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面對如難馴烈馬般的房地產市場,國家相關部門從2004年開始一直頻繁出臺着從土地、開發到信貸的各類政策。各種猛藥相繼灌下,終於讓這匹烈馬暫時恢復理智,但猛藥總伴隨着一定的“副作用”。近日就有業主對記者表示,自己位於北京萬達大湖公館的一套房子,由於擁有三個房本,在限購政策下,已經難覓買家。業主感嘆:“房本也不是越多越好啊。”
一套房子三個房本,這是怎麼回事?就此,記者進行了實地探訪。
實探“一房三本”小區
大湖公館位於北京朝陽區奧運村黃金地區內,項目由兩棟高層精裝高檔公寓及配套會所組成。而在大湖公館旁邊也林立着不少高檔小區,如世茂奧臨花園等。
大湖公館周邊一家地產中介工作人員小劉(化名)對記者表示:“這個小區就兩棟樓,有300多住戶,目前入住率在50%左右,但70%的房子都是有三個房本,因爲這裏面的房子都是大戶型,最小的也得100多平米,正常都在200多平米-300多平米。”
在大湖公館的小區門口有萬達物業的保安在看守,在中介的帶領下,記者順利進入小區看房。
記者看到了一間200多平米的房屋。“這個房子最低價750萬,業主報價780萬,要求全款,這是性價比最高的一個房子了。不過這個房子有三個產權證,所以不是所有人都可以買。”中介小劉如此表示。
事實上,萬達大湖公館2009年的銷售均價爲24500元/平方米,而現在小區均價在4萬/平方米左右,似乎並不如其他高端樓盤那樣實現價格翻倍。“這兒房價之所以漲不上來,就是因爲一屋三證,在限購政策的影響下,有資格買的人就太少了,能半年成交一個就很不錯了。”小劉信誓旦旦地表示:“要是限購取消了,那這房價肯定漲。”
購房人獨咽苦果?
而據記者瞭解,“一屋三證”並不是萬達大湖公館首創。這種奇特的現象還得從“90/70”政策說起。爲了調整住房結構不均衡和抑制高房價,2006年九部委聯合發佈“90/70”政策,“90/70”政策於2006年6月1日開始實施,並規定:凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。
但該政策卻並不受開發商歡迎。首先,90平米以下的小戶型增加了開發商的開發成本;其次,90平米恰恰是普通住宅和中高檔住房之間在單套面積上的分水嶺,兩者的銷售均價差距明顯,最終將影響項目的整體贏利水平。因此,部分地區開發商通過“一房兩證”等方式大打擦邊球來規避政策調控。
但如今,一房多證的苦果似乎只能由購房人來獨吞。因爲在當初購房時,開發商就通過合同規避了自己的風險。業主需要和開發商簽訂三份購房合同,然後再簽訂一份補充協議,內容是雙方認可在裝修過程中做了一個連通改造,並附上實際的戶型圖。大湖公館是不是也是這麼做的呢?
記者實地觀察發現,這戶200多平米的戶型並不是連通改造而成,而是實實在在的大戶型。所以不存在業主自己連通改造的情況。中介小劉也表示,房本上會把這個房子分割成三部分,每部分的面積都在90平米以下。
事實上,雖然合同已經簽了,但合同的合法性還頗有爭議。
有專家曾指出,“一房三證”可能存在“第二套房”、“第三套房”的按揭問題,意味着購房人在房貸方面很難全額享受“第一套房”的優惠政策,甚至可能揹負額外的支出;其次,一旦物業稅將來依照房屋持有套數的標準開徵,對持有人來說也將是一筆不小的開支;另外,據《合同法》規定,有“惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益”、“以合法形式掩蓋非法目的,損害社會公共利益”、“違反法律、行政法規的強制性規定”等情形的,合同無效。難道這個損失要由購房人來承擔?
對於“一房三證”的問題,大連萬達集團總裁助理劉明勝表示,“不清楚有這個項目,現在正在開會,5點半之後有空”。五點半之後記者多次撥打劉明勝電話,但一直被按斷。