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從保障房到別墅,從低價盤到豪宅,一場暴雨將不少喊著『品質』的樓盤打回原形,本報記者走訪若乾『泡水』樓盤,了解成因———
61年以來最罕見的大暴雨襲擊京城,這次天災不僅檢驗了北京的市政配套建設,同時也讓眾多賣出高價的樓盤『露了餡』。不怕天災就怕人禍,動輒兩三萬一平方米的房子,在大雨過後,頻頻被曬出各種狼藉形態。
與流行一時的『樓歪歪』、『樓脆脆』一樣,『樓水水』開始成為新的自嘲詞匯。許多網友通過微博自揭『家丑』,將打著亮麗廣告,高喊著『品質為先』的開發商一夜打回原形。一向宣揚著『國際化標准、貼心服務』的物業公司,也被認為反應遲緩、管理失效。
如今,暴雨已過去兩周,當購房人清點損失時,誰又該為此買單?未來再有大雨怎麼辦?
對於相關疑問,歸根到底,還是要求開發商在建設之初就該充分考慮排水,在設計上避免家中出現『屋內海』,這樣纔能使品質地產不再是空頭承諾。
●現場
望京一低密度樓盤地下室泡水原因
大雨之中,望京一低密度樓盤九成以上業主地下室泡水。業主說,水是由地漏裡冒出來的污水。物業人員告知:是地下室返水。最嚴重的,污水泡到寫字臺臺面。
一物業公司負責人告訴本報記者,這個2002年建成的小區,排水口低於市政污水口,小區開發商原來設置了污水排水站,遇到大雨直接將小區水排至北小河,這樣的情況延續到2008年被有關部門叫停,小區排水站被拆除。自此,每遇大雨,小區地勢低的住戶都有地下室泡水的情況。上月九成以上住戶被淹水,是因為本次水災過於嚴重。這位物業公司負責人表示,正在向有關部門申請小區排水設施改造,很希望能盡快得到批准。
暴雨襲京品質樓盤一夜沒了品質
就在很多人感嘆於現代化的北京城,在暴雨面前城市道路設施如此不堪一擊之時,不少網友開始紛紛曬出自家房屋在此次特大暴雨中的『受災』慘狀。從保障房到別墅,從低價盤到豪宅,一場暴雨將不少喊著『品質』的樓盤打回原形。
位於朝陽區王四營鄉的雙合家園,是目前北京最大的限價房地塊,主要分為限價房、廉租房、回遷房等。可在大雨過後,樓盤的排水系統出現了問題,C4號樓的1、2單元的樓頂積水最深處達到18厘米,較淺的地方也有近13厘米,不知這樣『頭頂懸河』的房子將來業主入住後能否放心。
保障房『不幸』被曬,一向主打高品質生活的商品房小區問題更多。
『今天早上七八點鍾的時候,我睡得好好的,突然間房頂上的牆皮就砸了下來!我還以為是地震了,還好沒傷到人。』
這是7月23日上午,東四環百子灣區域樓盤——沿海賽洛城業主邰曉明發的一條微博,引發了廣泛關注和轉發。據了解,邰曉明早上一覺醒來,竟發現兩塊A4紙大小的屋頂牆皮掉在地上,屋內四處被砸得一片狼藉。『正在睡覺,房頂塌了。還好沒砸到人,這商品房纔買了4年就這樣了。』該業主至今回想起來仍心有餘悸。
普通住宅沒頂住,別墅總該沒問題吧?大興亦莊區域的某別墅項目,在雨後也使不少業主在家裡體驗了一把威尼斯的水城生活,水上家庭影院、室內泥漿浴、家庭水上儲物間等一應俱全。就連鋼琴也浸泡在水中……
該小區的業主向記者反映,因為是疊拼別墅,暴雨過後,別墅地下室湧進了很多積水,開發商在設計之初就存在缺陷,挖出的地下室和下沈庭院沒有很好解決排水問題,如今被水浸泡後,與開發商協商的結果則是對業主的財產損失『不負任何責任』。
無獨有偶,房屋被泡的狀況在高檔別墅區也不例外。奧北地區有名的某獨棟別墅群,目前在售的別墅套均售價就有1000萬元。就在這樣一個高檔別墅區內,此次大雨中竟有90多棟別墅被水浸泡,有的家裡積水達到膝蓋深。
就連商業地產的領軍企業萬達[簡介最新動態]也沒能幸免。在石景山萬達廣場就出現大面積漏雨,一些商戶不得不在店內擺起了臉盤等接著滲漏的雨水。
除以上項目外,在搜房、新浪等各大房地產社區論壇上,關於樓盤質量問題的帖子比比皆是,保利茉莉公館[最新消息價格戶型點評]、世華泊郡、天潤福熙大道[最新消息價格戶型點評]、萬通天竺新新家園[最新消息價格戶型點評]等知名在售樓盤均在其中,所涉及問題也是多種多樣:屋頂漏水、地下室被水泡、雨水倒灌進車庫,甚至牆體破洞等。暴雨過後,京城樓盤的質量問題再次浮出水面。
開發商、物業公司相互推諉
面對此次突發狀況和眾多業主的損失,開發商和物業管理公司又做何反應呢?
