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銀行貸款難、信託風險高、基金未成型——面對日漸收窄的融資渠道,當下房企可謂使盡渾身解數,或轉型地產業務、或謀求海外上市、或加快銷售週轉……不過,較之這些,房產投資信託基金(REITs)則更爲業內人士所看好。
就在近日,越秀地產通過將持有的廣州IFC項目注入到旗下越秀房產投資信託基金(以下簡稱“越秀房託基金”),不僅增強了公司的現金流,同時藉助資產證券化的手段使得越秀房託基金的規模更加壯大。此舉引得了資本市場的普遍關注,不過,多位金融人士卻對和訊房產表示,雖然REITs在未來資本市場大有可爲,但內地房企很難再造出類似的越秀模式。
REITs輸液融資永動機?
所謂“越秀模式”,主要在於越秀地產與越秀房託基金之間的特殊關係。據瞭解,越秀房地產投資信託基金是越秀地產於2005年分拆旗下廣州白馬大廈、維多利廣場裙樓、財富廣場及城建大廈4個物業打包所組建,並由此實現在香港上市,成爲了中國首家上市REITs。
基於母子公司的關係,越秀房託基金成功上演了這出“蛇吞象”的戲碼,據悉,收購廣州IFC作價包括總代價88.5億元、開發貸款45億元,以及少數股東權益9000萬元,合計134.4億元。這較其最新評估值153.7億元折讓約13%。
在此交易完成後,越秀地產未來還將透過不少於24億元的遞延基金單位,使得對越秀房託基金的持有權益增加至近50%,與此同時,越秀地產負債率由45%下降至33.8%,另增加48億的現金結餘可爲日後的項目投資作準備。越秀地產方面還表示,未來或再注資予越秀房託基金。
對此,北京大學房地產開發研究基金中心研究院劉豔對和訊房產表示,實際上,越秀房託基金規模在這場關聯交易後也更加壯大,而越秀地產則成功地實現了變相融資,這種“資產自銷式的融資模式”在未來將能源源不斷地爲越秀地產的資金池“輸血”。
河山國際資本集團董事長曹少山更是對和訊房產直言不諱地指出,單就越秀的REITs運作模式來說,毫無弊端。不過,前提還有,選擇和什麼樣的開發商合作就決定了房地產基金會遇到什麼樣的經營風險。
值得注意的而是,短期而言,越秀房託基金的交易確實仍存一定風險。一方面廣州IFC的租金收益率將使得越秀房託基金的股東權益攤薄,尤其是中小股東。另一方面,越秀房託一向持有二、三線物業,因而有股東擔心越秀房託基金難以承受廣州IFC的體量。此外,交銀國際報告稱,不計入出售廣州IFC的收益,將越秀地產期內核心盈利預測分別下調2%和5%。
“越秀只是個案難複製”
“從國際經驗來看,REITs是大勢,但越秀模式只是個案,其他內地房企很難去複製。”劉豔解釋道,一方面,越秀的最大優勢在於其深遠的佈局,就如同萬科一直以來在住宅標準化上的深耕細作;另一方面,更多的房企則還受到資金規模的限制。
“越秀模式”難以被複制的關鍵也不完全在於其長遠的戰略佈局,更重要的是,內地房企還受制於當下國內的金融環境。
據瞭解,REITs在國外既參與房地產一級市場金融活動,也參與二級市場活動,因此普遍採用公司制基金的組織結構,但我國的基金證券投資基金基本被限定在契約型的信託範圍內,而我國REITs在性質上更像是私募。
“在我看來,股權基金纔算是純粹的房地產基金。”曹少山如是指出,值得注意的還有,目前我國房地產基金全年估計也就四五百億的規模,這在短期內很難給地產全行業資金“解渴”。
此外,即使內地企業有資本實力以及上市基金的支持也做到越秀地產這樣“名正言順”。北京盛世神州房地產投資基金首席執行官王弋宏向和訊房產指出,按常理,國內企業不能將國有資產打包在境外分售,即使房企與國內上市基金合作也不可輕而易舉完成如此大規模交易。
但是,越秀的關聯交易卻不同,據悉,整個越秀集團屬廣州市國資委下企業,除了政策支持,越秀地產和越秀房託基金本身都屬於香港上市企業。
未來房企資本運作爲王
由此可見,內地房企要充分利用地產基金融資是道阻且長。但隨着銀行信貸持續緊縮,房企融資的尷尬境地更加凸顯。
相關調查數據顯示,我國大約有70%的房地產開發資金來自銀行貸款的支持,房地產融資渠道單一的缺點顯而易見。儘管,央行在此前不到一個月的時間內連續兩次下調貸款基準利率,但政策卻從未向對房地產企業敞開資金口。
劉豔指出,在發達的資本市場,企業融資渠道按權重劃分,排在首位的是基金投資,其次企業資金分別來自投資銀行、保險公司,最後纔是商業銀行,然而在我國恰好相反,這也反映基金業還有廣闊的前景,而其中REITs則是對以銀行爲手段的間接金融的極大補充,也是房地產金融走向成熟的必然選擇。
王弋宏也認爲,要避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬衝擊,房企亟需拓展更爲多元化的融資渠道,REITs是一個理想的途徑,且房產投資信託基金本身具備分散風險的特質。房地產金融化的過程不會影響到金融體系的安全性。
“到2015年房地產行業還將經歷一次洗牌,房企思維若還像過去‘個體戶’一般侷限於拿地、開發、銷售等傳統環節,則將被淘汰。”劉豔指出,未來應更注重在資本運作模式上深耕細作。
在劉豔看來,深化資本運作模式的首先要藉助外能,加強資本顧問團隊的建設;其次,加速公司重組,精化主要業務;此外,建立或發揮地產基金的融資渠道。在加強資本運作的基礎上,房企不能忽視銷售對回籠資金的根本性作用。