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中國延安乾部學院副研究員黃先祿對本報記者說,商品房預售制度不僅可緩解開發商的資金壓力,也有利於房地產定價機制的合理形成,開發商利用時間差,讓房產價格從期房到現房逐步提昇,最後見底。但期房相比現房,對購房者而言也有很多弊端和風險,比如廣告宣傳誇張、房屋質量達不到預期目標、存在交接糾紛等。
黃先祿認為,隨著城鎮化步伐的加快,房地產剛性需求不斷提昇。現在房價虛高並非房源不足,而是有效需求供應不足,特別是工薪階層住房有困難。他建議,一些單位可對舊住房或辦公樓進行拆建,提高容積率,向空中要面積,緩解社會住房壓力。通過單位福利建房,既可解決土地資源供應有限問題,又可解決員工住宿問題。
預售款約佔開發資金三成
專家分析,目前取消預售制的可能性不大。目前樓市最大的問題是存量房源過多,而不是在建量過多,取消預售制只會使房價再現暴漲。同時,如果禁止預售,開發商的資金壓力將明顯增加,除少數國企和大型房企外,很多企業可能面臨被兼並或倒閉的風險。對此觀點,一些接受記者采訪的開發商也贊同。
河北浙江商會旗下有不少房地產開發項目。該商會秘書長陳千朗向記者表示,期房畢竟有風險,取消商品房預售制度,建好後再賣,把期房改為現房,對整個行業來說可能更加規范,對消費者來說更加可靠安全,有利於更好地保護消費者權益,這是一個好的方向。對開發企業而言,這雖然不是致命性因素,但影響很大,會制約一部分誠信開發商的發展,在資金方面回籠更慢,預售制度本身是對地產商的一種扶持。陳千朗說,目前預售款、定金幾乎佔開發資金三成左右。
『我認為目前取消這個制度還為時過早,還需要一個過程,很多開發商資金還不充裕,不具備全部售現房的能力,一下子取消,可能會導致一些房地產在建項目停建,爛尾樓將增加。同時,對小地產商會有很大衝擊,企業的資金鏈更加緊張,最終極有可能導致一部分企業淘汰出局。』陳千朗向記者這樣描述。
一位在江蘇淮陰開發房地產的溫州老板陳先生告訴記者,『去年聽說廣州想取消商品房預售制度,最近聽說北京要取消預售制度,搞不清到底要不要取消,現在很多政策我們都弄不清,也摸不透,只能走一步看一步。現在國家對房地產調控這麼嚴厲,各地都在實施限購令,再加上銀行銀根緊縮,企業周轉資金緊張,房地產本身就不景氣,如果再取消預售制度,估計有很多地產企業要倒掉。』當記者問他企業周轉資金是否有困難時,陳先生語氣顯得有些低沈:『資金是有些困難,沒辦法,只能慢慢熬,慢慢周轉。現在幾乎所有開發商資金都緊張。』