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“牽一髮而動全身。”國土部的一紙公文,引發整個市場對房地產板塊的大幅拋售。本月19日晚間,國土資源部聯合住建部下發的緊急通知,要求各地嚴格執行房地產市場的調控政策,不得擅自調整放鬆,已放鬆的要立即糾正,鞏固調控的成果。
毫無意外的是,本週五,房地產的板塊沒有逆天似的回調,而是再次成爲主力資金拋棄的對象。根據大智慧提供的數據,20日,房地產板塊的下跌幅度爲0.9個百分點,排在漲跌榜的最末一位。
一改往年,在最新發布的業績預告中,房地產的上市公司的業績也喜憂參半,不再呈現一派欣欣向榮之景,這會否加劇市場對房地產板塊的悲觀?在已經快三年均沒有太大起色之後,機構又是如何看待房地產板塊的?
價格持續回暖無望
房企利潤難有起色
18日,統計局公佈的6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。其中,新建的商品住宅銷售價格環比上漲的城市有25個,比5月份增加19個;二手住宅銷售價格環比上漲的城市有31個,比5月份增加13個。回暖的數據,讓市場對房地產燃起“王者歸來”的希望。然而,在分析人士看來,這種希望落空的可能性比較大。
上半年的數據具有四個特點,東方證券的研究人員表示:“一是同比看,八成的城市房價仍然是負增長,調控取得的效果應該承認;二是具有指引作用的重點城市房價僅是剛剛反彈;三是環比漲幅比較溫和,房價上漲的城市中環比漲幅多數集中在0.1~0.3%之間;四是領漲房價的主要是90平方米及以下的剛需盤,個別城市是90~144平方米首改性住房,而144平方米以上的住房漲幅較低。”因此,該人士並不認爲數據對房地產板塊有實質性的推動作用。
事實上,對於房地產板塊的不利因素還不止如此。從陸續公佈的半年報來看,房地產上市公司的業績也達不到往年的水準。數據顯示,截至目前,已經有49家滬深上市房企以快報和預告等形式發佈了上半年利潤情況,約佔滬深上市房企總數的六成。其中,在排名前100位的17家大型房企中,47%的房企出現了虧損或利潤下滑,而排名在100位後的中小型房企的指標更要高上12個百分點。“虧損房企的數目已經超過了2011年年報披露的8家,表明2011年2月開始的新一輪調控政策對房企利潤影響深入,大型的房企所受影響也非常明顯。”分析人士表示:“在犧牲利潤、以價換量的情況下,即便銷售額增加,其利潤受到帶動作用也會減弱,因此房企利潤方面短期內依然難有起色。”
政策放鬆可能性不大
多地存在“微調”跡象
一方面,雖然銷售的數據方面回暖,但房價的上行的壓力依然存在,相關上市公司的業績也有分化甚至退步的趨勢;另一方面,至少在短期內,政策的繼續放鬆的可能性已經不存在。這一點,從兩大部委聯合的下發的緊急通知中便可窺見一斑。
談及下一階段政策的走向,分析人士認爲,仍將以重申和執行已出臺政策爲主。“政策可能會着眼於繼續嚴控投資投機需求,在原有限購限貸政策下,或許會加入重點城市住房信息系統的聯網。同時,減弱對剛需的刺激力度,不排除對首套房利率的優惠幅度減少。”東方證券表示。不過,東方證券同時強調,在目前的形勢下,政策收緊也會比較謹慎,不可能再一次以大幅犧牲銷售量作爲代價。“政策能通過微調刺激樓市,自然也可以通過微調收緊樓市。”
“上有政策,下有對策。”值得一提的是,在上述兩大部委發佈的通知中,“已放鬆的要立即糾正”這句話引起了記者的注意。誰在試圖放鬆房地產政策?答案恐怕是部分地方政府。據不完全統計,從去年8月以來,全國有超過30個城市明確發文微調樓市政策,調整範圍涉及調整首套房標準、變更土地出讓金支付方式、提高公積金貸款限額、減免稅費等多個方面。除逾越限購“紅線”的少數城市外,大部分微調政策“闖關”成功。“在樓市調控政策預期不明朗、地方債集中到期、地方財政吃緊的情況下,未來地方政府樓市政策的"微調"會繼續,甚至成爲常態。”市場人士表示。
究竟是中央政府堅決促進房價合理迴歸的信念佔上風,還是患有“土地依賴症”的地方政府試圖“微調”的“自救”行爲成爲主導?兩者相較,勝負未分。博弈之中,房地產板塊走勢可能更加迷茫。
機構“押寶”流動性和銷量
投資方向關注三條主線
從價格到業績,再到政府的態度,支撐房地產板塊上行的因素似乎無一存在。這是否意味着板塊下半年的行情依然“沒戲可唱”?在翻閱機構的策略報告中,記者發現,唱多的券商將“賭注”壓在了貨幣信貸的寬鬆以及銷量的持續增長上。
國泰君安的研究人員表示,央行兩次降息與三度降準帶來的貨幣信貸調整,房地產作爲高度利率敏感行業成爲最大受益者之一,而未來可能的持續調整將托起行業銷量,地產股上行趨勢將持續。“就剛需而言,降息降低了月供水平,相當於房價下降3%,有利於購買力釋放。”申銀萬國也表示:“對於改善性和配置性需求而言,降息將影響他們對後市房價走勢和資金成本的看法,刺激這部分需求入市。”
同時,國泰君安也表示,銷量的持續上行的態勢不會逆轉,這也成爲房地產股上漲的核心因素。“一方面,只要政策不再加碼,購房的者情緒就能持續恢復;另一方面,針對首套房的信貸的優惠剛剛開始,85折僅僅在一線的城市,而絕大部分二三四線城市還是執行的首套基準利率,一切仍將繼續好轉。”東方證券也認爲,成交量將維持一定的熱度,尤其是龍頭公司的銷售仍可樂觀。“更進一步說,若銷售持續,則開發商加大新開工是必然選擇,房地產股進入銷售和業績持續正循環狀態。”
對於房地產板塊的投資方向,海通證券(600837,股吧)指出下半年關注三條主線:一是產品符合調控政策、受益市場政策回落的地產龍頭企業;二是三季度中後段看好土地一級開發公司;三是受益於行業銷售、資金整體轉好的高端住宅和中介企業。
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