公證的並不是老王本人,該份公證書是騙取的,公證機關發現錯誤公證後,已撤銷了這份公證。因此,法院判決駁回馮女士要求登記機關履行法定職責的訴請。可馮女士仍執意要打房產官司,理由是小雯作爲老王的女兒賣房的行爲已構成表見代理,自己在購房中是完全善意的。最終,法院還是駁回了馮女士的訴請,小雯應返還馮女士購房款55萬元。
【以案說法】
問題一:小雯是否有權利處分該房產?
法律規定,所有權人對自己的不動產或動產,依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。本案中,係爭房屋產權人爲老王和小雯,因此,該房屋轉讓必須經所有產權人同意。而小雯未經老王同意,持假冒老王簽字的委託書公證書,與馮女士就係爭房屋簽訂《房地產買賣合同》,現該委託書公證書已被撤銷,因此,該轉讓行爲既違反法律規定,又侵犯了老王的合法權利,符合合同無效的條件。
問題二:該案應如何處理?
馮女士認爲老王和小雯的父女關係構成表見代理的意見,缺乏事實和法律依據,無效合同自始無效,雙方應返還各自所得。由於係爭房屋產權尚未變更登記至馮女士名下,不存在產權變更的情況,因此,小雯應返還馮女士購房款55萬元。
【法辭典】
《中華人民共和國物權法》第三十九條所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。
《中華人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。(記者欒吟之通訊員張真)