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不想讓孩子輸在起跑線上的家長都樂於購買學區房,但購房之後不一定能上中意的學校,想要退房卻難如意。東城法院法官表示,購買學區房時應將購房目的等項目寫入協議,以便維權之需。
案例:
買了學區房上不了名校
馮先生爲剛出生不久的孩子今後上和平里一小,決定購買楊先生所有的位於東城區和平里一區的一套房屋。雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,馮先生按約定支付購房定金5萬元,楊先生配合辦理完畢房屋產權過戶手續。後來馮先生髮現該房屋內有案外人唐某的戶口。馮先生認爲,因該戶口的存在導致全家的戶口不能遷入,直接影響到今後孩子的入學,致使合同目的不能實現,遂請求法院解除合同並雙倍返還定金。
分析:
目的不明法律難保護
東城法院法官代淨表示,學區房作爲商品房交易中的一大賣點,由於教育資源分佈不均衡,知名小學、初中學校所劃定服務片區的住房受到家長們的熱烈追捧。然而,學區房不僅是一個地理位置的概念,還包含戶籍、入學條件等其他因素。要進入知名學校讀書,不僅需要滿足就近原則,還需要滿足戶籍、入學資質等條件。另外,義務教育政策對入學條件也在不斷修訂,加之各片區學校對政策的理解亦不相一致,從而導致學區房實際上並不一定在真正的學區之中。
在很多案例中,當買房人發現購買房屋並非學區時,就會以購房目的的不能實現爲由起訴解除合同。此時,法院判斷解除合同的法律依據是合同目的不能實現,然而合同目的與家長們的購房目的是否爲同一法律意義上的含義,需要進一步地認定與判斷。
法官表示,合同目的是一個法律概念,而購房目的並不是法律概念。馮先生的購房目的很明確,是爲孩子入學購房,然和合同目的受房屋買賣合同的性質以及合同條款的約束,體現的是合同雙方對房屋買賣事宜達成的共同意思表示,在房屋買賣合同沒有明確就合同目的進行約定的情形下,合同目的應與合同標的,也就是交付房屋緊密相關。
然而馮先生與楊先生簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》中並未約定合同目的爲孩子落戶上學,在此情形下,購房落戶入學作爲與交付房屋相關的可期待的間接利益,不能解釋爲合同目的。因此,馮先生以合同目的不能實現爲由主張解除合同不能成立。
提醒:
購買學區房約定要詳細
爲保證購買學區房利益,根據合同意思自治原則,當雙方合意約定將孩子落戶上學作爲合同目的時,孩子落戶上學則可以被解釋爲合同目的。如果馮先生經與楊先生協商約定,所購房屋用於馮先生之子入學和平里一小讀書之目的,保證馮先生戶口遷入購買房屋,否則承擔違約責任等,馮先生的購房目的與合同目的一致,可以依法維護自身的合法權益。
法官提示:家長們擬購買學區房時應明確掌握房屋的戶籍狀況、入學資質要求等,在簽訂學區房買賣合同時確保合同目的與購房目的相一致,例如就房屋原有戶籍的遷出期限、辦理方式、違約責任等作出詳細約定,若在約定的期限內出賣人不負責遷出戶口的,買房人有權解除合同並追究違約責任。
首席記者王彬