沿海賽洛城受災的業主邰曉明表示,他曾找到項目工程部的經理,問及房屋修理以及日後因暴雨造成業主財產損失如何賠償一事,該工程部經理表示:『我只是負責工程,維修的事兒我幫您修,其他的我管不了。』面對業主一再的質疑,工程部經理最後又將『皮球』推向物業服務。而那邊物業部門的經理則再次踢起皮球:『這事兒只能是工程部和開發商進行對接後,由他們商量怎麼給您賠償。』
不僅如此,一些樓盤物業在隨後發出的『防汛搶險情況通報』中還將責任推向市政。京南某項目貼出的一份『通報』稱,『2012年7月21日夜間突降特大暴雨,因市政排水系統無法將小區降雨迅捷排出,導致雨水倒灌小區,致使業主遭遇水患。』不過,有業主不解了,去年下雨時小區內別墅的下躍及洋房的底躍戶型也都發生過被淹的情況,此次卻推之為市政,那為什麼周邊的住宅社區沒有被淹?
而對於賠償問題,許多小區的開發商與物業公司都明確表態:『此次事故主要是天災造成,公司不負責賠償損失。』與此同時,網上發帖的不少業主也表示,自己已經同物業及開發商交涉過,得到的回復基本都是『開發商不承擔責任』。除了個別樓盤的物業會及時幫助業主清理『受災』現場外,開發商方面便再無別的聲音。
『天災嗎?那為什麼附近的小區沒問題,就單單自己住的小區出現問題。』對於開發商的回應,許多業主都表示無法認同。同一個社區,有的戶型沒有被淹,有的則出現了這樣那樣的問題,顯然不是因為遭遇了61年難見的特大暴雨,而是由於在排水設計之初的失誤導致。
誰應為業主的損失買單?
盡管暴雨屬於自然不可抗力,然而,如此多的樓盤遭遇水淹,應該不僅僅是『天災』這麼簡單,房屋的設計問題、質量問題以及緊急情況下物業的不作為等問題都是業主蒙受損失的誘因。那麼,如此多業主的損失,究竟誰應該買單呢?
北京市京華律師事務所律師徐斌表示,一般的商品房,屋頂以及污水處理設施、上下水設施等都有一定的保修期限,在保修期限內房屋出現問題,如果責任歸開發商的話應該由開發商承擔責任,保修期外,則由公共維修基金承擔賠償和維修費用,公共維修基金是業主買房時交的一部分錢,所以這種方式其實也是業主自己為自己埋單。面對大暴雨這種外界不可抗力引發的房屋遭受損害問題,業主應第一時間做好取證工作,從而方便進一步采取法律措施,明確責任,實施賠償。
業主維權專家舒可心則表示,盡管暴雨侵襲是不可抗力,但一個小區能出現幾十戶業主的房子同時被淹,這就說明開發商在房屋的設計以及相關排污設施的設計運行上肯定是存在某些問題的,開發商難辭其咎。而業主需要做的首先便是盡快請專業人士進行廣泛取證,再者便是業主們要團結,要聯合在一起。
房屋設計之初就要避免『屋內海』
北京的市政排水系統,短時間內難以改善,但作為個體的建築物如何能在設計之初就盡量避免『屋內海』的出現?一些業內設計專家給出了自己的看法。
華通國際副總裁肖青認為,要提昇一個建築的耐澇能力,需要做到『內外兼顧』。首先,項目在做整體規劃設計時,不能僅僅只考慮自己所在的那個地塊,而是要從更高的角度去審視其在城市區域中所處的位置,要用大范圍的視角去關照項目周邊的自然環境。
其次,在項目具體的內部設計上則要從兩方面著手:一是要充分利用和合理改造自然地形,合理選擇整個項目的設計標高,讓每棟房子的標高都安排合理。每棟房子的標高包括室內首層地面的標高和車庫等功能空間的標高,是不同的,很多房子首層地面標高是適宜的,但車庫因為功能需要會低很多,且地下房間入口與車庫相連,所以如果遇到暴雨,車庫就容易進水並且殃及地下室;二是項目地面排水系統的走向設計和地下排水管網的布置都要合理,要充分考慮到小區內部的地面徑流量。現在很多別墅項目,為了呈現開敞的視覺效果和方便采光,普遍采用下沈式庭院的設計,更有項目為了方便業主進入庭院,直接將地下室的入口放在了下沈式庭院或首層下沈式客廳,這樣,雖然房屋一層的室內外高差較大,在暴雨來臨的時候庭院和客廳均很容易進水,並殃及地下室。
另外,中國中輕國際工程有限公司給排水工程師鄭寶偉則表示,對於未來新建的建築,則可以吸取一些教訓,在很多方面進行改造。首先,在一個項目的土建初期,如果有條件的話,還是要把整個小區在地勢上做得更高一些,能作出一些起伏坡度,這樣對於整個小區的排水是有利的。
其次便是管網的設計和維護方面的問題。適當增加排水管道的管徑,適度增大地下排水管道的坡度,從而產生高差,提高排放的效率。同時在建築設計上盡量少做下凹式的綠地、下沈式廣場的安排,因為這種下沈式的設計基本無法配置相應的自然排水系統,大多只能通過水泵來排水,很多別墅項目就因為這樣很容易出現積水的危險。
另外,社區建設上應減少小區內硬化路面、瀝青路面的鋪設,多用一些透水磚、草坪磚。不過,這兩種磚鋪設起來比較費工時,造價較高,而且養護成本也比較貴,相對於硬化路面,這些磚的抗壓能力也較弱,所以一般開發商采用的較少。