|
||||
中國高樓建築正在以大躍進的速度遍地綻放。
6月5日,遠大可建科技有限公司與長沙市望城區人民政府簽訂戰略協議,計劃用7個月的時間,規劃建設一座220層、高838米的綜合大樓,預計建成後比迪拜塔還高10米,號稱世界第一高樓。
據不完全統計,全球在建的摩天大樓,其中87%在中國。預計未來3年,平均每5天就有一座摩天大樓封頂。
在高速的建設進度下,摩天大樓引發的高樓經濟效應卻值得我們探討。
高樓“大躍進”
據悉,被命名爲“天空城市”的世界第一高樓,其規劃方案顯示既有居住,也涵蓋了酒店、醫院、學校、商店等設施,是一個綜合性社區概念的建築,預計明年元旦落成。
5月28日,大連萬達以11億元拿下昆明市西山區老海埂路片區兩宗地塊。在這幅土地上,萬達將建起昆明第一高樓,建築高度約280米。除此之外,南京建設了450米的紫峯大廈,廣州東塔的高度也達到了530米,武漢綠地中心、深圳平安金融中心兩座高樓的高度分別達到了606米、660米。
一份不完全統計的《摩天城市報告》數據顯示,中國在建的摩天大樓總數已經超過200座(僅計算寫字樓與酒店),相當於美國現有摩天大樓的總量。
據測算,5年後中國將擁有800座摩天高樓,相當於美國今天的4倍。其中80%將建在經濟不發達的內陸地區。
經濟週期效應
有外資機構研究表明,過去140年來,摩天大樓熱是經濟崩潰即將來臨的一個可依據的指標。紐約的克萊斯勒和帝國大廈騰空而起的建築熱,就發生在1929年的紐約股市崩盤和大蕭條前夕。最近的例證,是迪拜高聳入雲的辦公大樓、旅店和世界最高的哈利法塔,這些巨無霸均在迪拜陷入可怕的經濟危機之前不久建成。“建築熱是信貸過剩的一個信號。”香港巴克萊資本房地產調查主任安德魯·勞倫斯說,歷史上,摩天大樓的建造具有突發性和偶然性,但是與信貸寬鬆、土地價格飆升和過分的樂觀預期緊密相關;往往建築完工之日,便是經濟進入緊縮衰退之時。
對此,中國指數研究院分析師何田認爲,摩天大樓建設資金巨大,一旦得不到較好的回報,就會引發資金鍊斷裂,並且短期內出現供過於求的情況也是正常的,更多的還是要看當地商業發展情況,以及相配套的規劃和金融發展情況。
企業風險巨大
事實上,通過建設高樓來減少建安成本,以抵消拿地成本的做法,一度讓開發商挺過了資金鍊的壓力,但高層建築有一個臨界點,一般容積率不超過5,此時土地成本和樓層高度建設成本比較適宜,一旦超越這個臨界,隨着樓層高度的增加,建安成本也會成倍增加。“以100米高樓爲例,同等條件下,100米高樓和80米高樓相比,其建安成本每平方米就增加了近20%,以此推算,隨着樓層增高,建安成本每平方米會增加四分之一到三分之一”。中國建築設計院建築師李斌分析。
此外,從開發商收益方面來說,超高層,更多依靠的是租賃市場。而租賃在一線城市的傾向性成交遠高於二、三線城市。
在二、三線城市建設高層建築,很可能造成供大於求的局面,因爲對當地的企業來說,有時並不需要這麼高端的寫字樓。