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8月起各樓盤新房進入集中交房期。
由於開發商交房一般在下半年且7-10月居多,因此進入8月,深圳不少購房者將進入房屋集中交付期。近日,有市民諮詢交房驗房應注意哪些細節。記者諮詢建築專家和律師表示,深圳建築內外牆一般寬24厘米,因此建築尺寸和實際套內實長有差異正常,但是房屋使用面積一般在建築面積的70%以上,『面積相差3%以上購房者是可以退房的』,此外建築防水雖在驗房時很難看出好壞,但防水項目一般開發商會保修5年,而對於精裝修房,業內人士則建議購房者可找專業驗房師檢驗。
為何『4.4米變3.9米』
市民陳小姐7月底從開發商處獲得其去年購買的房產,『交房前我們對著購房合同上的建築圖紙的大概尺寸去挑選了一些家具,知道圖紙會和實際有差距,但沒想到會有這麼多』。陳小姐告訴記者,客廳按圖紙應有4.4米的寬度,但交房時在房間內實際測量就是3.9米的樣子,『去掉半米左右的櫃式空調位,我們挑選的大沙發可能就放不下了』。此外,『交房時書房比我們看樣板房時感覺小了一些,從尺寸上量也少了30公分左右』,陳小姐表示。
記者就此問題采訪專家,著名城市規劃及建築評論家賀承軍表示,圖紙和現房完全沒有差異是不可能的,『總會有點差異,但差異大的如由於牆、窗等可能做的調整,開發商要提前更正,並清楚地體現在圖紙上;如果是現房,就該把已經發生的變化全都交待清楚』。
賀承軍介紹,通常建築外牆在北方厚度是37厘米,南方是24厘米;而內牆一般是24厘米,『具體可能會有點出入,但基本出入在幾厘米的范圍內』。內外牆的大小也是先設定並體現在圖紙上,所以內外牆並不影響建築的長寬,賀承軍表示。
廣東中圳律師事務所律師劉子孺表示,開發商交付房屋一般不會出現面積上的差異。『所謂的套內使用面積和建築面積都有一個配比,一般都有明確的規定,因此開發商在這塊不大可能會與買賣合同不符』。劉子孺介紹,購房者驗房要比對交付房產是否與買賣合同在戶型上有差異,而『交付房產套內面積與買賣合同所謂的不符,主要是由於分攤公共面積等原因』。
據了解,按照法律,如果交付房屋與合同面積上有差異,差異值為0.6%以內的,買賣雙方不做任何補償;差異值為0.6%以上至3%以內的,買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補;差異值超過3%以上的,購房者可選擇多退少補或退回所購商品房,選擇退房的,開發商應在購房者書面提出退房申請的30日內退回已收的全部購房款及利息。
『這塊規定很明確,所以開發商違反合同約定是很拙劣的方式,因此很少有開發商出現這種狀況』,劉子孺表示,具體到套內面積與建築面積的比例,一般都在70%以上。
不建議購買『樣板房』
賀承軍建議,購房者驗房首先要看清設計圖紙,不僅看空間大小是否相符,而且還要看水管、煤氣、小區配套(周邊醫院、學校、垃圾回收點等)。如果連圖紙都含糊不清,那就不存在『驗』的問題。
而如果涉及到精裝修房,劉子孺表示,對於精裝修房開發商一般都會采用第三方來簽署裝修合同,即購房者是委托給開發商來尋找第三方有資質的裝修公司做裝修,如果精裝修出現問題,購房者是與第三方裝修公司之間的糾紛,開發商並不涉及其中。不過,對於精裝修房,往往是開發商承擔維修責任,因此在保修期內即使有任何問題購房者還是可以找開發商解決。
『如果精裝修房質量產生問題致無法居住,購房者可以要求賠償或退房,但這一點一般需要非常嚴重的質量問題』,劉子孺表示,關於防水,房屋交付手續中,防水是沒辦法做測試的,因此這一點消費者在交房環節也無從得知防水質量,但是防水保修期一般為5年,5年內產生任何問題開發商都要承擔維修責任。
至於購房者是否購買精裝修房則見仁見智。世聯地產董事長陳勁松就力推精裝房,精裝房可以減少建築垃圾;可以減少二次污染;可以減少小區入伙5年內噪音;有利於建築產業化;有利於保證建築質量;有利於降低建築成本;對業主也是省錢省力省心。業內人士認為,大規模推廣精裝修房有諸多好處,但前提是精裝修房相關標准需要明確,開發商也需要在質量把控上更多用心,以保證精裝修環節的質量有保證。
『總體上,精裝修房會比毛坯房出現的問題多些』,劉子孺表示,因此購房者可以找專業的驗房師來幫助檢驗交付的房屋,『像裝修偷工減料這些方面,一般消費者很難看得出,但驗房師會看得出來』。
記者網上查詢得知,目前深圳驗房師的收費標准一般是毛坯房驗房4元/平方米,裝修房驗房6元/平方米,不足100平方米按100平方米計。
『還需要注意的是樣板房』,劉子孺表示,有些購房者圖方便購買『樣板房』,這確實要格外注意,『一般不建議購買,除非自己很有把握』。劉子孺表示,樣板房更多是表面功夫,且樣板房一般都會趕工期盡快呈現出來,因此其防水、裝修等環節都不會嚴格,甚至有不好的材料混入其中。
公攤面積讓購房者霧裡看花
