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對於房企而言,在已經開始的樓市下半場,資金和銷售的壓力依然存在,爲緩解庫存,加快資金回籠,仍是房企的當務之急。房地產行業的發展已由前10年的“利潤導向”向如今的“風險控制導向”轉移。
資金壓力依舊
房地產行業屬於資金密集型行業,而自2010年4月份進入調控週期以來,國內融資環境持續收緊,制約了行業的發展。
今年以來,隨着存款準備金率、利率的多次下調,信貸環境開始好轉,截止到2012年5月底,今年新增人民幣貸款合計爲39338億元,較去年同期增長11%。
隨着流動性的改善,資金市場利率亦呈現下降趨勢,開發貸款長期緊張的局面有所緩解。但是投資具有剛性,開發貸款仍難以滿足行業資金需求。諾亞研究發佈的2012年下半年策略報告就指出,目前,房地產開發應付賬款持續處於高位,表明現金流仍然緊張。
克爾瑞分析人士也指出,目前房地產企業的負債率較高,五成大型房地產企業的負債率超過60%。更令人擔憂的是,大多數房地產上市企業經營性現金流爲負值。此外,房地產企業集團內部互相擔保普遍。部分大型房地產企業集團內部互相擔保的貸款佔其全部貸款的三成。
另外,2012年下半年房地產信託兌付金額爲653億元,2013年爲1161億元,其中2013年2-8月份均是兌付高峯。房地產信託市場的兌付壓力也會在一定程度上給房地產企業帶來現金流上的壓力。
庫存居高難下
除了資金的壓力,庫存量的持續增加也是房企必須面對的問題。
2012年3月份以來,銷售市場持續回穩,房企庫存壓力有所緩解。但從絕對量上看,目前房企的庫存量依然處於高位。根據中原不完全統計,截至到2012年6月底,標杆房企在49個城市在售項目庫存量相對於2011年同期增加了約6成。
2011年調控深化,銷售受限,市場庫存上升。2012年3-6月市場雖有“回暖”,但供求基本持平。根據目前市場環境分析,由於政策環境仍偏緊並且短期內未有全面放鬆跡象,開發商依然要經歷一個較長的去庫存週期。現階段,標杆房企的銷售依然以當期有新推或加推盤爲主,前期庫存量的去化速度並不理想,尤其是其中的高端產品。
對此,一位開發商管理高層就向筆者表示,下半年該房企依然會採用靈活的銷售策略加快資金回籠速度,以緩解目前仍處高位的庫存壓力。這樣的現狀並非個案。
調整策略加快去化
“部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標,主要得益於降價策略的調整。如果降價走量的動力消失,下半年銷售指標能否完成值得進一步觀察。”同策諮詢研究中心總監張宏偉如是稱。
而上半年淨利潤同比下滑幅度近50%的臥龍地產就表示,上半年整個房產市場交易量仍不夠活躍。面對房地產行業複雜的形勢,公司將在下半年把促銷回款作爲營銷重點,努力推動房源去化,加速資金回籠,保證較高的現金儲備。
2012年下半年,隨着降息降準等擴張性的貨幣政策,剛性及部分改善性需求有望進一步釋放,能否抓住窗口期,跑贏大市,取決於開發商是否能適應市場,及時調整產品策略、營銷策略,從而在行業加速洗牌中站穩腳跟。
漢宇地產研究部市場中心分析師朱春峯就表示,上半年由於政策微調、貨幣市場的適度寬鬆以及各開發商在促銷策略等方面的調整帶動下,樓市成交有了明顯的“回暖”,樓盤的熱銷使得各房企在資金方面稍有喘息,但並未完全擺脫資金缺口的問題,因此下半年房企依舊會面臨資金、銷售等嚴峻考驗。而各家房企爲了加速回籠資金會加大促銷力度和採取更爲靈活的銷售策略。