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最近兩個月,房市調控雙方的較量日趨激烈。一方面,為避免經濟結構進一步失調,避免政府信譽破產的災難性後果,高層不斷強調『調控政策不動搖』。另一方面,因為『不賣地無發展』,屢有地方試探性地放松限購,某些區域市場已經出現房價『跳漲』,形勢直逼2009年。
房產市場真的存在所謂的剛性需求嗎?筆者的回答是否定的。衣、食、住、行是人的基本生活需求。但是,我們有穿衣蔽體的剛需,卻不存在對美麗時尚的剛需;我們有吃飽肚皮的剛需,卻不存在對饕餮大餐的剛需;我們有行路遷徙的剛需,卻不存在買車的剛需。同樣,我們有安寢的剛需,卻不存在買房甚至囤房的剛需。所以,貨真價實的『剛需』遠遠不足以支橕一個市場。
很多學者、開發商和業主們認為,房價上漲的原因很簡單,是需求大於供給的供求規律所決定的。其實不然,當房產作為一種投資產品存在時,它遵循的是一個與之背離的價格-需求曲線。美國經濟學家、前財政部長薩默斯做過如下分析:我們熟知的價格-需求曲線是,價格越高需求越小、價格回歸需求放大,但當產品被用於投資目的時,價格-需求曲線是與之反向的,價格一路上漲時需求進一步放大,反過來價格下跌時需求也會同時萎縮。以股票為代表的金融產品,追漲殺跌就是這一原理的典型表現,當房產成為一種用於投資的商品時,同樣也會陷入這種反向的價格-需求曲線,所以建立在亞當斯密原理上的調控只會屢遭失敗。
大禹治水,在疏不在堵,限購無論從哪個角度看都是一種『堵』的措施。靠限購來約束投資需求有很大副作用和『並發癥』。如果我們既不希望造成經濟結構的崩潰或者泡沫破滅之後的『硬著陸』,又期待一個健康的房產市場來避免經濟發展動力的缺失,那麼就應當在進一步遏制房產投資需求的同時,尊重和激發人們對房產真正的消費需求。
『住』也有消費需求,不同職業不同角色不同收入的人群,他們對安居的消費需求是有明顯差異的。假如限制時尚達人這樣的消費人群只能穿戴普通商場的衣服鞋子,那麼只能說是一種削足適履似的無知。同樣的道理也適用於房產品的消費者們,限購的方法在約束投資需求的同時,也同時強制性緊縮了房產的消費需求,所以是粗暴和不公平的。在筆者看來,放開消費約束投資就是最好的疏導辦法,釋放消費需求之後,房產市場會自然形成非常明顯的差異化定價。對消費而言,買幾套房應該都是可以的,買多大的房也都是可以的。
怎麼區分消費需求與投資需求?兩者的差異在於賣而不在於買。從購買這一行為我們確實無法分別消費與投資,但消費的目的是消費本身,購買行為之後直接進入消費環節;而投資的目的是為了收益。在投資者的售出環節設置障礙,將使得通過房產買賣無法獲取期望的投資收益。一旦『限購』變成了『限售』,在設立限售的同時取消限購,投資需求就會得到遏制,消費需求則同時得到釋放。當然,限售並非不准出售,而是對房產轉售課以重稅,使其難以從中牟利。只有把房產作為一個產品重新定位到消費品的范疇,刺激房產市場多層次多種類的消費需求,纔可能使之成為促進消費、拉動經濟的重要轉折。▲(作者是技術經濟觀察者)
編輯:黃瑾