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國家統計局18日發佈的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,與上月相比,70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市有9個,持平的城市有11個,上漲的城市有50個。雖然環比價格上漲的城市中,漲幅均未超過0.7%,但環比價格上漲的城市數量大幅增加,比6月同期的數據翻了一番。業內人士認爲,7月房價的變化延續着整個上半年的整體走勢並不意外,房地產市場已經進入關鍵時期,下一階段調控政策的走向將決定長期的市場發展方向。
漲價城市增加一倍
環比指數再度走高
根據統計局公佈的數據,7月份70個大中城市新建商品住宅環比價格上漲的城市已經達到了50個,而在6月份,環比價格上漲的城市僅爲25個,房價上漲的城市已經從“局部上漲”逐漸演化成了“普遍上漲”的態勢。
不僅如此,在漲幅程度上,綜合70個城市新建商品住宅的環比價格上漲情況,其平均價格指數環比上漲了0.14%,在6月平均價格指數由負轉正達到0.02%之後,再次上漲,且漲幅相對於上月大大提升。這一數據不僅是自2011年10月以後的第二個平均環比上漲的月份,同時也是自2011年5月後環比漲幅最高的月份,而同比指數則也出現了最近一年來的首次跌幅收窄。
新建商品住宅之外,二手房價同樣繼續保持着環比上漲的態勢,且環比價格指數也再次走高,平均環比價格指數達到0.11%,相比上月0.09%的漲幅再次擴大。
鏈家地產市場研究部分析師常清認爲,一線城市市場變化一般要快於二、三、四線城市,趨勢也更加分明。從全國市場看,雖然一線城市調控政策更爲嚴格,抑制作用較強,但由於需求旺盛,活躍度較高,未來價格反彈的風險也就越大。
樓市回暖跡象明顯
調控預期不斷增加
對於7月房價數據的大幅度變化,常清表示,除了剛性需求外,近期改善性需求釋放的程度逐漸加深,中高端成交佔比加大會促使房價結構性的上漲。此外,7月份大部分城市成交量仍然處於持續的高位,購房者入市心態比較積極,房企及業主對於短期內的市場走勢信心十足,都導致價格出現小幅上漲。
北京中原市場研究部總監張大偉分析認爲,2012年3月份以來,樓市交易回暖跡象其實就已經十分明顯,其間“地王”頻現、高溢價地塊增多等各種市場因素也加大了市場走勢的不可控性。
與此同時,部分開發商過度解讀房地產對“穩增長”的作用,用所謂的“歷史經驗”炒高樓市,導致部分地區明顯出現了恐慌性入市現象。
再加上持續的降息及降準,超過40個城市的“微調”樓市,購房者對房價的預期出現明顯變化。“種種因素促使在7月份房價已經出現了事實上的全面復甦,量價全面上漲。”
事實上,對於7月房價的走勢各方早有心理準備,也正是看到了房地產市場快速回暖的現狀,爲鞏固房地產調控成果,在近兩個月內,中央及各部委、地方政府不斷明確調控大方向不動搖,闢謠各種市場傳言多達15次。
7月下旬,國務院組織的督察組分赴各地調研,一方面是通過實際調研行動,穩定調控預期;另一方面,也對樓市運行狀況作個摸底,爲後續儲備政策的出臺鋪路。隨着市場的不斷回暖,對於調控的預期也在不斷地增加,市場預期很可能會隨着實質性政策的出臺而發生扭轉。
調控已在十字路口
儲備政策或將發力
隨着房價的上漲,持續一年多的房地產調控也已經進入到了一個十字路口。
張大偉表示,目前整體市場的成交復甦仍非普遍性,市場雖然鬆動,但是限購、限貸依然指向投機、投資需求入市,這樣就難以支撐全面回暖。
不過張大偉也同時提醒,現在樓市的反彈已成共識,雖然目前的反彈力度還在可控範圍內。但是一旦形成過量反彈,調控政策的公信力將再次減弱。所以預調、微調的必要性非常大。“截至目前,在樓市調控的文件中對樓市調控的目的主要描述都爲抑制過快上漲,限制投資、投機需求入市。下調房價並不是樓市調控的主要目的,從這個程度看,目前全國主要城市的房價相比去年同期的最高點均還有一定差距,調控的目標基本達到。”
張大偉表示,加強對地方政府的監管問責、嚴格執行預售資金監管、進一步規範預售流程,甚至限制房價漲幅目標等等都可能成爲下一階段調控的儲備政策,而這些政策能否逐漸出臺併發揮作用,將成爲影響未來市場走向的重要因素。