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正所謂此一時彼一時,曾讓雅居樂(03383.HK)榮耀無比的旅遊地產,如今卻成爲它被投行看低的理由。
美銀美林5月7日發佈研究報告稱,由於預計雅居樂今年銷售目標難以完成,以及雲南旅遊項目也不會令公司獲得更高估值,故將其評級由“買入”降至“中性”。
鑑於旅遊地產並非剛需產品,且前期投入大、回報週期長等特點,雅居樂早在去年底便開始深陷資金鍊緊繃、負債率攀升的困境。即使公司已經作出放緩工期、調整產品結構以及大幅舉債等策略以應對,但海南、雲南的旅遊地產在短期內恐仍舊無法爲公司銷售作出較大貢獻。
清水灣風光不再
隨着越來越多競爭對手的介入,雅居樂旅遊地產的扛鼎之作“清水灣”已經很難延續當年的地位。據悉,自2009年3月開盤以來,清水灣合計實現銷售267億,堪稱中國單盤銷售最高的樓盤之一。
但去年下半年以來,即便是海南樓市最旺的冬季,清水灣的銷售與過去的輝煌比較起來始終顯得乏善可陳。今年第一季度,該盤總共只獲得銷售業績32.6億。
美銀美林在報告中指出,第一季度是海南樓市的傳統銷售旺季,但雅居樂位於海南的項目一季度整體銷售額同比下降32%;另外,由於海南清水灣項目的買家大部分是異地購房者,故首次置業貸款放寬也不能直接惠及項目銷售情況。
儘管華僑城(000069.SZ)早已是中國旅遊地產的鼻祖,但真正讓國內的地產大腕們看到旅遊地產魅力的,依然是清水灣。
早在起步之初,雅居樂並不是一個旅遊地產開發商,甚至直到今天也不純粹是。但其在2006年與海南陵水縣簽訂了130億元清水灣項目之後,企業的戰略定位由此發生根本轉變。
數據顯示,該項目用地規模超過1.5萬畝,開發期限爲10年。前3年則投資30億元用於基礎設施和兩個超五星級酒店建設;6年內投資70億元;9年內投資120億元;10年內完成130億元的投資額,否則,其將失去該項目的開發權。
當時實力並不雄厚的雅居樂爲了開發該項目,與摩根士丹利簽訂協議,合夥開發。2009年,項目正式開售,當年獲得64億元銷售業績,佔其當年銷售總額的30%;2010年,銷售則高達99億元,佔到全年銷售總額的1/3;而2011年,其制定的銷售目標爲100億元,但最終未能如願,僅銷售72億元;而今年該項目銷售目標爲80億元。
有觀點認爲,清水灣銷量下降的根本原因,遠不只是政策的衝擊,而是其對客戶的吸引力正在下降。
據悉,受到政策影響,清水灣的客戶羣體變得越來越狹窄,更爲嚴峻的是,這些客源還可能遭受新崛起項目的分流。有消息顯示,雅居樂在廣州的老同行碧桂園(02007.HK)、恆大地產(03333.HK)正試圖加大在海南島的投資,規模超越清水灣的大盤很可能在未來出現。而內地如廣東沿海、青島等濱海旅遊地產開發熱潮和巨大貨量,也在無形當中增加了清水灣的銷售壓力。
過去,清水灣始終以其較高的定位在高端客戶羣中享有盛名,但去年以來爲了拓展客戶羣體,該集團相關負責人曾表示,將在清水灣推一部分總價較低的產品。只是正如美銀美林的預計,隨着夏季的到來,海南的傳統旺季已過,清水灣第一季度只銷售了近33億,想要在今年最後一個季度的旺季中扳回局面,其難度並不小。
旅遊地產倒逼資金鍊
