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調控成果
樓市逐步告別暴利
國家統計局18日公佈70個大中城市住宅銷售價格數據,時隔8個月後,70個大中城市裏,新建商品住宅價格環比上漲的城市數量首次超過了環比下降的城市數量;同時,6月份70個城市的新建商品住宅價格環比平均指數上漲了0.02,也改變了之前下降的走勢。不過,從同比數據看,大部分城市房價仍然低於去年同期水平,房價過快上漲的勢頭總體上被有效遏制。
分析人士指出,在中央堅持調控樓市以及住房供應充足的背景下,市場的週期性回暖並不足以支撐房價大幅上漲,可以說樓市已經逐漸告別暴利時代,市場各方均應順勢而爲。
房價環比平均指數半年多來首次上漲
數據顯示,新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有25個,持平的城市有24個,下降的城市有21個,8個月來新建商品住宅價格環比上漲的城市數量首次多過下降的城市。
更加細微的變化是,6月份新建商品住宅價格環比上漲的城市個數比5月份增加了19個,是5月份的4倍。就短期的市場波動來看,房價在6月份實現了一定的反轉。
從整體來看,這也是大半年來房價環比平均值首次出現了上漲。北京中原地產統計顯示,70個城市的新建商品住宅價格指數環比平均值在2011年10月連續下調8個月後,首次出現了上漲,6月份的環比平均值爲100.02,平均上漲了0.02,停止了連續8個月的下跌。
在二手房住宅價格指數方面,也停止了從2011年8月開始的連續10個月平均指數下調,6月份的二手住宅環比平均價格指數爲100.09,環比平均上漲了0.09。
不過,拉長比較週期,從同比來看,6月份70個大中城市中,新建商品住宅銷售價格下降的城市有57個,比5月份增加2個。這顯示出大部分城市房價仍然低於去年同期水平,房價過快上漲的勢頭總體上依舊得到了有效遏制。
價格止跌不改調控大趨勢
對於環比價格止跌的原因,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,一方面,6月以來宏觀經濟進入降息通道,在一定程度上影響着市場預期;另一方面,首套房貸利率優惠幅度增大,激發了購房需求積極入市;與此同時,開發企業也推出相比前期更爲優質的產品,價格略微上調也在情理之中。在多重因素的疊加作用下,激發了購房需求,使得6月份部分城市的房價環比跌幅逐步放緩,或止跌回穩。
中國房地產研究會副會長顧雲昌日前在“北京地產資信20強”活動上說,房價回落一定程度上表明經濟形勢疲弱,但是房價如果有過多的反彈,則會導致更多的問題“過度擔心房價上漲大可不必,從供需等各方面看,樓市今年應該處於相對平穩的發展階段。”
胡景暉分析表示,樓市宏觀調控的大原則不會改變;下半年購房需求總量將逐步萎縮,樓市整體供大於求的買方市場格局不會改變;此外,即便經歷上半年的樓市去庫存後,相比去年同期樓市庫存量依然處在高位,而且下半年更多的房企供應計劃要明顯多於上半年,所以在去庫存的的強大壓力下,“降價走量”依舊是大多數房企的必由之路。
樓市漸別暴利房企與購房者均應保持理性
不過,雖然客觀上房價尚不具備大幅反彈的條件,但對於市場出現的價格變化,決策者則不能掉以輕心。畢竟,在市場的博弈中,由於信息的不對稱,購房者與賣房者相比始終處於劣勢。在這樣的情況下,如何保證市場供應,合理的引導剛性需求入市,避免人們在“追漲”的心態下人爲推高房價,是下一步調控需要着力解決的問題。
顧雲昌認爲,中國房地產市場正在發生變化,從賣方市場逐步轉向買方市場,加上中央大力調控樓市,在這種局面下房企不宜過度追求暴利。房企要跟着形勢走,一是要加大普遍商品房和保障房的建設;二是要加快行業創新。
遠洋地產行政總裁李明表示,當前中國房地產業發生了本質的變化,已經告別了住房絕對短缺的時代,房地產業未來將會經歷一場劇變,有可能是半年、有可能是一年,供大於求長期持續,行業增長速度減緩。
北京房協祕書長陳志表示,應該看到,過去房地產業之所以被稱作暴利行業是因爲開發商坐享了巨大的土地升值空間,但是這種模式既不合理也危害較大,正受到調控的嚴厲打擊,開發商必須保持理性,不可盲目大幅漲價。
胡景暉同時指出,隨着各城市高中低檔住宅產品的明顯分化以及城市各區域產品的差異化,使得一個城市的整體均價並不能客觀反映一個城市的實際房價情況,所以對於普通消費者來說,一個城市的住宅均價並沒有太大的參考價值,也沒有必要因爲整體房價的漲跌、或者個別“地王”拍出而產生恐慌搶購心態。近期有買房打算的消費者還是應該關注區域,關注商品房質量,理性出手購房。(半月談網/記者羅宇凡劉德炳華曄迪)
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二、三線城市房地產消費強勁增長
首都經濟貿易大學統計學院、中央財經大學統計學院和臺灣輔仁大學統計資訊學系18日發佈報告顯示,中國大陸地區二、三線城市總體消費力差異明顯,房地產消費力正強勁增長。
報告顯示,中國大陸地區二三線城市房地產正逐步深入發展。一方面,二三線城市的“城市化”正逐步加快,大多數城市的城市化纔剛剛開始,房地產行業還有較大的上升空間。
另一方面,居民收入水平的高低直接影響房價的漲落,國家出臺了一系列政策促進居民就業和收入的增長,改善民生問題,而二三線城市的居民消費水平和可支配收入都處於上升通道,房地產消費潛力巨大,值得重點關注。
報告將大陸地區287個地級以上城市,根據劃分依據擬定一線城市4個,分別爲北京、上海、廣州和深圳;二線城市18個,包括天津、武漢、瀋陽、南京、佛山、重慶、杭州等;三線城市26個,包括無錫、太原、昆明、寧波等。
一二三線城市總體消費力爲4.7萬億,佔全國總體消費力的51.7%。一線城市人均消費力爲3.1萬元,二線城市人均消費力2.5萬元,三線城市人均消費力2.3萬元,城市差異明顯。
報告指出,根據模型測算,一線城市的房地產消費力增速明顯落後於二三線城市,二三線城市消費力強勁增長。由於房地產消費力、風險評估的不同,二三線不同城市之間也呈現出明顯的差異。
城市綜合經濟增長大幅超越房地產發展的城市有10個,分別爲天津、唐山、煙臺、佛山、石家莊等城市,這些城市經濟指標得分快速上升,尤其是人均GDP增長率和人均可支配收入增長率均高於全國11%和12%的增長速度。
房地產評估模型是包括經濟評估指標和房地產評估指標兩個方面,由城市人口、GDP、社會消費品零售總額、城鎮居民人均可支配收入、消費性支出、房地產投資額、商品房銷售額、商品房銷售價格等指標構成,根據每個指標對經濟、房地產評估指標的影響程度不同,賦予不同的權重,採用評分方法構建了此綜合性評估模型,用來評估城市的房地產消費力。(半月談網/記者蘇雪燕李江濤)
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