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房地產增速會大幅提高嗎?“我不同意”
7月25日,在新浪房產發的一條微博“@巴曙松:下半年房地產投資有望企穩回昇”背後,任志強轉發留言說,“扣除保障仍為負增長。”這傳遞了他的一種態度——“銷量回昇不等於投資增速能夠上漲,今年下半年投資還有可能下滑。”
按照巴曙松的觀點,伴隨房地產銷量在二三季度的回昇,房地產新開工和投資增速也有望在三季度觸底、四季度企穩回昇。
“我不同意這種判斷。”任志強一再強調,成交量的提昇不代表投資增速的提高。“房子賣出去了,只能說明去年的庫存消化了,但是不代表開發商們有能力、有勇氣投入新的開發投資。”
2010年對於中國房地產市場而言,是一個開發商積極擴張的年份。但這股“大跨步”發展背後,是龐大的4萬億投資計劃。
“2010年的土地購置高峰期,大多是借錢買地。”任志強出具的數據顯示,全國的房地產企業今年和去年用了4300多億的信托投資基金,“現在相當一部分企業獲取回收的資金,多數會用在償還原來的資金,7月份會略有下滑。”任志強說。作為佐證的一個細節是,6、7月開始大量購入土地的企業,主要集中在保利[簡介最新動態]、萬科[簡介最新動態]等大型企業。“沒有餘力的都不太敢再買地。”
“房價要保持平穩 也需要一定庫存”
“今年不用擔心,房地產還處於有肉可賣的時候,而到了明年,也許會出現沒肉可賣的局面。”如果說,豬肉價格的平穩,存欄數是關鍵,那麼在任志強看來,房地產價格要保持平穩,也需要一定“存欄數”。他認為,“比較合理的是保持六個月的庫存。”
在任志強所做的一份土地購置圖表中,每一段時期土地購置負增長,都會帶來一次房價的非理性上漲。比如2007年,2010年。
“從買地到銷樓,是有一定周期的。2010年至2011年7月,土地購置增幅大漲,帶來了目前的庫存大增。但2012年1-5月,土地購置增幅為-18.7%,這有可能帶來明年市場的波動。”任志強說。
按照現在的統計來看,全國房地產庫存大概在3億左右,“按過去前兩年的銷售量平均計算,大概有8—9個月份的銷售過程。如果新建住房不能持續增長,或者維持現有情況下不能繼續擴大,那麼這個庫存大概在明年3月份左右就消耗得差不多。”這會意味著房價的大漲嗎?任志強說,“在有十個月以上的庫存情況下,暴漲是不太可能的。”所以,對於市場來說,增加供給,或許是平抑房價的最好方法之一。
而來自長沙市房產研究中心的統計數據顯示,2010年以來,截至今年6月底已取得批准預售證且未銷售的新建商品房面積為1099.86萬㎡。而如果按照去年全年銷售1796.38萬㎡的總量、月均銷售150萬平方米的銷售速度計算,如果沒有新增供應,長沙庫存還將維持7個月。