2011年初,雅居樂以9.5億元奪得西安市長安區總建築面積約37萬平方米居住地塊;之後又在佛山三水區獲得兩宗商住用地,耗資4.4億元;以及將海南定安縣三幅相鄰地塊以1.4億元收入旗下,用作大型休閒養生度假項目。當年5月31日,其與遼河口生態經濟區簽訂了開發遼河口紅海灘溼地旅遊綜合體項目的框架協議。短短一個月後,雅居樂先後與雲南的騰衝、西雙版納和瑞麗簽下高達數百億的投資項目。
這還沒有滿足雅居樂擴張的胃口,2011年年底,公司更是以罕見的速度積極拓展版圖。12月9日,砸下5億元,將中山市五桂山秀麗湖東岸一幅商住用地收至麾下;12月22日,耗資4.4億元,取得廣州市花都區兩宗商業金融用地,總建築面積高達17.5萬平方米;時隔一日之後,又奪得海南省澄邁縣一宗商住用地,耗資1億元。雅居樂2011年年報披露,去年全年,新增土地面積62.6萬平方米,其中並未包含上述在雲南等地簽下框架協議的地塊。
雅居樂在各地土地市場上的擴張並非沒有道理。因爲過去幾年雖然公司的銷售增長迅速,但全國佈局的不夠完善迫使其銷售來源過度依賴海南、廣州、南京少數幾個區域,抗風險能力明顯不足。
公司從去年起的土地擴張呈現出旅遊項目與普通住宅項目並重的特點,但旅遊地產的土地儲備也已經佔到集團總儲備約三分之一。
2011年以前,雅居樂曾經是H股中資地產股中頗受機構追捧的企業,因其毛利較高且資金充裕。但隨着去年旅遊地產的銷售未達預期,公司從去年下半年開始,便頻繁遭受外界對於其資金鍊條的拷問,甚至有傳言一度聲稱公司在全國的多個項目已停工。事後,公司承認部分項目施工進度的確作過調整,並且有意放緩開工步伐。
日前,公司2011年年報證實了雅居樂財務狀況的惡化趨勢。截至2011年底其淨負債比率爲68%,公司一年到期的負債較2010年增加了45.56%,銀行貸款總額達到了近114億元,而且1年內到期貸款就有50.6億。公司截至2011年12月31日總現金及銀行存款約73.28億元,比2010年的106.81億元縮水許多。
如此財務結構,讓不少券商及投行表示擔憂。如瑞信在雅居樂發佈年報後表示,即使大力削減資本開支,雅居樂負債比率仍然上升,雖然截至2011年底其淨負債比率爲68%,但加上未付土地款及稅款,經調整淨負債率高達115%。
花旗發佈的報告也指出,如果雅居樂今年按照計劃投資50億購買土地,將進一步推高淨負債比率。
正如投行所預料,就在披露業績報告幾日後的3月14日,雅居樂便就火速發行7億美元2017年到期的優先票據,以補充運營資金的不足。是次發債的票面利率高達9.875%。
發債等融資手段的使用,短期內緩解了雅居樂的燃眉之急,只是借來的錢最終仍舊依賴公司自身的造血功能來償還,因此,銷售數據仍舊是判斷該公司是否走出困境的重要依據。
4月15日雅居樂公佈首季銷售業績顯示,今年第一季度雅居樂實現合約銷售額約63.9億元,合約銷售面積約爲52.2萬平方米,其中3月份實現合約銷售金額約爲22億元。
對於雅居樂全年銷售前景,美銀美林並不樂觀,其在報告中指出,該公司今年的銷售目標是360億至380億元,也就是說在餘下時間,每月銷售額要達33億元才能達到全年銷售目標,但由於目前海南樓市已進入淡季,公司將更多依靠其他城市的銷售,單月銷售額難以大幅超越3月時的22億元。
美林還補充稱,若雅居樂與雲南地方政府談判成功,將吸引更多旅遊地產項目在雲南落戶,規模可與海南媲美,只是旅遊地產受經濟週期影響嚴重,雅居樂進軍雲南旅遊項目的舉措並不會使其獲得更高估值。(張豔紅據第一財經日報報道)