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律師支招
2010年初,金先生將自己在某樓盤買下的臨街商鋪首層出租給一家經營管理公司開超市,雙方約定租金爲4萬元/月,租期3年。租下該商鋪後,該超市對商鋪進行了裝修,鋪設了地板、吊設天花板、粉刷牆面。裝修完畢後,超市正常開業。可是,開業一年後,由於經營管理不善,超市連續拖欠了3個月的租金。因爲原租賃合同約定如果連續拖欠租金3個月,出租人就有權解除租賃合同,金先生向法院提出起訴,要求解除租賃合同並要求超市的經營管理公司支付拖欠的3個月租金。可經營管理公司雖然同意解除合同,卻以超市經營效益不佳爲由,要求金先生賠償其裝修的損失共8萬元。法院經審理後認爲,超市欠租已構成違約,金先生有權解除租賃合同並要求其騰退商鋪,並要求超市經營管理公司支付拖欠的租金。而租賃合同的解除是因爲超市方拖欠租金違約,因此金先生無須賠償超市方的裝修費損失。
●律師提醒:廣州市律師協會民事法律委員會祕書長程磊表示,《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定,承租人經出租人同意裝飾裝修,合同解除時,雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,因承租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的,不予支持。因爲超市經營管理公司違約在先,其要求賠償裝修損失沒有獲得法院的支持。
在商鋪租賃過程中,出於商鋪經營的需要,租戶一般對會對商鋪進行裝修。如果裝修物與房屋結合在一起形成附合,則在租賃合同解除時一般無法拆除。對於租賃合同解除時已形成附合的裝飾裝修物的處理,一般需要區分合同解除的原因,根據業主和租戶的過錯對裝修費用進行分攤。如果是因租戶違約導致合同解除,租戶要求業主賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的,法院不予支持。但業主同意利用裝飾裝修物的,應在利用價值範圍內給予租戶以適當補償。(李琳)
(新快報)