在形形色色的樓盤促銷中,置業顧問紛紛標榜自家產品『高出房率』(意指房屋套內使用面積與房屋建築面積的比例),讓置業者為之心動進而一擲千金。然而,當准業主裝修或入住房屋時,房屋公攤面積太大,而實際使用面積相對『縮水』,立刻有一種上當受騙的感覺。
應分攤的公用面積包括套(單元)門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建築物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。
與此同時,有的開發商會利用購房者對房屋建築面積的不了解,把一些本不該算在內的建築面積也添加在內,導致購房者多花錢。
計入共有建築面積的包括:電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、設備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛室以及其他在功能上為整幢樓服務的公共用房和管理用房的建築面積。另外還包括套與公共建築之間的分隔牆,以及外牆(包括山牆)水平投影面積一半的建築面積。
不計入建築面積之內的建築則包括突出牆面的構件和藝術裝飾、檢修消防等用的室外爬梯、層高在2.2米以內的技術層或夾層、不具備人類居住功能的人工建造物、沒有圍護結構的屋頂水箱、單層建築物內分割的操作間/控制室/儀表間等單層房間、高小於2.2米的地下室/半地下室深基礎地下架空層/坡地建築物吊腳架空層、弄房屋後天井內的天棚、利用馬路/通道及隙地所搭棚、閣樓、架崗亭/警亭/書報亭、房屋的平臺/曬臺/花臺/屋頂平臺等。置業者一定要留心,謹防被忽悠。
10招驗房開關接口都要拉一拉
記者發現,在網上已經有網友總結了各種各樣有關驗房需要注意的地方,其中『完工驗收15招』較為詳細,記者結合深圳的具體特點,選取部分內容供購房者參考。
1招看『備案』留『兩書』:新房入住前,業主應看到該項目有關備案文書的復印件,以便確認該項目是合法建築;同時,應得到開發商提供的《住宅質量保修書》和《住宅使用說明書》。
2招衛生間不滲不存:檢查衛生間地面是否滲漏,可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上,然後在衛生間蓄一些水,24小時後,到對應的下層衛生間,看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行,這樣既可檢測自家衛生間的地面是否滲漏,也可檢測自家衛生間的頂部是否滲漏。
檢查衛生間地面是否存水,也是先在衛生間蓄一些水,然後放水,看地面是否有積水現象。合格的地面不應有積水存在,因為安裝地漏處是衛生間最低處。但是,毛坯房除外,因為地漏周圍留出了一定的後期鋪裝地面的高度。
3招門窗靈活嚴又亮:試試門窗開啟是否靈活,目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行,關上門窗聽聽隔音效果,同時也了解了它們的密封程度。不過,衛生間的門不要求嚴絲合縫,為了防水,反而規定下方須離地面1.5厘米。
4招輕敲各面聽空裂:牆面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現象,只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到『空空』的聲音,就是各面層與牆(地)面接觸有縫隙,需要返工;若聽到沈悶的碰擊聲,則表明它們接觸良好。
5招頂層住戶查滲雨:如果買的是頂層,一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建築施工要求,所交收的房屋要麼經過兩場大雨的『考驗』,要麼施工方在監理單位的監督下進行過雨淋實驗。
6招陽臺裂縫危險大:一般而言,牆面的裂縫大多不是結構裂縫,影響美觀,但危險性不大。房屋的結構問題常出現在陽臺,萬一發現房間與陽臺的連接處有裂縫,很有可能是陽臺斷裂的先兆,一定要立即通知相關單位。
7招大開龍頭查漏堵:上下水管道有無滲、漏、堵現象,打開水龍頭便知,需要注意的是,盡可能讓水流大一點、急一點,一來看看水壓,二來試試排水速度。
8招拉閘斷電不可少:電閘及電表在戶外的,應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座,方法是拉閘後戶內是否完全斷電;戶內有分閘的,也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。
9招衛生間插座規矩多:衛生間內的電源插座應是防潮插座並有防濺措施,衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應有插座。
10招開關接口拉一拉:檢查一下開關、插座的牢固程度,尤其別忘了打開電話、電視的線路接口,用力拉一拉,看是否虛設。
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